TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/00656 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7JI

Minute : 24/00267

S.C.I. MARISSA 2013

Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [V] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Cabinet DROUX BAQUET

Copie délivrée à :

Mr [P] [V]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. MARISSA 2013, demeurant [Adresse 3] représentée par Mr [X] [N], gérant domicilié audit siège en cette qualité

Représenté par la SCPA DROUX BAQUET, avocats au barreau de la Seine Saint Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25/01/2019, M. [D] [F] a consenti à M. [V] [P] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 9], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,00 €, provisions sur charges incluses.

Un dépôt de garantie d’un montant de 700 € a été versé par le preneur.

Le 04/07/2023, le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bobigny, a rendu un jugement d’adjudication du bien immobilier litigieux au profit de la S.C.I MARISSA 2013 représentée par son mandataire, Maître [J] [S].

Le 31/07/2023, ce dernier a informé le locataire, par courrier transmis sous pli recommandé avec demande d’avis de réception, qu’à compter du 04/07/2023, les loyers devront être versés exclusivement à la S.C.I MARISSA 2013.

Par exploit de commissaire de justice du 19/02/2024, la S.C.I MARISSA 2013 a fait assigner M. [V] [P] en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance,

— ordonner l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel, de :

. la somme de 5 212,55 € au titre de l’arriéré de loyers sur la période comprise entre les mois d’août 2023 et février 2024 inclus,

. une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800 €, à compter du 1er mars 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Le diagnostic social et financier n’a pas été remis au tribunal avant l’audience, mais un bordereau de carence a été remis au tribunal indiquant l’absence de prise de contact du locataire avec le service départemental de prévention des expulsions locatives et ce, malgré plusieurs relances.

A l’audience du 07/05/2024, la S.C.I MARISSA 2013, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 7 500 €, terme du mois de mai 2024 inclus, soulignant que le défendeur n’a effectué aucun paiement depuis le mois de juillet 2023 inclus. Pour le surplus, elle sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [V] [P], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La juge a demandé au conseil de la S.C.I MARISSA 2013 de lui produire, par note en délibéré et sous 8 jours, les statuts de la S.C.I MARISSA 2013 puis, la partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Par une note autorisé reçue le 07/05/2024 au greffe de la juridiction, le conseil de la société demanderesse a adressé les statuts de la S.C.I MARISSA 2013 ainsi que cela lui avait été demandé.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par la production de l’avis de réception par l’organisme, le 24/11/2023, du courriel électronique lui notifiant la situation d’impayé du locataire.

Conformément à l’article 24, III, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le bailleur produit l’accusé de réception électronique du 20/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Il précise que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour du contrat « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, les conditions générales du bail contiennent un paragraphe 6 prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas de en cas de non souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs un mois après un commandement de produire l’attestation resté sans effet et, en cas de défaut de paiement, deux mois après délivrance du commandement de payer resté sans effet

Par actes séparés du 27/11/2023, un commandement de justifier de l’assurance locative et un commandement de payer la somme en principal de 2 978,60 € a été signifié au locataire.

Le défendeur n’a jamais produit l’attestation d’assurance. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 27/12/2023 à minuit et le bail est résilié depuis le 28/12/2023.

M. [V] [P] qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. A défaut de libération volontaire, la S.C.I 2013 sera autorisée à faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier et selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

En revanche, la S.C.I 2013 disposant de la faculté de recourir à la force publique et aux services d’un serrurier, la mesure est suffisamment comminatoire et la demande d’astreinte doit être rejetée.

Depuis la résiliation du bail, M. [V] [P] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer, soit 650 €, outre les charges dont il sera dûment justifié et ce, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou son mandataire ou par expulsion. La demande de majoration à 800 € qui n’est nullement justifiée sera rejetée.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, la S.C.I MARISSA 2013 a actualisé la dette à la somme de 7 500 €, terme de mai 2024 inclus, mais en l’absence du défendeur qui n’a pu en débattre, l’actualisation à la hausse de l’arriéré locatif doit être écartée et seules les demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance seront examinées.

Il ressort de l’examen du relevé détaillé du compte du locataire que la créance non sérieusement contestable s’élève à 5 212,55 €, termes du mois d’août 2023 à février 2024 inclus. M. [V] [P] ne démontrant aucun paiement libératoire, il convient de le condamner à son paiement.

M. [V] [P] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens mais l’équité commande de ne pas faire droit à la demande indemnitaire formée par la S.C.I MARISSA 2013 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25/01/2019 ont été réunies le 27/12/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 28/12/2023 pour défaut d’assurance ;

Ordonnons à M. [V] [P] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 9] et de les rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ;

A défaut de libération volontaire, autorisons la S.C.I MARISSA 2013 à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [P] et de tous occupants de son chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [V] [P] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, au paiement du loyer, soit la somme de 650 euros (six cent cinquante euros), outre les charges dont il sera dûment justifié ;

Rejetons le surplus de la demande concernant l’indemnité d’occupation mensuelle ;

Condamnons M. [V] [P] à payer à la S.C.I MARISSA 2013, la somme non sérieusement contestable de 5 212,55 euros (cinq mille deux cent douze euros et cinquante-cinq centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, sur la période comprise entre le mois d’août 2023 et le mois de février 2024 inclus ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [V] [P] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 7] ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.C.I MARISSA 2013 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [V] [P] au paiement des entiers dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 18/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE