TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02297 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CQQ

Minute : 25/00028

EM

Monsieur [B] [J]

Représentant : Maître Dominique DAMO de la SELEURL JURISDEMAT AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Aude LACROIX de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Dominique DAMO de la SELEURL JURISDEMAT AVOCAT

Copie, dossier délivrés à :

Maître Aude LACROIX de l’ASSOCIATION LEGITIA

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 4],

représenté par M^e DAMO Dominique, avocat au barreau de la Seine Saint Denis, désigné au titre de l’aide juridictionnelle Totale numéro 93008-2023-001324 du 22/08/2023

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Aude LACROIX de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 avril 2019, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à M. [B] [J] un appartement à usage d’habitation de 70.63 m2, situé [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 997.02 euros.

Par exploit d’huissier du 18 octobre 2024, M. [B] [J] a fait assigner devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, statuant en référé, la SA 1001 VIES HABITAT, afin de la voir condamner, par provision et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal à :

§ Effectuer les travaux nécessaires pour mettre un terme aux troubles subis et à la remise en état du logement donné à bail sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

§ Lui verser la somme provisionnelle de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

§ Lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

§ Lui payer les dépens.

L’affaire s’est présentée à l’audience du 17 décembre 2024.

A cette audience, M. [B] [J], représenté par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes telles que mentionnées dans son acte introductif d’instance. Il explique subir des infiltrations d’eau au sein de son logement depuis le 27 décembre 2020. Qu’il a déclaré 2 sinistres les 5 janvier et 4 décembre 2023. Qu’il résulte des divers rapports d’expertises rendus les 5 janvier 2023 et 27 septembre 2023 que la SA 1001 VIES HABITAT est responsable des désordres subis au sein de son logement à la suite d’une fuite sur le toit qui descend dans la colonne générale jusqu’à son domicile. Que malgré les rapports ainsi rendu, la SA 1001 VIES HABITAT n’a pas remédié aux désordres et travaux s’imposant à elle, contraignant M. [J] a la mettre en demeure de s’exécuter par courrier en date du 8 novembre 2023. Que depuis lors, la bailleresse en ne procédant pas aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant son logement cause un trouble manifestement illicite et se trouve ainsi fondé à solliciter la condamnation de la SA 1001 VIES HABITAT à la réalisation de travaux sous astreinte. Il ajoute subir un trouble de jouissance à hauteur de 8 000 euros en raison de la présence d’infiltrations, traces de moisissures et d’humidité dans son logement.

La SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, s’oppose aux demandes de M. [J] expliquant que, si des infiltrations sont survenus au sein de la résidence affectant le logement de ce dernier, il ne saurait lui être reproché un trouble manifestement illicite, la bailleresse ayant procédé aux investigations nécessaires et aux travaux de réparation de la fuite le 20 février 2024. Que ces travaux n’ont pu être réalisés antérieurement qu’en raison de l’absence de M. [J] lors des interventions des sociétés diligentées. Que s’agissant de la demande au titre du trouble de jouissance, il n’y a lieu à provision dès lors que le délai pris en vue de la réalisation des travaux résulte de l’absence de réponse du locataire. Qu’en tout état de cause, ce préjudice sera limité à 1/15ème s’agissant de traces brunâtres aux murs et plafond des WC, de la cuisine et du dégagement.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Dans le même sens, l’article 7 de la même loi dispose que le locataire est obligé de « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En l’espèce, il est constant que des infiltrations d’eaux sont apparues dans le logement de M. [B] [J] depuis au moins le 5 janvier 2023, date du rapport en recherche de fuites de la société POLYGON. Il est également constant aux termes des expertises diligentées et des rapports rendus les 5 janvier et 27 septembre 2023 que les infiltrations constatées chez M. [J] ne proviennent pas de ses canalisations mais d’une fuite provenant du toit descendant dans la colonne générale jusqu’au rez-de-chaussée.

Par courrier du 8 novembre 2023, M. [B] [J] a mis en demeure la SA 1001 VIES HABITAT de procéder à la réalisation de travaux afin de remédier aux désordres subis.

Si des travaux de réparation des infiltrations ont été réalisés le 20 février 2024 au niveau du toit en vue de réparer l’étanchéité par la SA 1001 VIES HABITAT, force est de constater que ces travaux n’ont pas permis de remédier aux désordres au sein de son logement. En effet, il ressort du procès-verbal de constat dressé par Me [X], commissaire de justice à [Localité 8], en date du 10 avril 2024 et des captures d’écran sont annexées correspondant aux vidéos contenues dans le téléphone portable de M. [J] que :

Le 2 mars 2024, il apparait de l’eau sortant de la bouche VMC au niveau de la gaine du logement

Le 24 février 2024, une gaine gorgée d’eau

Ainsi force est de constater que malgré les travaux réalisés par la SA 1001 VIES HABITAT, les infiltrations n’ont pas cessé à la date du 24 février 2024 puisque de l’eau continuait de s’écouler au niveau de la gaine du logement de M. [J].

Il ressort également de ce procès-verbal de constat que :

Dans la cuisine : des traces de moisissures, coulures et infiltrations au niveau du placoplâtre de gaine. L’ouverture de la gaine est gonflée et complètement disloquée. Traces d’humidité et de moisissures à l’intérieur de la gaine. Traces de moisissures et d’humidité au-dessus de la plinthe et au sol et au niveau du soffite surplombant la gaine. Traces de moisissures au mur sur toute la longueur derrière le meuble ;

Dans le dégagement : plinthe gonflée et complètement moisie ;

Dans la chambre principale : traces de moisissures au niveau de la plinthe au fond du placard. Traces d’humidité au fond droite du placard et tout le long de la plinthe

Dans la 1ère chambre d’entrée : traces de moisissures en cueillie de plafond à droite de la fenêtre.

Toutefois, la charge de la preuve incombe à M. [B] [J] de démontrer l’existence d’un trouble réel et actuel, ce dernier n’apporte aucun élément postérieur à la date du 10 avril 2024 permettant à la date du 17 décembre 2024, date de l’audience, soit 8 mois le procès-verbal de constat, de vérifier la réalité et la persistance des désordres constatés.

Dès lors, M. [B] [J] n’apporte la preuve de l’existence d’un dommage imminent pas plus qu’un trouble manifestement illicite actuel.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’entre le 5 janvier 2023 et le 10 avril 2024, le logement de M. [J] a subi des infiltrations. Qu’il ressort du rapport de recherches de fuite en date 5 janvier 2023 de la société POLYGON des traces visibles d’infiltrations au sein du logement. Il ressort du rapport d’expertise du 27 septembre 2023 du cabinet [U] que des traces brunâtres sont visibles au pieds des pièces de l’appartement (dégagement, WC et cuisine).

Il ressort également de ce procès-verbal de constat ci-dessus évoqué que les désordres concernent principalement la cuisine et le dégagement ainsi que la chambre principale.

M. [J] démontre suffisamment qu’il a été privé de la jouissance d’une partie de son logement pour la période comprise entre le 5 janvier 2023 et le 10 avril 2024, aucun élément de preuve postérieur à cette date n’étant apporté.

La défaillance de la société bailleresse qui se devait d’assurer au locataire le confort et la jouissance du logement est établie et celle-ci sera condamnée à indemniser le demandeur.

M. [J] réclame la condamnation de la société bailleresse à la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance

Toutefois, le locataire ne démontre pas que ces désordres, représentant principalement des traces d’humidité et de moisissures, l’ont empêché de jouir de l’intégralité du logement mais bien d’une partie de celui-ci correspondant à la cuisine, le dégagement et à la chambre principale. Le préjudice de M. [J] sera suffisamment réparé par l’allocation d’une indemnité correspondant à 25 % du montant du loyer et des charges, hors APL et RLS soit sur la base d’un loyer de 352.70 euros soit 52.90 euros par mois.

Ainsi, il y a lieu de condamner par provision, la SA 1001 VIES HABITAT à la somme de correspondant 1 058.10 euros pour la période comprise entre le 5 janvier 2023 et le 10 avril 2024.

Le demandeur sera débouté du surplus de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Succombant principalement à l’instance, la SA 1001 VIES HABITAT sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. L’indemnité allouée par le juge à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle correspond à « une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat ». En l’espèce, le conseil de M. [J] a soutenu ses demandes telles que visées à son acte introductif d’instance, il ne précise pas le montant de la part contributive de l’Etat et en tout état de cause, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DEBOUTONS M. [B] [J] de sa demande en réalisation de travaux sous astreinte ;

CONDAMNONS 1001 VIES HABITAT à verser à M. [B] [J] la somme de 1 058.10 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 5 janvier 2023 et le 10 avril 2024 ;

DEBOUTONS M. [B] [J] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

CONDAMNONS la SA 1001 VIES HABITAT aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé à Aulnay-sous-Bois le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LA JUGE