TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 24/11234 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JXP

Minute : 25/120

S.C.I. LES BORDS DE SEINE

C/

Monsieur [O] [S]

Copie exécutoire :

S.C.I. LES BORDS DE SEINE

Copie certifiée conforme :

Monsieur [O] [S]

Le 26 Mars 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 24 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. LES BORDS DE SEINE, demeurant [Adresse 3]

représentée par Monsieur [P] [N], es qualité de gérant

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15/06/2016, la SCI les Bords de Seine a donné à bail à M. [O] [S] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Choisy-le-Roi.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 11/06/2016.

A la suite du départ des lieux de M. [O] [S], un état des lieux de sortie a été établi le 11/04/2023.

Sollicitant le règlement de la régularisation de charges 2022 demeurée impayée, la SCI les Bords de Seine a obtenu le 23/04/2024, une ordonnance enjoignant à M. [O] [S] de payer la somme de 880,45 euros.

Cette ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à M. [O] [S] le 18/09/2024.

Par acte du 11/10/2024, M. [O] [S] a formé opposition à ladite ordonnance au motif que les régularisations de charges litigieuses correspondaient à une surconsommation d’eau froide résultant d’une fuite d’eau au niveau des toilettes imputable à la vétusté des équipements sanitaires.

A l’audience du 12/01/2025, la SCI les Bords de Seine a sollicité la condamnation de M. [O] [S] au paiement de la somme totale de 995,38 euros, correspondant à un reliquat de régularisant de charges au titre des années 2022 et 2023 en précisant que la surconsommation d’eau froide litigieuse était due à une négligence de la part de M. [O] [S] dans l’entretien du joint des toilettes qu’il lui incombait de changer. La SCI les Bords de Seine a ajouté n’avoir été avertie de la fuite au niveau de la chasse d’eau des WC que le 11/04/2023, lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, date à laquelle elle a immédiatement constaté la fuite qui était très apparente et qu’il lui a suffi de changer le joint pour remédier au problème. La SCI les Bords de Seine a précisé avoir retenu la somme de 320 euros sur le dépôt de garantie en règlement des sommes restant dues par M. [O] [S], qui ne s’expliquent que partiellement par l’augmentation de la consommation d’eau litigieuse mais concernent également d’autres charges et taxes locatives.

M. [O] [S] a quant à lui conclu au rejet de la demande de la SCI les Bords de Seine pour les raisons évoquées dans son opposition. Il a en outre sollicité la restitution de la somme de 320 euros au titre du reliquat de dépôt de garanti irrégulièrement conservé par la SCI les Bords de Seine, augmentée des intérêts de 10% par mois de retard à compter du 11/05/2023 ainsi que le versement de la somme de 8000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait de la vétusté des équipements sanitaires et l’absence de réparations durant la période de location, outre 2000 euros au titre du préjudice moral du fait des démarches abusives du demandeur. A titre subsidiaire, M. [O] [S] a sollicité l’octroi d’un échéancier de paiement sur 6 mois.

MOTIFS

L’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer ayant été formées dans les délais légaux, elle sera jugée recevable.

Les parties s’accordent pour imputer l’augmentation des consommations d’eau froide litigieuses au titre des années 2022 et 2023 à une fuite au niveau des sanitaires.

Sur ce point il sera rappelé qu’il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que s’il incombe effectivement au locataire de procéder à l’entretien courant du logement, effectuer les menues réparations en ce compris l’entretien des joints et conserver à sa charge les dépenses en résultant, les frais occasionnés par des installations vétustes doivent en revanche par principe demeurer à la charge du bailleur. Il découle en revanche de l’obligation d’exécution des contrats de bonne foi, que le locataire ne saurait être admis à solliciter de se voir indemniser pour des consommations d’eau excessive dans le cas où des fuites auraient perduré ostensiblement sans action de sa part ou signalement au bailleur.

En l’espèce, le logement a effectivement été pris à bail avec un bloc WC à l’état d’usage aux termes de l’état des lieux d’entrée. Le contrat de bail datant du 15/06/2016, c’est ainsi à raison que M. [O] [S] impute la fuite d’eau litigieuse à l’usure des équipements sanitaires à laquelle il incombait au bailleur de remédier. Il se déduit néanmoins des éléments versés aux débats, et notamment du ticket de caisse Castorama daté de mars 2023 produit par M. [O] [S] ainsi que des termes de son opposition, que le caractère fuyard des éléments d’équipement sanitaires était, à tout le moins en partie, apparent et connu de M. [O] [S] sans que ce dernier justifie avoir engagé de réparations suffisantes ou alerté le bailleur du dysfonctionnement rencontré afin de mettre ce dernier à même de procéder aux diligences nécessaires.

Sur la base des justificatifs de régularisation de charges versées aux débats, ces circonstances contradictoires commandent ainsi de laisser à la charge du bailleur la somme de 300 euros au titre de la surconsommation d’eau litigieuse.

La SCI les Bords de Seine justifiant le reste de sa demande en produisant les justificatifs de régularisation de charges et de taxes ménagère correspondants, M. [O] [S] doit dès lors être jugé redevable de la somme de 695.38 euros au titre des sommes dues en raison des régularisations de charges restant à payer.

Rien ne justifie en revanche que les sommes retenues par le bailleur au titre du dépôt de garantie ne soient pas déduites, par compensation, des sommes restant dues par le locataire au titre du bail.

M. [O] [S] sera dès lors condamné au paiement de la somme totale de 375,38 euros (695,38 – 320).

Les sommes dues par le locataire s’avérant supérieures au montant du dépôt de garantie retenu, il n’y a pas lieu d’appliquer la majoration sollicitée par M. [O] [S] pour la restitution de ce dernier.

M. [O] [S] ne justifie pas de la réalité du préjudice de jouissance qu’il allègue avoir subi du fait de la vétusté des équipements sanitaires dénoncée (au demeurant non prouvée s’agissant des équipements du logement autres que le bloc WC), étant précisé que la prise à bail d’un logement non refait à neuf se traduit nécessairement par un loyer convenu moindre et que M. [O] [S] a en outre d’ores et déjà été indemnisé ci-dessus, par compensation, du préjudice lié aux sommes découlant de la consommation excessive d’eau subie du fait des installations sanitaires fuyardes. La demande de dommages et intérêts de M. [O] [S] à ce titre sera dès lors rejetée.

La procédure de la SCI les Bords de Seine n’étant pas abusive dès lors qu’il a été fait droit, ne serait-ce que partiellement, à ses demandes, la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M. [O] [S] sera rejetée.

Compte tenu de la bonne foi de M. [O] [S], il y a lieu de lui permettre de s’acquitter de sa dette en 3 mensualités, selon les modalités fixées au dispositif.

M. [O] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 23/04/2024 formée par M. [O] [S] et statuant à nouveau :

RAPPELLE que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer ;

CONDAMNE M. [O] [S] à payer à la SCI les Bords de Seine la somme de 375,38 euros au titre du solde locatif dû pour le logement pris à bail au [Adresse 5] à Choisy-le-Roi ;

AUTORISE M. [O] [S] à s’acquitter des sommes susvisées en 2 mensualités de 120 euros, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, suivies d’une 3ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

DIT qu’à défaut de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [O] [S] aux dépens de l’instance ;

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/11234 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JXP

DÉCISION EN DATE DU : 24 Mars 2025

AFFAIRE :

S.C.I. LES BORDS DE SEINE

C/

Monsieur [O] [S]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires