TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09650

N° Portalis DB3S-W-B7I-2CQF

Minute : 1011/25

S.C.I. CK2

Représentant : M^e Olivier DOUEK, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : E1939

C/

Madame [V] [D]

[J] [P]

Monsieur [O] [P]

Copie, dossier, délivrés à :

ME DOUEK

Copie délivrée à :

M. ET MME [P]

Le 15 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. CK2 dont le siège social est sis [Adresse 6], venant aux droits de la société immobilière ACL PME,

représentée par M^e Olivier DOUEK, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSES :

Madame [V] [D] [J] [P], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 juin 2007, la société l’Immobilière ACL PME aux droits de laquelle vient la SCI CK2 a donné à bail à Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P] un logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement 59 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 486,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 85,00 €.

Par avenant du 08 juin 2016, la cave n°27 située à la même adresse a été louée dans les mêmes conditions que le logement principal.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI CK2 a fait signifier à Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P], par exploit de commissaire de justice du 3 mai 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 216,88 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1 octobre 2024, SCI CK2 a fait assigner Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025.

SCI CK2, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter les locataires de leurs demandes et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef et de leurs meubles, au besoin avec le concours de la force publique ;

o condamner solidairement Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P] à payer :

? la somme de 3 570,60 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de juin 2025 incluse ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 350,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 550,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 juin 2007 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré.

Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P], comparants, contestent l’existence d’une dette locative, à défaut, demandent au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 40,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leur demande, ils exposent que la dette locative réclamée par le bailleur repose sur un arriéré antérieur à son acquisition du bien alors que les versements de la caisse d’allocations familiales n’avaient pas été effectuées au bon créancier et que des paiements destinés à compenser cette rupture n’ont pas été comptabilisés. Ils actualisent leur situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 27 novembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

o Sur le rejet de la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 juin 2007 que Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P] doivent payer un loyer d’un montant de 486,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 85,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 738,92 €.

Le bailleur produit un décompte indiquant que Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P] restaient devoir la somme de 3 570,60 € euros à la date du 22 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Toutefois, il ressort du décompte détaillé versé à la cause que cette dette locative est exclusivement constituée d’un arriéré locatif antérieur à l’acquisition du logement par la SCI CK2, en l’occurrence une somme de 6 554,56 euros identifiée « IMPAYES TB », imputée en janvier 2021.

Or, alors que Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P] contestent l’existence de cette dette, le bailleur s’abstient de tout détail sur la composition de cette somme de sorte que rien ne permet d’établir sa certitude.

Au contraire, il convient de relever qu’exception faite de cet arriéré, le solde des locataires, depuis le 1er février 2021, est créditeur d’une somme de 2 983,97 euros :

Débit Crédit Total

02.2021 ? 12.2021 7 579,84 € 1 629,30 € -5950,54 €

01.2022 ? 12.2022 8 306,64 € 18 214,85 € 9 908,21 €

01.2023 ? 12.2023 8 531,70 € 8 062,00 € -469,70 €

01.2024 ? 12.2024 8 753,94 € 9 312,33 € 558,39 €

01.2025 ? 06.2025 4 433,52 € 3 371,73 € -1 062,39 €

Total 37 605,64 € 40 589,61 € 2 983,97 €

En conséquence, la demande en paiement d’une somme de 3 570,60 euros sera rejetée.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1 juin 2007 contient telle une clause résolutoire en son article XI et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 mai 2024 pour la somme en principal de 2 216,88 €.

Toutefois, et dans le prolongement du précédent raisonnement, Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P], contestent l’existence d’une dette locative au jour de la signification du commandement de payer, considérant que celle-ci comprend exclusivement l’arriéré locatif réclamé au jour de l’acquisition par le bailleur du logement litigieux.

Or, le bailleur s’abstient de tout détail sur la composition de cette somme de sorte que rien ne permet d’établir sa certitude.

Au contraire, il convient de relever qu’exception faite de cet arriéré, le solde des locataires, depuis le 1er février 2021 jusqu’au 03 mai 2024, date de délivrance du commandement de payer, est créditeur d’une somme de 4 337,69 euros :

Débit Crédit Total

02.2021 ? 12.2021 7 579,84 € 1 629,30 € -5950,54 €

01.2022 ? 12.2022 8 306,64 € 18 214,85 € 9 908,21 €

01.2023 ? 12.2023 8 531,70 € 8 062,00 € -469,70 €

01.2024 ? 04.2024 2 880,28 € 3 730,00 € 849,72 €

Total 37 605,64 € 40 589,61 € 4 337,69 €

Aussi, faute de justifier d’un arriéré de loyers et de charges au terme du mois d’avril 2024, le bailleur n’avait pas intérêt à délivrer un commandement de payer aux locataires, de sorte que celui-ci ne peut avoir produit aucun effet.

En conséquence, la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes sera rejetée.

o Sur le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, SCI CK2 n’établit pas l’existence d’un préjudice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 3 570,60 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1 juin 2007 entre la société l’Immobilière ACL PME (aux droits de laquelle vient la SCI CK2) et Mme [V] [D] [J] [P] et M. [O] [P], modifié par avenant du 08 juin 2016 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement 59 situé à la même adresse ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DEBOUTE SCI CK2 de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE SCI CK2 de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE SCI CK2 au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 9 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION