TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00311 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JRHH

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 19 décembre 2024

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [E] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :19 décembre 2024

A : La SELARL DMMJB Avocats

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 19 décembre 2024

A : La SELARL DMMJB Avocats

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier, lors des débats, et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier, lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 21 novembre 2024, prorogé au 19 décembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat,63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par la SELARL DMMJB, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [U], demeurant 5 rue de l’Arbre,

Le Parc aux Frênes III, Etage 1, Lot 16, 63122 CEYRAT

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 4 juillet 2016, l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) du Puy-de-Dôme a donné à bail à M. [E] [U] un logement avec garage (N°11) situé 5 rue de l’Arbre, logement N°16 – Le Parc aux Frênes III – à CEYRAT (63122) ainsi, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,82€, provision sur charges comprise.

Le 12 décembre 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1978,29 €.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [E] [U] le 21 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, l’OPHIS du Puy de Dôme a fait assigner M. [E] [U] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [E] [U] à lui payer les sommes suivantes :

* 2193,93 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 février 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 250 € sur le fondement de l’article 1231-6 aliéna 3 du code civil et celle de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le15 février 2024.

A l’audience, l’OPHIS du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1714,78, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1714,78 € sous réserve de l’encaissement du paiement fait le jour même.

Selon note en délibéré autorisée par le juge, l’OPHIS confirme l’effectivité du paiement fixant le montant de la dette à 1714,78 et son accord, vu la reprise des paiements des loyers à la mise en place d’un échéancier à savoir 47€ par mois en sus du loyer courant et des charges jusqu’à apurement de la dette sur 36 mois.

M. [E] [U] ne conteste pas le montant de l’arriéré , indique avoir repris le paiement du loyer courant et sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement ; il explique être en CDI et percevoir 1600€ par mois, ne pas avoir d’autres dette.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [E] [U].

M. [E] [U] a précisé avoir soldé sa procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [E] [U] s’étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS du Puy de Dôme produit un décompte arrêté au 21 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1714,78 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du Puy-de-Dôme est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [E] [U] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 12 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1978,29 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 12 février 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [E] [U] ca repris le paiement des loyers courant et que les parties se sont accordés sur des délais de paiement .

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [E] [U] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 12 février 2024.

En outre, dans cette hypothèse, M. [E] [U] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [E] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du Puy-de-Dôme, en l’occurrence la somme mensuelle de 695 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [E] [U], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 4 juillet 2016 entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [E] [U] à compter du 12 février 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 1714,78 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [E] [U] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 47 € et DIT qu’à la 36ème et dernière échéance M. [E] [U] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 1714,78 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 12 février 2024 et M. [E] [U] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [E] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 5 rue de l’Arbre logement N°16 – Le Parc aux Frênes III – à CEYRAT (63122), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [E] [U] à la somme mensuelle de 695 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DÉBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [U] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 12 décembre 2023

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection