COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00689 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYM2

N°minute : 25/00414

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE [Localité 9] HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Madame [C] [X], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [W] [Y] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [H] [U] [E] [F]

[Adresse 6] [D]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITIONS : M. [V] [W] [Y] [G], Mme [H] [U] [E] [F]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 décembre 2021 à effet au 13 décembre 2021, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT a donné à bail à Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 420,28 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT a fait signifier le 4 avril 2024 à Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.530,18 euros.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT a par ailleurs saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher le 23 mai 2024.

Par la suite, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT a fait assigner – suivant actes d’huissier signifiés à personne pour Monsieur et à domicile pour Madame le 14 janvier 2025 et dénoncés à la Préfecture du Loir-et-Cher le 6 février 2025 par la voie électronique – Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail d’habitation consenti et déclarer Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] occupants sans droit ni titre ;

— À titre subsidiaire, ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non respect des clauses contractuelles ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— Condamner solidairement Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT la somme de 4.524,50 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au 9 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement, soit en l’espèce le 5 juin 2024, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] aux entiers dépens,

— Condamner solidairement Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2025.

À cette audience, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT, dûment représenté suivant pouvoir par Madame [C] [X], a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10.505,52 euros. Il a été indiqué que Madame [H] [U] [E] [F] avait donné une lettre de congé mais qu’elle n’a pas été prise en compte au regard du fait qu’elle n’aurait pas comporté la nouvelle adresse de la locataire. L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] ont comparu à l’audience. Ils ont précisé que Madame [H] [U] [E] [F] a quitté les lieux loués, fait un papier en ce sens, et que Monsieur réside désormais seul avec sa fille dans les lieux loués. Ils ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 800 euros par mois en plus du loyer et des charges et ont indiqué ne pas avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience et il en ressort que les locataires n’ont pas répondu aux propositions de rendez vous faites.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 novembre 2025.

À l’audience, il a été demandé au bailleur de produire en cours de délibéré la copie du congé donné par Madame [H] [U] [E] [F]. Ce document a été reçu au greffe dans les délais impartis.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Loir-et-Cher le 6 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé dès le 23 mai 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la situation d’impayés de Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G], soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le congé donné par Madame [H] [U] [E] [F] :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un courrier émanant de Madame [H] [U] [E] [F], daté du 22 août 2024 et tamponné comme ayant été reçu par le bailleur le même jour.

Si le bailleur soulève que le congé ne serait pas valable, faute pour la locataire d’avoir donné sa nouvelle adresse, il apparaît que la locataire a bien indiqué sa nouvelle adresse sur le document transmis.

Le bailleur indique en outre que le congé n’aurait pas été délivré dans les formes de la loi à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Toutefois, il convient de relever que le document est tamponné du jeudi 22 août 2024 et à donc été reçu le jour de sa rédaction, selon la date figurant sur le courrier ce qui accrédite le fait que ce courrier ait été remis en main propre au bailleur.

En conséquence, le bailleur ne démontre pas que le congé émis par la locataire le 22 août 2024 n’a pas été valablement donné. Ce congé a pris effet au terme d’un délai de préavis de 3 mois soit le 23 novembre 2024 à l’égard de Madame [H] [U] [E] [F].

Aux termes du contrat de bail, les locataires sont liés par une clause de solidarité, le contrat prévoyant en outre que « en cas de départ de l’un des locataires tenus solidairement , et en l’absence de dispositions particulières, cette solidarité se poursuit pendant un an à compter du congé valablement signifié ».

En conséquence, si le contrat de bail a été valablement résilié par Madame [H] [U] [E] [F] à la date du 23 novembre 2024, il convient toutefois de relever, qu’elle est solidairement tenue au paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des indemnités de réparation locatives, des indemnités d’occupation, du supplément de loyer de solidarité et de toutes sommes qui pourraient être dues en application du présent bail jusqu’au 21 août 2025, selon les termes du contrat de bail.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire vis à vis de Monsieur [V] [W] [Y] [G] :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la délivrance du commandement de payer issu de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu le 9 décembre 2021 à effet au 13 décembre 2021 entre les parties contient une clause résolutoire ne produisant effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article VI page 4), et en l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024, pour paiement de la somme en principal de 2.530,18 euros dans un délai de 6 semaines.

Il conviendra cependant de retenir le délai de 2 mois initialement convenu au présent bail – en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 – lequel demeure régi par la clause résolutoire contractuellement stipulée par les parties, et ce, conformément à l’avis de la Cour de Cassation émis en date du 13 juin 2024.

Il est donc constant que Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] avaient 2 mois, soit jusqu’au 4 juin 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Ainsi, Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] n’ayant réglé que la somme de 1520 euros durant cette période et en l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, entre le 4 avril 2024 et le 4 juin 2024, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 5 juin 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT produit un décompte détaillé arrêté à la date du 12 septembre 2025 indiquant que Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] restent devoir la somme de 10505,52 euros.

Il convient de déduire de cette somme les frais de commandement (147,02 euros) qui relèvent éventuellement des dépens, ainsi que les frais de dossier SLS (25 euros) qui ne sont justifiés par aucun élément du dossier et les suppléments de loyer solidarité (2730,88 euros) le bailleur ne justifiant pas du respect des prescriptions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois. À défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Présents à l’audience, Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] ne contestent pas le principe, et reconnaissent le montant de la dette locative solidaire du couple séparé.

Comme indiqué plus haut, Madame [H] [U] [E] [F] n’étant tenue solidairement des sommes dues que jusqu’au 22 août 2025, elle ne pourra être solidairement condamnée que pour les loyers, charges et indemnité d’occupation dus jusqu’à cette date, c’est à dire jusqu’au loyer de juillet 2025, soit à la somme de 7072,74 euros.

En conséquence, Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] seront donc condamnés solidairement à verser au bailleur une somme de 7072,74 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés pour le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Monsieur [V] [W] [Y] [G] sera quant à lui seul condamné au paiement de la somme de 529,88 euros correspondant à l’indemnité d’occupation d’août 2025.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT, L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION ET L’EXPULSION

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G], comparaissant en personne à l’audience, sollicitent des délais de paiement au regard de leur situation tandis que leur bailleur a indiqué être fermement opposé à leur accorder des délais de paiement, en l’absence de reprise du paiement des loyers courants et au regard de l’ampleur de la dette due.

En l’absence de paiement des loyers courants, le dernier paiement effectué datant de fevrier 2025, la présente juridiction n’a aucune possibilité d’accorder à Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] des délais de paiement pour le règlement de leur dette arriérée.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquents maintenus à compter du 5 juin 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] restent solidairement redevables des loyers et charges jusqu’au 4 juin 2024 et, à compter du 5 juin 2024, le bail ayant été résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Il convient toutefois de relever que Madame [H] [U] [E] [F] n’est plus solidairement tenu des indemnités d’occupation à partir du 22 août 2025, comme indiqué plus haut.

Ainsi, Monsieur [V] [W] [Y] [G], occupant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024, cause un préjudice à son bailleur l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (charges comprises), qui s’appliquera à compter du 5 juin 2024, et ce, jusqu’à libération complète des lieux. L’indemnité d’occupation due jusqu’au 12 septembre 2025 ayant été liquidée comme indiqué précédemment, l’indemnité d’occupation due à partir du 1er septembre 2025 le sera uniquement par Monsieur [V] [W] [Y] [G].

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 4 juin 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [W] [Y] [G] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier, Madame [H] [U] [E] [F] ayant quitté les lieux et le contrat étant déjà résilié à son égard.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT, Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] seront condamnés à la somme de 200 euros sur le fondement l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail relatif au logement à usage d’habitation ;

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 9 décembre 2021 à effet au 13 décembre 2021 entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT et Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], est résilié vis à vis de Madame [H] [U] [E] [F] à compter du 23 novembre 2024 compte tenu du congé donné par cette dernière ;

CONSTATE que Madame [H] [U] [E] [F] ne peut être tenue solidairement qu’au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à la date du 22 août 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 9 décembre 2021 à effet au 13 décembre 2021 entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT et Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 juin 2024 et que le bail est résilié vis à vis de Monsieur [V] [W] [Y] [G] à cette date ;

DIT que Monsieur [V] [W] [Y] [G], seul occupant des lieux, devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [W] [Y] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT pris en la personne de son représentant légal la somme de 7072,74 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre du logement d’habitation jusqu’au 22 août 2025 et selon décompte arrêté au 12 septembre 2025 ;

CONDAMNE seul Monsieur [V] [W] [Y] [G] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT pris en la personne de son représentant légal la somme de 529,88 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre du logement d’habitation du 22 août 2025 et jusqu’au 12 septembre 2025 (loyer d’oaût 2025 inclus) et selon décompte arrêté au 12 septembre 2025 ;

CONDAMNE seul Monsieur [V] [W] [Y] [G] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer (charges comprises), à compter du 1er septembre 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [U] [E] [F] et Monsieur [V] [W] [Y] [G] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 9] HABITAT la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes y compris la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par les locataires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,