TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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REFERENCES : N° RG 24/10600 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HDP

Minute :

Société ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [N] [Y]

Madame [V] [B] épouse [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

M. et Mme [Y]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ICF LA SABLIERE SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 5] – [Localité 6]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 4] – [Localité 10]

comparant et assisté de Mme [R] [Y]

Madame [V] [B] épouse [Y], demeurant [Adresse 4] – [Localité 10]

non comparante

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 11 août 2000, la société ICF LA SABLIERE, Société anonyme d’habitations à loyer modéré a donné en location à Monsieur [N] [Y] et Madame [G] [Y] à compter du 11 août 2020, un [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 2 317,61 francs hors provision sur charges.

Par contrat non daté, les mêmes parties sont convenues de la location, à compter du 6 septembre 2006, de l’emplacement de [Adresse 3] situé [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 60 euros hors charges.

Par procès-verbal de signification à personne s’agissant de Madame [V] [Y] née [B] et à domicile s’agissant de Monsieur [N] [Y] du 5 juin 2024, la société ICF LA SABLIERE leur a fait commandement de lui payer la somme de 5 747,78 euros due au titre des loyers impayés au 14 mai 2024 s’agissant du logement.

Par procès-verbal distinct délivré selon les mêmes modalités et à la même date, la même a fait commandement aux mêmes de lui payer la somme de 1 029,16 euros au titre des loyers impayés à la même date concernant l’emplacement de stationnement.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait citer Monsieur et Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire quant au bail consenti aux défendeurs

— d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur et Madame [Y] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique au besoin

— d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 8 846,33 euros au titre des loyers et charges dus terme de juillet 2024 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et les loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail

— de fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges et de condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement

A l’appui, elle fait valoir que plus de deux mois se sont écoulés depuis la délivrance des commandements et que la dette ne parvient pas à se résorber.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 8 octobre 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 3 887,41 euros, terme de décembre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [Y] indique qu’ils ont procédé à un paiement récemment et que la dette est de 1 387,41 euros.

Il ajoute qu’il conteste la somme demandée car il estime ne pas être redevable des pénalités pour d’enquête sociale et de l’assurance, dont il demande qu’elles soient déduites de la somme demandée.

Il précise que l’immeuble est en cours de destruction et qu’ils ont fait une demande de relogement sans succès depuis 2015.

Il souhaite rester dans le logement et propose de s’acquitter par mensualités de 70 euros en plus du loyer courant.

Madame [Y] ne comparaît pas.

Par note en délibéré parvenue le 27 janvier 2025 produit un courrier du 11 juin 2021 et un courrier du 13 juin 2023 adressés à Monsieur et Madame [Y] de mise en demeure de production d’attestation d’assurance, un courrier du 17 juillet 2023 les informant de la souscription d‘une assurance pour compte facturée 4,18 euros par mois et un courrier du 22 novembre 2021 de mise en demeure relatif à l’enquête OPS (occupation du parc social).

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 26 septembre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF de SEINE SAINT DENIS le 15 mars 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Au surplus, il convient de rappeler que, saisie d’une question relative à l’application immédiate aux contrats de bail en cours des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989

ayant modifié le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire pour le porter de deux mois à six semaines, la haute juridiction a émis le 13 juin 2024 l’avis suivant: “les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi” (pourvoi n° 24-70.002);

En l’espèce, le bail du 11 août 2000 contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 5 juin 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Bien qu’un commandement distinct a été délivré s’agissant de l’emplacement de stationnement, il sera relevé qu’il est formé, aux termes de l’assignation, une demande unique de résiliation “du bail consenti”; qu’à l’exception des décomptes distincts établis pour les besoins de la délivrance de deux commandements, la totalité des relevés de compte locataire produits fait apparaître pour chaque échéance un solde global ne distinguant pas entre logement et emplacement de stationnement avec imputation globale des paiements; l’arriéré de loyer signalé à la CAF mentionne une somme correspondant également au montant global dû pour le logement et l’emplacement de stationnement et il est également formé une demande globale à l’audience de plaidoiries sans distinguer entre les sommes dues au titre du logement et celles dues au titre de l’emplacement de stationnement ;

Il s’en déduit que le bailleur lui-même estime que l’emplacement de stationnement constitue un accessoire du logement loué;

Il ressort des décomptes produits que le commandement resté sans effet plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans ce délai ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail ;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et les défendeurs contestent être redevables des sommes appelées au titre de la pénalité pour défaut de réponse à l’enquête sur l’occupation et au titre de l’assurance;

Il résulte de dispositions de l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’enquête sur l’occupation des logements que ce n’est qu’à défaut de réponse dans le délai d’un mois que le locataire peut être tenu d’une pénalité de 7,62 euros par mois entier de retard;

Il incombe donc au bailleur de rapporter la preuve du point de départ du délai d’un mois;

En l’espèce, il n’est produit aucun accusé de réception du courrier du 22 novembre 2021;

Au surplus des pénalités ont été appliquées également en 2024 et il n’est rien produit s’agissant de l’enquête concernée;

Aux termes de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur et à défaut de remise de l’attestation d’assurance après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure adressée par le bailleur informant le locataire de sa volonté de souscrire une assurance pour compte, le bailleur peut souscrire une telle assurance;

Il n’est produit aucun accusé de réception des courriers de mise en demeure relatifs à l’assurance, de sorte que la preuve d’une mise en demeure conforme aux dispositions ci-dessus rappelées n’est pas rapportée;

Il n’est donc pas justifié que les somme appelées à titre d’assurance LNA (15 x 4,18 euros) et à titre de pénalités pour défaut de réponse à l’enquête sur l’occupation (22 x 7,62 euros) du 31 mai 2017 au 31 décembre 2024 sont dues, étant précisé qu’aucune partie ne produit de décompte pour la période antérieure au 31 mai 2017;

Déduction faite de ces sommes, il était dû elle de 3 657,07 euros (3 887,41 – 230,34);

Monsieur et Madame [Y] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, étant précisé que cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin que les paiements intervenus postérieurement à celui de 2 000 du 16 décembre 2024 soient déduits;

Il est constant que Monsieur et Madame [Y] ont repris le paiement des derniers loyers;

Il y a lieu de leur accorder des délais de paiement des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation selon modalités spécifiées au dispositif; étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur et Madame [Y] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont ils pourront être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l‘application du taux de l’intérêt légal;

La demande de dommages-intérêts sera rejetée;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

La délivrance d’un commandement de payer s’agissant de l’emplacement de stationnement ne constitue pas un acte nécessaire à la régularité de la procédure;

Monsieur et Madame [Y] seront tenus in solidum aux dépens, dans lesquels n’entrera pas le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 relatif à l’emplacement de stationnement;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu entre d’une part la société ICF LA SABLIERE et, d’autre part, Monsieur [N] [Y] et Madame [V] [Y] née [B] ayant pour objet un [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 10] et un emplacement de stationnement( n° 054674) situé [Adresse 3] à [Localité 10];

Condamne solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [V] [Y] née [B] à payer en deniers ou quittances à la société ICF LA SABLIERE la somme totale 3 657,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 au titre des loyers, charges et provisions sur charges due terme de décembre 2024 inclus

Dit que Monsieur [N] [Y] et Madame [V] [Y] née [B] se libéreront valablement en trente cinq mensualités de 70,00 euros puis une mensualité correspondant au reliquat, payables en plus du loyer courant, à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [N] [Y] et Madame [V] [Y] née [B] se sont acquittés de leur dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [N] [Y] et Madame [V] [Y] née [B], qui seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne in solidum Monsieur [N] [Y] et Madame [V] [Y] née [B] aux dépens, dans lesquels n’entrera pas le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 relatif à l’emplacement de stationnement ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,