Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcp logement, 30 avril 2025, n° 24/03524

TJ Nantes 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Non justification d'une assurance locative
La cour a constaté que la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative était acquise, entraînant la résiliation du bail.
Autre
Défaut de paiement des loyers
La cour a jugé qu'il n'était pas nécessaire d'examiner ce moyen, étant donné que la résiliation était déjà justifiée par le défaut d'assurance.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle devait quitter les lieux suite à la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire devait un montant précis au titre des loyers et charges échus, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que la locataire devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcp logement, 30 avr. 2025, n° 24/03524
Numéro(s) :	24/03524
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume LENGLART
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 30 Avril 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [H]

Logement 8 Etage 1

5F Rue des Fluteaux

44390 NORT-SUR-ERDRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03524 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMIM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [M] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [M] [H] un logement situé 5 F Rue des Fluteaux Nageants – 44390 NORT SUR ERDRE.

Le 10 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 10 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 10 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [M] [H] à lui payer la somme de 1.761,58 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 10 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Madame [M] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 10 août 2024 ou du 10 septembre 2024, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [M] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Madame [M] [H] sera condamnée à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner Madame [M] [H] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 4.777,27 euros selon décompte arrêté au 10 mars 2025. Elle a précisé que ce montant comprend un supplément de loyer de solidarité. Enfin, la société bailleresse a indiqué ne pas avoir de contact avec la locataire, celle-ci n’ayant effectué aucun paiement depuis son entrée dans les lieux.

Régulièrement citée, Madame [M] [H] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. Il mentionne que la locataire ne s’est pas présentée aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 22 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 10 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [M] [H] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

Madame [M] [H] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparante, elle n’en a pas non plus justifié à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 11 août 2024, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion de la locataire.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Madame [M] [H], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [M] [H] sera en outre condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation avec indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.537,20 euros au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, après déduction des frais de procédure (240,07 euros).

Madame [M] [H] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Toutefois, apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2025, des surloyers de 256,36 euros (soit 512,72 euros au total) ainsi que des frais de dossier de 25 euros.

Or, le bailleur produit seulement des courriers simples qui auraient été adressés à la locataire pour lui demander de justifier de son avis d’imposition ou de non-imposition, mais ne fournit pas, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, la preuve d’une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, de sorte que ces sommes seront retirées du décompte.

En conséquence, Madame [M] [H] sera condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.999,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société anonyme d’habitations à loyer modéré SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [M] [H] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 11 août 2024, du contrat de bail conclu le 1er octobre 2023, portant sur le logement situé 5 F Rue des Fluteaux Nageants – 44390 NORT SUR ERDRE;

DIT que Madame [M] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [M] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [M] [H] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL les sommes suivantes :

3.999,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation selon indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter de l’échéance du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [M] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE