RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 388/25jcp

N° RG 24/00405 – N° Portalis DBZV-W-B7I-COIK

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

Monsieur [W] [D]

né le 23 Octobre 1962 à [Localité 5] (OISE)

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Madame [R] [K], [G], [H] [O]

née le 24 Juin 1972 à [Localité 7] (CALVADOS)

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e DE BOISLAVILLE, avocat au barreau de COMPIEGNE, substituée par M^e VALETTE, avocat au barreau de COMPIEGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 19 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 10 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 24/00405 – N° Portalis DBZV-W-B7I-COIK – jugement du 10 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2017, Monsieur [W] [D] a donné à bail à Madame [R] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 60 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 650 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 1er avril 2017.

Madame [R] [O] a quitté le logement le 14 mai 2024 et un état des lieux de sortie par procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, Monsieur [W] [D] a fait délivrer à Madame [R] [O] une sommation de payer la somme principale de 7 934,21 euros au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, Monsieur [W] [D] a fait assigner Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

constater qu’il est redevable à l’égard de Madame [R] [O] d’une somme globale de 904,75 euros ;condamner Madame [R] [O] au paiement de la somme de 9 585,64 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que des réparations locatives dont elle reste redevable consécutivement à son départ ;condamner Madame [R] [O] au paiement d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;ordonner la compensation des créances réciproques entre Monsieur [W] [D] et Madame [R] [O] jusqu’à concurrence de la plus faible ; condamner Madame [R] [O] à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire ayant fait l’objet de deux renvois a été appelée et utilement retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées et visées à l’audience, Monsieur [W] [D] maintient les termes de son assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, déposées et visées à l’audience, Madame [R] [O] demande de :

— juger qu’elle est redevable de la somme de 1 821,71 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— lui accorder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois ;

A titre principal,

— débouter Monsieur [W] [D] de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— réduire la somme sollicitée au titre des réparations locatives ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [W] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, auxquelles elles se réfèrent, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code civil.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de condamnation au paiement

A titre liminaire, il convient de constater que Monsieur [W] [D] reconnait être redevable de la somme de 904,75 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie non reversé à Madame [R] [O] et à un trop-perçu de charges, de sorte qu’il convient de le condamner au paiement de cette somme, non contestée par la défenderesse.

— Sur le paiement de la dette locative

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Au cas particulier, Monsieur [W] [D] produit un décompte arrêté au 14 mai 2024 qui fait état d’une dette locative d’un montant de 1 822,71 euros, montant non contesté par Madame [R] [O].

Il y a toutefois lieu de condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [W] [D], au titre des arriérés de loyers et charges, la somme limitée de 1 821,71 euros, ainsi qu’il ressort du dispositif des conclusions des parties.

— Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure. Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

En vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il est constant qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er avril 2017, entre Madame [R] [O] et Monsieur [W] [D].

Un procès-verbal de constat contradictoire valant état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice le 14 mai 2024, soit 7 ans et 1 mois après l’entrée dans les lieux de la locataire.

Il convient de rappeler que le départ d’un locataire ne doit pas donner lieu à la mise à sa charge de l’intégralité de la remise à neuf du logement. Chaque bailleur doit, en effet, assumer les charges liées à la rénovation du logement en lien avec la vétusté inhérente à toute occupation d’un bien immobilier. Aussi, l’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Compte tenu de l’illisibilité de l’état des lieux d’entrée produit en demande et en application de l’article 1731 du code civil, le logement est réputé avoir été délivré en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, la défenderesse ne rapportant au demeurant aucun élément de nature à contredire cette présomption.

Sur le nettoyage du bien et l’entretien du jardin

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’enlèvement des déchets ménagers, du nettoyage, de la désinfection du logement, du taillage d’une haie, du dessouchage des arbustes et de la remise en état de la pelouse. Au soutien de sa demande, il produit un devis n°EST0006 réalisé par WISS PHILIPPE le 14 mai 2024 et une facture n°INV0001 du 17 mai 2024 sur lesquels figure cette prestation.

Le procès-verbal valant état des lieux de sortie mentionne :

Dans la pièce principale : « le sol est recouvert d’un carrelage, très sale, jonché de nombreux objets et détritus divers », « les plinthes carrelées assorties sont encrassées », les murs et plafonds sont tachés avec « des traces et des adhésifs à de nombreux endroits », le tableau électrique est « jauni », la porte fenêtre est « à nettoyer », Dans la cuisine : « l’ensemble est fortement encrassé. De nombreux déchets et denrées alimentaires périmées sont présentes », l’évier est rempli de « vaisselle sale », le four est « crasseux », Dans la chambre : « le sol est recouvert d’un carrelage identique à la pièce principale, sale. L’ensemble est jonché de nombreux objets et détritus divers », « les plinthes carrelées assorties sont encrassées », les murs et plafonds présentent « quelques tâches », « présence de nombreux objets, plusieurs sacs ainsi que des vêtements », une porte avec « quelques traces », Dans la salle d’eau : « le sol est recouvert d’un carrelage, sale », « les plinthes carrelées assorties sont encrassées », les murs et plafonds présentent « des taches », « présence de nombreux déchets et objets sur le sol », « quelques taches sur la porte », « un lavabo encrassé », Sur l’escalier : « des traces sont visibles », « les murs de la montée d’escalier sont recouverts d’une peinture comportant des traces et taches », Sur le palier de l’étage : « le sol est recouvert d’un parquet flottant, jonché d’une quantité importante de détritus », Dans la chambre 1 de l’étage : « le sol est recouvert d’un parquet flottant, jonché de nombreux objets et détritus », « en partie centrale en entrant, le parquet flottant est dégradé », « les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture tachée », la porte présente « des traces de frottements sur ses deux faces », Dans la chambre 2 de l’étage : « le sol est recouvert d’un parquet flottant, jonché de nombreux objets et détritus », « les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture en mauvais état général, comportant des traces et des taches », Dans la salle de bain : « le sol est recouvert d’un carrelage sale, comportant une fissure sur les carreaux en entrant », « les murs et plafonds sont recouverts d’une peinture défraichie et tachée », « quelques taches sur la porte côté couloir », « une cuvette de WC encrassé », A l’extérieur : « le jardinet n’est pas entretenu », « la haie n’est pas taillée et la pelouse n’est pas tondue », « de nombreux détritus et des objets divers sont visibles »,

Le commissaire de justice constate que « l’ensemble est dans un état de saleté avancé. L’ensemble est crasseux », « de nombreux déchets, détritus et poils d’animaux sont présents dans l’ensemble de l’appartement », « une odeur nauséabonde se dégage de toutes les pièces du logement ».

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement et de nombreux éléments qui le composent n’ont pas été nettoyés alors que cela incombait à la locataire. Dès lors, cette demande est justifiée et sera retenue à hauteur de 1 500 euros.

Sur la réparation du volet roulant

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 229,13 euros au titre du remplacement du volet roulant de la porte fenêtre. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°202417057 établie par la SAS BOURGEOIS CHARTIER le 24 juin 2024 sur lequel figure ce poste de réparation, précisant « à la charge du locataire car ils ont trop forcé dessus ce qu’il l’a endommagé ».

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que, dans la pièce principale, la porte-fenêtre « est équipée d’un volet roulant hors d’usage. Ce dernier est cassé en plusieurs morceaux. L’ensemble est sur le sol ».

Cependant, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

Dès lors, le remplacement à neuf du volet roulant de la porte fenêtre, nonobstant la mention inscrite sur la facture et non corroborée par des éléments tangibles, ne peut être mis à la charge de la locataire, de sorte que la demande ne sera pas retenue.

Sur la réfection des murs du logement

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 2 306,30 euros au titre de la remise en peinture du logement. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 établie par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024. La facture comprend la fourniture du matériel nécessaire et la réalisation des prestations suivantes :

La mise en peinture de l’ensemble dans la pièce principale, les chambres et le pallier ;Le nettoyage des huisseries ; Le rebouchage de trous dans les murs.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que :

Dans la pièce principale : « les murs et plafond sont recouverts d’une peinture en mauvais état général, comportant de nombreuses taches, des traces et des adhésifs à de nombreux endroits », Dans la chambre du rez-de-chaussée : « les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture, comportant quelques taches ainsi que quatre trous de fixation », Au niveau de l’escalier : « les murs de la montée d’escalier sont recouverts d’une peinture comportant des traces et taches », Dans la chambre 1 : « les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture tachée » Dans la chambre 2 : « les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture en mauvais état général, comportant des traces et des taches » Le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

En l’absence de dégradations constatées, la dépose d’une étagère dans la pièce principale et le rebouchage des trous correspondants ainsi que le rebouchage des trous sur les murs de l’escalier et du pallier, le rebouchage des trous dans les chambres de l’étage n’apparaissent pas justifiées (cout total 312 euros).

Au cas particulier, seule la réfection des murs s’avère nécessaire et doit être imputée à la locataire sortante. Cependant, compte tenu de la durée de location et de la vétusté qui en découle, la demande sera justement retenue à hauteur de 997,15 euros (1 994,30 / 2).

Sur les menues réparations au sein de la pièce principale et de la cuisine

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 1 186,80 euros au titre des menues réparations intervenues dans la pièce principale. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024. La facture comprend la fourniture du matériel nécessaire et la réalisation des prestations suivantes :

La dépose et repose du plan de travail, La réparation de la prise téléphonique, La réparation du tablier de volet roulant, La fixation du radiateur, Le changement de la tête thermostatique des radiateurs, La mise en place d’une bouche VMC, Le ponçage et lasure de la porte d’entrée du logement.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte :

Dans l’entrée : la présence « de tache, de traces de frottements ainsi que des rayures en partie basse de la porte » ;Dans la pièce principale : la présence d'« une prise téléphone, laquelle est descellée du mur (…) », « la bouche VMC est absente sur le plafond, laquelle est posée sur le plan de travail de la cuisine », « une baie vitrée (…) je note la présence d’adhésif en partie haute sur le coffre du volet roulant, lequel ne fonctionne pas » ;Dans la cuisine : la présence d'« un radiateur situé à proximité de la chambre, lequel présente un défaut de fixation ». Le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

Dès lors, la réparation de la prise téléphonique, la fixation du radiateur, la réparation du tablier de volet roulant, le ponçage et la lasure de la porte d’entrée apparaissent justifiée, pour un cout total de 564,9 euros.

En revanche, en l’absence de mention particulière dans l’état des lieux de sortie, la dépose et le repose du plan de travail, le changement des têtes thermostatiques du radiateurs ainsi que la pose de la plaque de cuisson ne peuvent être imputés à la locataire sortante.

Par conséquent, compte tenu des réparations jugées nécessaires et imputables à la locataire sortante, de la durée de la location et de la vétusté qui en découle (50 %), la demande sera retenue à hauteur de 282,45 euros.

Sur l’entretien de la chaudière

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 159 euros au titre de l’entretien de la chaudière. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024 sur lequel figure cette prestation.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie ne mentionne pas l’état de la chaudière, ni si la locataire a justifié ou non des entretiens de cette dernière.

En l’absence d’éléments justificatifs, la demande ne sera pas retenue.

Sur les menues réparations au sein de la chambre du rez-de-chaussée

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 52 euros à titre de menues réparations au sein de la chambre du rez-de-chaussée. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024. La facture comprend la fourniture du matériel nécessaire et la réalisation des prestations suivantes :

Le ponçage et lasure de la porte d’accès.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que, dans la chambre du rez-de-chaussée « les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture, comportant quelques taches ainsi que quatre trous de fixation » et la présence d’une « porte d’accès en bois munie d’une serrure avec une clé, laquelle s’ouvre et se ferme correctement. Celle-ci comporte quelques traces ».

Le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

Compte tenu des dégradations constatées au sein de la chambre du rez-de-chaussée imputables à Madame [R] [O], il convient, en tenant compte du taux de vétusté de 50 %, de retenir la demande à hauteur de 26 euros.

Sur les menues réparations au sein de la salle d’eau attenante à la chambre du rez-de-chaussée

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 167 euros à titre de menues réparations au sein de la salle de bain attenante à la chambre du rez-de-chaussée. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024. La facture comprend la fourniture du matériel nécessaire et la réalisation des prestations suivantes :

Le remplacement du mitigeur et bonde lavabo et bonde douche, Le changement du mécanisme des sanitaires, Le changement de la tête thermostatique.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte la présence « de quelques taches sur la porte et un défaut de fixation de la poignée » ainsi qu'« un lavabo encrassé ». Les autres éléments n’ont pas été testés par le commissaire de justice.

En l’absence d’éléments justificatifs sur la nécessité des réparations entreprises par le bailleur, la demande ne sera pas retenue.

Sur le nettoyage des pavés

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 30 euros au titre du nettoyage des pavés. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024 sur lequel figure cette prestation.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que « la présence de plusieurs taches de peinture sur le sol, à proximité de la porte de garage appartenant au requérant ». Selon les photographies jointes au procès-verbal de constat, il apparait que les dégradations constatées affectent une allée en béton qui n’est pas ornée de pavés.

Le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

Le nettoyage des pavés n’apparait pas justifié, de sorte que la demande ne sera pas retenue.

Sur la réfection de l’escalier

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 209 euros au titre de la réfection de l’escalier (ponçage et lasure). Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisée par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024. La facture comprend la fourniture du matériel nécessaire, le ponçage et lasure de l’escalier.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte que, s’agissant de l’escalier, « des traces sont visibles au niveau du passage ».

Le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

La réfection de l’escalier apparait justifiée. Cependant, compte tenu de la durée de location et de la vétusté (50 %) qui en découle, la demande ne sera retenue qu’à hauteur de 104,50 euros.

Sur les menues réparations au sein de la salle de bain

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 1 286,70 euros au titre du remplacement des meubles de la salle de bain, du mitigeur du lavabo, du tablier de la baignoire et de la cuvette des sanitaires. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024 sur lequel figure ce poste de réparation.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte qu’au niveau de la baignoire « des morceaux de carreaux de faïence sont manquants et une fissure est visible entre les carreaux », « le marbre entourant le lavabo est fêlé ». Il mentionne la présence d'« une baignoire », d'« un lavabo encrassé », d'« une cuvette de WC encrassée » et d'« une aération poussiéreuse ».

Le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :

III. – Parties intérieures.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 8] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Il en résulte que la demande de remplacement à neuf des meubles de salle de bain et du tablier ne peut être mis à la charge de la locataire sortante. Pour autant, il n’est pas contesté que lesdits éléments étaient en bon état et qu’ils ont été dégradés. Aussi, il convient de considérer qu’elle a nécessairement contribué à pareille dégradation. Partant, en tenant compte de ces éléments, une somme de 391,50 euros sera mise à charge (correspondant à 50 % du cout d’intervention et du matériel). Du reste, le remplacement de la cuvette des sanitaires apparait tout aussi justifié et sera retenu à hauteur de 48 euros.

Sur le nettoyage par la société OSP SERVICES

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 252 euros au titre du nettoyage du logement. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024 sur lequel figure cette prestation. La facture comprend la réalisation des prestations suivantes :

Nettoyage du logement Nettoyage peinture.

Or, imputer à Madame [R] [O] le coût d’une seconde intervention de nettoyage au sein logement apparait disproportionné, de sorte que la demande ne sera pas retenue.

Sur le rebouchage du carrelage

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 148 euros au titre du rebouchage du carrelage. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024 sur lequel figure ce poste de réparation.

En l’absence de détails sur la pièce concernée par cette prestation, la demande ne sera pas retenue.

Sur les petites fournitures

La facture établie par la société OSP SERVICES comprend la fourniture de « petites fournitures » pour la somme de 129 euros. Cependant, en l’absence de détails sur les matériaux qui ont été fournis et l’usage qui en a été fait, la demande à ce titre ne sera pas retenue.

Sur la peinture d’un radiateur

Monsieur [W] [D] sollicite le paiement de la somme de 108 euros au titre de la réfection d’un radiateur. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°2024060004 réalisé par la société OSP SERVICES le 21 juin 2024 sur lequel figure ce poste de réparation.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie rapporte seulement un défaut de fixation du radiateur présent dans la cuisine du logement. Pour le reste, aucune dégradation n’a été constatée, de sorte que la demande ne sera pas retenue.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 3 351,60 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la compensation des sommes dues

En vertu de l’article 1347 du code civil, « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

L’article 1347-1 du code civil précise qu’elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles

En l’espèce, Monsieur [W] [D] (904,75) et Madame [R] [O] (3 351,60 + 1 821,71), sont débiteurs réciproquement et leurs créances respectives sont fongibles, exigibles, certaines et liquides.

Il sera par conséquent ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties. Madame [R] [O] sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 4 268,56 euros.

Sur la résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice particulier, hors le retard dans l’exécution. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En vertu de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [R] [O] sollicite des délais de paiement, proposant une somme mensuelle de 200 euros. Au soutien de sa demande, elle produit un bulletin de salaire du mois d’avril 2025 mentionnant un revenu mensuel de 1 613 euros, une notification de perception d’une pension d’invalidité de 859,63 euros brut par mois et un jugement rendu par le juge aux affaires familiales fixant sa contribution alimentaire à 260 euros mensuelle.

En l’absence d’opposition du demandeur et compte tenu de la situation financière de Madame [R] [O], il sera fait droit à la demande de délais de paiement, lissée sur la période de 21 mois, ainsi qu’il sera précisé dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [D] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [R] [O] sera condamnée à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate que Madame [R] [O] est débitrice à l’égard de Monsieur [W] [D] de la somme totale de 5 173,31 euros au titre des arriérés de loyers, charges et dégradations locatives ;

Constate que Monsieur [W] [D] est débiteur à l’égard de Madame [R] [O] de la somme de 904,75 euros ;

Ordonne la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et condamne en conséquence Madame [R] [O] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 4 268,56 euros ;

Autorise Madame [R] [O] à se libérer de sa condamnation dans un délai de 21 mois, par 20 versements mensuels de 200 euros et d’un 21ème versement représentant le solde du principal et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance exacte, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et les mesures d’exécution pourront être reprises ;

Rappelle que les délais ainsi accordés entraînent la suspension des mesures d’exécution prises pour le paiement des sommes dues en vertu du titre susvisé ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne Madame [R] [O] à verser à Monsieur [W] [D] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [R] [O] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,