TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/52967 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WM5

N° : 6

Assignation du :

28 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 novembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CENTRALE JEMMAPES S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS – #R0197

DEFENDERESSE

La Société [C] SAS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marjorie SEIGNETTE, avocat au barreau de PARIS – #R0182, AARPI ALMAIN

DÉBATS

A l’audience du 20 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 11 janvier 2019, la société Société Centrale Jemmapes a donné à bail à la société [C], différents locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de 9 années.

Ces locaux, loués à usage de « commerce et réparation de matériel informatique et de téléphonie, à l’exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie ou toute autre utilisation des lieux », sont composés de :

— au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, une grande boutique sur rue avec deux vitrines de part et d’autre de la porte d’entrée, à la suite sanitaires et une grande arrière-boutique éclairée sur cour, une trappe d’accès au sous-sol,

— au sous-sol, une cave voutée.

Un commandement de payer la somme principale de 26.877,26 euros visant la clause résolutoire et l’article L.145-41 du code de commerce a été délivré à la société [C] le 18 mars 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Société Centrale Jemmapes a, par exploit délivré le 28 avril 2025, fait citer la société [C] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir :

— constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement du 18 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de la société [C]

— condamner la société [C] à lui verser une somme de 35.096,14 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer, terme d’avril 2025 inclus, et au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%.

Aux termes de ses conclusions, soutenues et régularisées à l’audience du 20 octobre 2025, la société Société Centrale Jemmapes, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 1103 et 1728 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

— Débouter la société [C] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions

CONSTATER acquise au profit de la Société Centrale Jemmapes la clause résolutoire visée dans le commandement du 18 mars 2025, conséquence :

— Ordonner l’expulsion de la société [C] des lieux qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu.

— Dire et Juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— Condamner la société [C] à verser à la Societe Centrale Jemmapes une somme de 53.850,54 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer, terme d’avril 2025 inclus, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes.

— Condamner la société [C], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%.

Subsidiairement,

S’il devait être fait droit à la demande de délais de paiement et suspension de l’acquisition de la clause résolutoire de la société [C],

— Juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, l’intégralité de la dette devra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu’il pourra être procédé à l’expulsion de la société [C] des lieux qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi que de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en cas de besoin, et sans mise en demeure préalable, et la société [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%.

— Condamner la société [C] au paiement de la somme de 4.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens (Art.696 CPC), y compris le coût du commandement du 18 mars 2025, soit la somme de 234,31 euros. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, soutenues et régularisées à l’audience du 20 octobre 2025, la société [C], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article L 1343-5 du code civil

Vu l’article L 145-41 du code de commerce

Vu les pièces versées au débat

— Dire et Juger que la dette locative d'[C] pourra être réglée par [C] pendant 24 mois, par échéances mensuelles de 1.121 euros pendant 23 mois et une dernière échéance mensuelle de 1.122,59 euros

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

— Débouter la Societe Centrale Jemmapes de toutes ses demandes à l’égard de la société [C] ».

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions en défense ainsi qu’à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Au cas présent, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 18 mars 2025 par la société Société Centrale Jemmapes à la société [C] pour avoir paiement de la somme de 26.877,26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mars 2025.

Il ressort du décompte actualisé au 23 avril 2025 que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois de sa délivrance.

La société [C] ne conteste pas la régularité du commandement et le montant de la dette locative. Elle sollicite des délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, la société [C] sollicite des délais de paiement sur 24 mois. Elle explique qu’elle a réalisé de nombreux investissement et a contracté des prêts, notamment pour l’achat des marchandises, que son activité est sujette à des fluctuations en fonction du taux d’occupation des bureaux, qu’elle a subi la crise sanitaire liée à la Covid-19, seulement un an après la création du fonds de commerce, que la pandémie a entraîné une adoption massive du télétravail, ce qui a eu un impact durable sur son activité.

Elle ajoute que les comptes de l’exercice clos le 30 avril 2024 laissent apparaitre un chiffre d’affaires de 288.841 euros et donc des perspectives favorables mais que la résiliation du bail entraînerait des conséquences graves pour elle.

Elle indique avoir, le 26 juin 2025, a procédé à un virement de 5.000 euros au bailleur afin de souligner sa volonté de poursuivre le bail, et de réduire le montant de la dette locative.

Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement. En l’état du décompte du 1er octobre 2025 versé aux débats, il apparait que le virement du 26 juin 2025 est le seul règlement effectué par la société [C] depuis décembre 2024 et que la dette locative n’a de cesse d’augmenter, le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qui seront en conséquence rejetées.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 avril 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif. En revanche, il n’est pas justifié en l’espèce de la nécessité de prononcer une astreinte. Cette demande de ce chef sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Société Centrale Jemmapes sollicite la condamnation de la société [C], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%.

La société [C] s’y oppose en faisant valoir que le bail ne prévoit aucune clause relative à une telle indemnité d’occupation et qu’en l’absence de stipulation contractuelle expresse, une telle prétention ne saurait être accueillie.

En droit, l’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La demande de fixation à titre provisionnel de cette indemnité d’occupation au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% qui n’est fondée sur aucune disposition contractuelle sera rejetée.

L’indemnité d’occupation due à la société Société Centrale Jemmapes à compter du 19 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte du 1er octobre 2025 que la société [C] est redevable de la somme de 53.850,54 euros, termes d’octobre 2025 inclus.

En conséquence, la société [C] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 53.850,54 euros, terme d’octobre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2025.

.

Sur les frais et dépens

La société [C], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025.

Elle sera également condamnée à payer à la société Société Centrale Jemmapes la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Toutes autres demandes de la société Société Centrale Jemmapes seront rejetées.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 18 avril 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du du 11 janvier 2019 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] à savoir,

— au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, une grande boutique sur rue avec deux vitrines de part et d’autre de la porte d’entrée, à la suite sanitaires et une grande arrière-boutique éclairée sur cour, une trappe d’accès au sous-sol,

— au sous-sol, une cave voutée,

la société [C] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Condamnons la société [C] à payer à la société Société Centrale Jemmapes une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 19 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société [C] à payer à la société Société Centrale Jemmapes la somme provisionnelle de 53.850,54 euros, terme d’octobre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2025 ;

Rejetons la demande de délais de paiement formulée par la société [C] ;

Condamnons la société [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 ;

Condamnons la société [C] à payer à la société Société Centrale Jemmapes la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 24 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON