TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05] ou [XXXXXXXX06]

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N° RG 24/00601 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6ED

Minute :

Monsieur [L] [V]

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [R] [N]

Représentant : M^e Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024, par Madame Noémie KERBRAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

Copie exécutoire :

Copie certifiée conforme :

M^e Maxime TONDI et M^e Sébastien BERNARD

Le 04/11/2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15/05/2019, il a été donné à bail à M. [R] [N] un immeuble à usage d’habitation, situé au [Adresse 2].

Les échéances de loyer n’étant plus régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré au défendeur le 16/11/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 8539 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 26/02/2024, M. [L] [V] a fait assigner M. [R] [N] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion immédiate de M. [R] [N] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de M. [R] [N] ;condamner M. [R] [N] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 10020 euros au titre de l’arriéré locatif ;d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que les causes du commandement n’ayant pas été apurées dans les légaux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit, ce qui justifie la demande d’expulsion. Il ajoute que sa demande de provision correspond au montant des loyers et charges demeurés impayés, tels qu’apparaissant au décompte.

A l’audience M. [L] [V] actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 13380 euros (août inclus) arrêtée au 30/09/2024. Il maintient ses autres demandes et conclut au rejet des demandes reconventionnelles en faisant valoir qu’aucune pièce du dossier du défendeur ne permet de lui imputer la responsabilité des désordres dénoncés alors que le diagnostic produit n’a pas été établi en sa présence, qu’un diagnostiqueur immobilier n’est pas un expert certifié, qu’aucun dégât des eaux ou infiltration n’a été signalé, que les désordres peuvent avoir été causés par les conditions d’occupation et que les échanges de SMS entre les parties ne font pas état de plaintes du défendeur à propos de son logement.

M. [R] [N] a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

débouter son bailleur de l’intégralité de ses demandes ;condamner ce dernier à exécuter les travaux destinés à mettre un terme aux désordres constatés dans le rapport d’expertise du 18/06/2024 dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance, à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard ;condamner son bailleur à lui verser la somme provisionnelle de 23520 euros au titre des loyers indûment versés ;condamner son bailleur à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens.

Au soutien de ses prétentions il fait principalement valoir que le logement est manifestement indécent et inhabitable, ce qui a été dénoncé au bailleur dès 2020 et ce qui justifie, sur le fondement de l’exception d’inexécution, que les loyers n’aient plus été versés, que les demandes principales se heurtent dès lors à une contestation sérieuse. Il ajoute qu’en dépit du signalement adressé au bailleur, celui-ci n’a entrepris aucun travaux, ce qui l’a conduit à se faire héberger chez un tiers alors qu’il a continué à payer le montant de ses loyers et charges jusqu’en juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales et subséquentes en paiement et expulsion

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge peut également allouer au créancier une provision dont le montant n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En matière de bail, s’il résulte de de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, il est également constant que le caractère inhabitable des lieux pris à bail, en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations, justifie, sur le fondement de l’exception d’inexécution, que le paiement des loyers et charges puisse être suspendu de la seule initiative du locataire.

En l’espèce, il est constant que le locataire a intégré les lieux litigieux le 1er mai 2019. Or, il justifie avoir adressé au bailleur le 7/01/2020, soit au cours du 1er hiver passé dans les lieux et quelques mois à peine après la prise à bail, une lettre recommandée avec accusé de réception dénonçant « un taux d’humidité très important », avec des « gouttes d’eau coulant littéralement des murs », de la peinture qui s’écaille, et des traces de moisissures se formant à plusieurs endroits de l’appartement.

Le défendeur produit également :

un diagnostic immobilier (i) faisant état d’odeurs nauséabondes, de moisissures importantes dans plusieurs pièces du logement et d’un manque d’aération, (ii) mettant en évidence la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur sur au moins une unité de diagnostic et (iii) concluant à des « conditions d’habitabilité non réunies » ; ainsi que

deux attestations de témoins mentionnant avoir constaté la présence dans le logement d’une forte humidité et d’odeurs nauséabondes et exposant, pour l’un que M. [R] [N] ne réside plus dans le logement et, pour l’autre, qu’il héberge le défendeur.Il se déduit des éléments ci-dessus – quand bien même ces derniers seraient insuffisants pour établir avec l’évidence requise en matière de référé l’origine et l’imputabilité des désordres dénoncés – que la contestation relative à l’exception d’inexécution soulevée en défense, découlant du caractère inhabitable des lieux en raison d’un manquement de M. [L] [V] à ses obligations au titre du bail, n’apparaît pas immédiatement vaine et relève d’un débat devant le juge du fond. Elle matérialise ainsi une contestation sérieuse au sens des textes précités.

Les éléments rappelés ci-dessus empêchent également de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur aucune des demandes principales et subséquentes en paiement et expulsion formées par le demandeur.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 835 du code de procédure civile, sur lequel sont fondées les demandes reconventionnelles, précise que :

« le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, il n’est ni démontré, ni même soutenu, qu’un dommage imminent serait sur le point de se produire en l’absence de réalisation des travaux sollicités, le défendeur précisant au demeurant qu’il ne réside plus dans les lieux.

Aucun des documents et attestations produits ne permet par ailleurs d’imputer les désordres observés, avec l’évidence requise en matière de référé, à un manquement du bailleur à ses obligations au titre du bail dès lors, en particulier que :

le diagnostic immobilier produit n’a pas été établi contradictoirement et ne précise ni l’origine des désordres liés aux odeurs nauséabondes et à l’humidité observées ni les travaux de nature à y remédier ;

il n’est corroboré que par des attestations de témoins qui ne comportent pas plus d’indication quant à la cause desdits désordres ;

des seuils de concentration au plomb n’ont a priori été observés que sur une unité – réduite et à l’extérieur du logement – de diagnostic ;

le bailleur ne reconnaît pas sa responsabilité dans les dommages dénoncés et les impute aux conditions d’occupation.

Ces circonstances empêchent de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens du texte susvisé, les demandes reconventionnelles se heurtant, pour les mêmes raisons, à une contestation sérieuse relevant d’une appréciation sur le fond excédant les pouvoirs du juge des référés.

Il sera dès lors dit n’y ni avoir lieu à référé sur celles-ci.

M. [L] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance. Les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l’exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DISONS qu’il n’y a lieu à référé sur aucune des prétentions formulées dans le cadre de la présente instance ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [V] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT