TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01041 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25IH

Mi n°RG: 24/697

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01832

— ---------------

Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société MAAF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la société SAEL

dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 120

ET :

La société BPCE IARD, en sa qualité d’assureur de la société LES FOLIES DE [Localité 15]

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Karima TAOUIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

La société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10]

dont le siège social est sis- [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0143

La société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la société RUBY

dont le siège social est sis- [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1155

La société LES FOLIES DE [Localité 15]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mohand OUIDJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0440

La société RUBY

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie SIMOES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :G0527

La société CABINET LALLEE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 450

La société SCI SAEL

ayant élu domicile au Cabinet de Mâitre [Z] [W] au [Adresse 12]

représentée par M^e Agnès ASCENSIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0947

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DU [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MATERA

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :A334

LE CABINET AGEVEDIM IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

La société AVENIR PROJETS HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

La société AXYME, en la personne de Maître [D] [K], désigné par jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 11 octobre 2023, en sa qualité de liquidateur de la société Cabinet Laurent [F]

dont le siège social est sis [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

La société ROYAL [Localité 15]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

******************************************

EXPOSE DU LITIGE

La société LES FOLIES MONTREUIL est locataire d’un local commercial appartenant à la SCI RUBY, situé à [Adresse 16], au rez-de-chaussée.

La SCI SAEL est propriétaire du local situé au 1er étage.

Selon ordonnance du 18 octobre 2024, rectifiée le 24 octobre 2024, rendue dans l’affaire enregistrée sous le numéro RG 24/00697, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits de la cause et de la procédure jusqu’ici suivie, le président de ce tribunal statuant en référé a, à la demande de la société LES FOLIES MONTREUIL, ordonné une expertise relativement aux désordres constatés dans le local dont elle est locataire.

Puis par acte délivré les 31 mars, 2, 3, 4 avril, et 3, 10 juin 2025 (RG 25/01041), la société MAAF ASSURANCES, défenderesse à l’instance initiale, en sa qualité d’assureur de la SCI SAEL, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à MONTREUIL, la société Cabinet AGEVEDIM IMMOBILIER (enseigne DAVID GESTION), la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à MONTREUIL, la société LES FOLIES MONTREUIL, la SCI RUBY, la société Cabinet [P], la société SAEL et la société AVENIR PROJETS HABITAT,

aux fins de voir :

— Rendre commune au syndicat des copropriétaires et aux sociétés ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires et AGEVEDIM IMMOBILIER (enseigne DAVID GESTION) les ordonnances rendues les18 octobre 2024 et 24 octobre 2024 ;

— Ordonner l’extension de la mission de l’expert judiciaire comme suit :

Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles affectant le local situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à MONTREUIL propriété de la SCI SAEL ; Déterminer les responsabilités, en ce compris au titre des manquements qui auraient pour être commis par les syndics successifs, et le montant des préjudices subis par la SCI SAEL ; Evaluer l’ampleur et le coût des travaux qui ont été rendus nécessaires à la suite des infiltrations d’eaux ; Dire si des travaux exécutés par la société LES FOLIES [Localité 15] affectent des parties communes, s’ils ont fait l’objet d’une autorisation du syndic et sont conformes aux règles de l’art ; Vérifier les incidences des travaux que la société LES FOLIES [Localité 15] a fait sans autorisation et déterminer leur impact sur l’immeuble ;

Dire si les travaux entrepris par la société LES FOLIES [Localité 15] ont participé aux causes et aux dommages subis dans le local au 1er étage et s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage, des parties communes, de l’immeuble ou si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent ou l’ont rendu impropres à sa destination ; Décrire les travaux de reprise qui ont été nécessaires ou restent encore nécessaires pour remédier aux désordres et leurs délais d’exécution ; en chiffrer le coût, en annexant au rapport les devis utilisés ;Donner tous éléments d’appréciation nécessaires pour évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres ; Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ; Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation es désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;Pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent ou ont compromis la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent ou l’ont rendu impropres à sa destination ; Proposer le cas échéant un apurement des comptes entre les parties ; – Statuer ce que de droit sur les dépens.

Par acte du 24 octobre 2025 (RG 25/01823), la SCI RUBY a assigné les sociétés BPCE IARD, en qualité d’assureur de la société LES FOLIES [Localité 15], ROYAL [Localité 15], en qualité d’ancien locataire de la SCI RUBY, ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la société RUBY et AXYME, en sa qualité de liquidateur de la société Cabinet [N] [F], maitre d’œuvre des travaux, afin que les opérations d’expertise leur soient rendues communes.

Les deux affaires ont été évoquées à l’audience du 10 novembre 2025 à laquelle elles ont été jointes.

À l’audience, la société MAAF ASSURANCE a maintenu ses demandes. Elle explique qu’il est apparu à l’occasion de la première réunion d’expertise que le local appartenant à la SCI SAEL a subi deux dégâts des eaux, en 2022 et en 2023, lesquels pourraient être en lien avec les désordres allégués par la société LES FOLIES MONTREUIL. Elle ajoute qu’il sera par ailleurs utile de connaître les conséquences sur les parties communes de l’immeuble des travaux réalisés par la société LES FOLIES [Localité 15].

La société AGEVEDIM IMMOBILIER (RCS 520.808.643) a fait valoir qu’elle a été le syndic de l’immeuble du 26 juin 2023 au 5 juin 2025 (ayant succédé à la société Cabinet [P] et ayant précédé la société cabinet MATERA). Elle formule protestations et réserves et sollicite que la demanderesse soit déboutée de sa demande de voir confier à l’expert la mission de « déterminer les responsabilités, en ce compris au titre des manquements qui auraient pour être commis par les syndics successifs, et le montant des préjudices subis par la SCI SAEL ». Elle précise qu’en effet, il n’appartient pas à l’expert de se prononcer sur les manquements d’un syndic et de déterminer des responsabilités. Elle ajoute qu’il pourrait tout au plus être missionné pour donner au tribunal des éléments de faits de nature à permettre au tribunal de statuer sur ces responsabilités.

La SCI SAEL ne s’oppose pas à la demande d’extension de mission et demande qu’il soit pris acte de l’intervention volontaire du nouveau syndic de l’immeuble, la société MATERA aux lieu et place de la société AGEVEDIM IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires a formulé protestations et réserves et demande qu’il soit jugé irrecevable la demande de la SCI SAEL de prise d’acte d’une intervention volontaire de la société MATERA. Il précise que cette société est l’actuel syndic de la copropriété et que son intervention ne peut être qualifiée de volontaire dès lors qu’elle est imposée par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La société CABINET [P], désormais dénommée AGEVEDIM IMMOBILIER RCS 410.164.172), formule protestations et réserves et sollicite, pour les mêmes motifs que la société AGEVEDIM IMMOBILIER, que la société MAAF ASSURANCES soit déboutée de sa demande de voir confier à l’expert la mission de « déterminer les responsabilités, en ce compris au titre des manquements qui auraient pour être commis par les syndics successifs, et le montant des préjudices subis par la SCI SAEL ».

La SCI RUBY a formulé protestations et réserves et indique qu’elle se désiste de la demande de communication de pièces formulées dans un premier temps dans ses conclusions écrites.

La société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15] a formulé protestations et réserves.

Les autres comparants ont formulé protestations et réserves.

Et les autres défendeurs n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Il est relevé au préalable que la société MATERA n’est pas intervenante volontaire à l’instance, et qu’elle n’est pas partie à l’instance, mais la représentante du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Lorsque la mesure d’instruction a d’ores et déjà été ordonnée et qu’une extension de la mission de l’expert est sollicitée, il doit être établi qu’il existe entre ce nouveau chef de mission et ceux résultant de la mission initiale un lien suffisant qui justifie qu’il soit répondu à l’ensemble à l’issue des mêmes opérations expertales.

Au cas présent, il est apparu au cours des opérations d’expertise que des désordres ont affecté le local appartenant à la SCI SAEL, situé au-dessus de celui appartenant à la SCI RUBY, qui peuvent être liés à ceux actuellement objets de l’expertise.

Il sera dès lors fait droit à la demande d’extension de mission, dans les termes précisés au dispositif, sous la réserve qu’il ne sera pas demandé à l’expert de se prononcer sur les manquements des syndics successifs de l’immeuble, cette appréciation relevant du seul juge du fond.

Par ailleurs, lorsque la mesure d’instruction a d’ores et déjà été ordonnée, pour qu’un tiers à l’expertise puisse y être appelé, il doit être établi que ce tiers est susceptible d’être concerné par le procès futur dont l’éventualité a légitimé le prononcé de la mesure.

En l’espèce, la société MAAF ASSURANCES et la société RUBY justifient d’un motif légitime de rendre communes les opérations d’expertise au syndicat des copropriétaires, à la société ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, à la société AGEVEDIM IMMOBILIER (enseigne DAVID GESTION), à la société BPCE IARD, en qualité d’assureur de la société LES FOLIES MONTREUIL, à la société ROYAL MONTREUIL, en qualité d’ancien locataire de la SCI RUBY, la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la société RUBY et la SELARL AXYME, en sa qualité de liquidateur de la société Cabinet [N] [F], maitre d’œuvre des travaux, en ce que le périmètre des désordres objet de l’expertise a été étendu à un second local du même immeuble et sont susceptibles d’avoir impacté les parties communes, et partant la gestion de l’immeuble par ses syndics successifs.

Il sera donc fait droit à la demande d’ordonnance commune dans les termes du dispositif ci-dessous.

En l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Rappelons la jonction des instances RG 25/01823 et RG 25/01041 sous ce dernier numéro ;

Déclarons communes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à MONTREUIL, à la société ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, à la société AGEVEDIM IMMOBILIER (enseigne DAVID GESTION), à la société BPCE IARD, en qualité d’assureur de la société LES FOLIES MONTREUIL, à la société ROYAL MONTREUIL, en qualité d’ancien locataire de la SCI RUBY, à la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la société RUBY et à la SELARL AXYME, en sa qualité de liquidateur de la société Cabinet [N] [F], maitre d’œuvre des travaux, les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 18 octobre 2024 ;

Disons que la société MAAF ASSURANCES communiquera sans délai au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15], à la société ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, et à la société AGEVEDIM IMMOBILIER (enseigne DAVID GESTION), l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;

Disons que la SCI RUBY communiquera sans délai à la société BPCE IARD, en qualité d’assureur de la société LES FOLIES MONTREUIL, à la société ROYAL [Localité 15], en qualité d’ancien locataire de la SCI RUBY, à la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la société RUBY et à la SELARL AXYME, en sa qualité de liquidateur de la société Cabinet [N] [F], maitre d’œuvre des travaux, l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;

Disons que l’expert devra convoquer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à MONTREUIL, la société ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, la société AGEVEDIM IMMOBILIER (enseigne DAVID GESTION), la société BPCE IARD, en qualité d’assureur de la société LES FOLIES MONTREUIL, la société ROYAL MONTREUIL, en qualité d’ancien locataire de la SCI RUBY, la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la société RUBY et la SELARL AXYME, en sa qualité de liquidateur de la société Cabinet [N] [F], maitre d’œuvre des travaux, à la prochaine réunion d’expertise au cours de laquelle ils seront informés des diligences déjà accomplies et invités à formuler leurs observations ;

Étendons la mission de l’expert aux diligences suivantes :

— Se rendre sur les lieux situés à MONTREUIL, [Adresse 1], au 1er étage, local appartenant à la SCI SAEL ;

— Décrire les désordres allégués dans l’assignation de la société MAAF ASSURANCES et les conclusions des parties ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, exami-ner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— Décrire les désordres constatés, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ; en particulier, dire si les travaux entrepris par la société LES FOLIES [Localité 15] ont parti-cipé à la survenance des dits désordres ;

— Dire si des travaux réalisés par la société LES FOLIES [Localité 15] affectent des parties communes, s’ils ont fait l’objet d’une autorisation du syndic et sont conformes aux règles de l’art ; le cas échéant, vérifier les incidences des travaux que la société LES FOLIES [Localité 15] aurait réalisés sans autorisation et déterminer leur impact sur les parties communes;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux dé-sordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éven-tuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des dé-sordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige et proposer un compte entre les par-ties ;

Fixons à la somme de 3.000 euros la provision complémentaire à valoir sur la rémunération de l’expert s’agissant des mises en cause, somme qui devra être consignée par moitié par la société MAAF ASSURANCES et par moitié par la SCI RUBY entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 5 janvier 2026 ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la présente ordonnance sera caduque et privée de tout effet s’agissant des mises en cause ;

Disons que le coût induit par l’extension de mission pourra faire l’objet d’une demande de consignation complémentaire formée par l’expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT