MINUTE N° 25/

JUGEMENT du 30 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER N° RG 23/00564 – N° Portalis 46CZ-W-B7H-PUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-GAUDENS

Chambre Civile

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Lors des débats, M. Luc DIER, Président, qui sans opposition des parties conformément à l’article 805 du code de procédure civile, après avoir entendu les plaidoiries, en a rendu compte au tribunal qui a rendu son délibéré dans la composition suivante :

PRÉSIDENT : M. Luc DIER, Président

ASSESSEUR : M^me Patricia BONCOEUR, Vice-Présidente

ASSESSEUR : M^me Aurore BAYLE, Juge

GREFFIER : M^me Virginie NICOLAS, Greffier

DÉBATS : A l’audience de plaidoirie du 12 Septembre 2025, débats tenus à l’audience publique

JUGEMENT : Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, rédigé et prononcé publiquement par mise à disposition au greffe par M. Luc DIER, Président, assisté de M^me Virginie NICOLAS, greffier pour les opérations de mise à disposition

PARTIES :

DEMANDEUR

Commune de SAINT BEAT – LEZ , immatriculée au SIREN sous le n° 213 104 714, prise en la personne de son représentant légal

, dont le siège social est sis avenue du général Gallieni – 31440 SAINT BEAT LEZ

Notifié RPVA et open data le

Le

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à M^e Bordes-Gough, M^e Lefrançois

représentée par Maître Olivier BORDES-GOUGH de la SCP D’AVOCATS BORDES-GOUGH-GALINIE-LAPORTE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEFENDEUR

S.A.R.L. EXPRESS’O, immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 433154069, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis Lieudit Lac de Géry – 31440 SAINT-BEAT-LEZ

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, substituée par M^e Sophie AUGUSTO, avocats au barreau de TOULOUSE pour la plaidoirie

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié en date du 12 septembre 2019, la commune de Saint-Béat-Lez a donné à bail commercial à la SARL Express’O un ensemble immobilier situé sur le territoire communal comprenant un bâtiment à usage commercial (incluant une salle de restaurant, une seconde salle, une cuisine, des sanitaires et terrasse) ainsi qu’un plan d’eau et des terrains attenants.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans moyennant le paiement d’un loyer annuel de 4500 € et les lieux étaient destinés au preneur pour l’exploitation de son activité de restaurant, buvette, centre de loisirs et d’animation de plein air (sans hébergement), location de matériel (pédalos, barques, vélos, mini-golf), pêche, promenades de poneys, ânes, vente de truites.

Le 18 juin 2022 un incendie a détruit le bâtiment à usage commercial et le 20 juin 2022, le maire de Saint-Béat-Lez a pris un arrêté de péril imminent pour sécuriser les lieux. Malgré la réalisation d’opérations d’expertise, l’origine de l’incendie n’a pas pu être déterminée et des différends importants sont apparus entre la commune de Saint-Béat-Lez et la SARL Express’O sur le sort du bail commercial qu’ils avaient conclu.

PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, la commune de Saint-Béat-Lez a fait assigner la SARL Express’O devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial au visa des articles 1722 du code civil et L 145-1 du code de commerce.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par le biais du RPVA le 10 novembre 2024 et auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus complet, la commune de Saint-Béat-Lez a demandé :

▪ à titre principal de :

— débouter la SARL Express’O de ses demandes reconventionnelles comme étant irrecevables et infondées ;

— constater que la chosée louée, objet du bail a été totalement détruite ;

— juger que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit sans indemnité à la date de l’incendie soit au 18 juin 2022 ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion du preneur ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce, conformément à l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute d’exécution par la défenderesse, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de choisir aux frais risques et périls de la défenderesse et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— juger que les dispositions l’article L 145-1 et clauses du bail ne sauraient s’appliquer à la construction édifiée par le locataire sans autorisation et sans droit et à l’activité qui en a découlé ;

— condamner la SARL Express’O à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce, avec intérêts de droit soit à la somme de 375 € ;

▪ à titre subsidiaire, si le bail n’était pas résilié de plein droit et si le bail s’est continué, juger que le preneur en vertu des articles 1733 et 1734 du code civil, répond de l’incendie et qu’il est irrecevable et infondé à solliciter une indemnisation à quel que titre que ce soit ;

▪ à titre infiniment subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du preneur à ses obligations contractuelles ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du preneur ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute d’exécution par la défenderesse, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au demandeur de choisir aux frais risques et périls de la défenderesse et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— condamner la SARL Express’O à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce, avec intérêts de droit soit à la somme de 375 € ;

— condamner la SARL Express’O à lui payer le loyer courant à compter du 27 mars 2023, soit au paiement de la somme de 3000 € à la date des présentes à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

▪ en toute hypothèse de :

— condamner la SARL Express’O à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses demandes, la commune de Saint-Béat-Lez a soutenu que :

— le bail stipule que si les locaux venaient à être détruits en totalité par cas fortuit, il sera résilié de plein droit et sans indemnité ;

— à la suite de l’incendie du 18 juin 2022 les locaux ont été entièrement détruits, l’exploitation a cessé et le loyer n’a plus été payé ;

— la destruction totale s’entend de l’impossibilité d’user de la chose louée conformément à sa destination ou de la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose ;

— le bâtiment à usage commercial a été totalement détruit contrairement au lac, au plan d’eau et aux terrains attenants mais c’est le bâtiment qui permettait l’exploitation du fonds de commerce ;

— les dégâts nécessitent des travaux de reconstruction et le coût de la reconstruction à l’identique se se situe entre 408000 € et 469600 € ;

— l’indemnisation proposée par l’assureur est de 264947,33 € vétusté déduite et la situation financière de la commune ne lui permet pas de supporter le coût de l’opération ;

— le montant des travaux excède largement la valeur vénale de la chose louée et il est impossible d’user de la chose louée conformément à sa destination ;

— la cause de l’incendie n’a pas été établie avec certitude et est étrangère aux parties ce qui caractérise un cas fortuit ;

— depuis l’incendie et la destruction du restaurant l’exploitation du preneur a totalement cessé du 18 juin 2022 au 27 mars 2023 ;

— le preneur a entendu se prévaloir d’une reprise d’activité via une cabane édifiée sur le terrain loué et servant de buvette alors qu’il n’a eu aucune autorisation de la mairie pour cette édification ;

— le preneur n’a pas fourni l’attestation d’assurance pour l’année 2023 en violation des clauses du bail

— la SARL Express’O a installé des toilettes sèches sur place sans aucune autorisation ni contractualisation particulière mais l’exploitation a cessé à la fin du mois d’août 2023 ;

— la défenderesse a laissé les lieux à l’état d’abandon alors que le bail prévoit qu’elle doit entretenir les lieux et elle n’a pas réglé les loyers d’avril 2023 à novembre 2023 ;

— il est impossible de la condamner à reconstruire un bâtiment et dont le coût est exorbitant.

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En l’état de ses dernières écritures notifiées le 18 novembre 2024 par le biais du RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, la SARL Express’O a demandé de :

— débouter la commune de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la commune à reconstruire le bâtiment incendié et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la commune à lui payer la somme de 131722 € correspondant à 12 mois de préjudice d’exploitation à compter du 27 mars 2023 à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner la commune à lui payer la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens de l’instance.

La SARL Express’O a invoqué au soutien de ses prétentions que :

— l’article 1722 du code civil ne peut être appliqué que s’il y a une destruction totale de la chose louée et que cette destruction résulte d’un cas fortuit ;

— le restaurant détruit ne constitue pas la totalité de la chose louée et son activité ne se limite pas à l’exploitation du restaurant incendié puisqu’elle porte sur une base complète de loisirs ;

— le bail rappelle dans son article relatif à la désignation des lieux loués que ceux-ci sont composés d’un bâtiment à usage commercial, d’un plan d’eau et de terrains attenants ;

— l’incendie ne portant que sur le restaurant, la chose louée n’est pas totalement détruite car la destruction ne s’étend pas au plan d’eau ni aux terrains attenants ;

— il n’y a eu qu’une destruction partielle de la chose louée ce qui impose au bailleur d’offrir au preneur d’opter entre la diminution du loyer et la résiliation du bail ;

— il résulte de la jurisprudence que lorsque la cause du sinistre est indéterminée la destruction de la chose ne résulte pas d’un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil ;

— la cause du sinistre étant indéterminée le bail s’est donc poursuivi et il appartient au bailleur de reconstruire le restaurant et le local buvette qui existaient avant l’incendie ;

— la mairie a refusé que les loyers soient payés entre ses mains et dans le cadre de l’indemnisation par son assureur il lui a été alloué 18 mois de loyers de juin 2022 au 31 décembre 2023 ;

— pour l’année 2024, elle a lui a adressé le paiement du loyer et les locaux sont assurés ;

— le procès-verbal de commissaire de justice dont se prévaut la commune pour justifier du défaut d’entretien des lieux a été établi en violation de la loi et en méconnaissance de ses droits ;

— ce procès-verbal a été dressé de manière non contradictoire sans qu’elle ait été convoquée ou prévenue.

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La clôture de l’instruction est intervenue le 03 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2025. A l’issue de l’audience de plaidoirie, le jugement a été mis en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIVATION

1) sur la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1722 du code précité dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il résulte de l’application jurisprudentielle de cet article, que l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur, est assimilée à une destruction totale de la chose.

Pour que les dispositions de l’article 1722 du code civil entrent en application, il faut que la perte totale de la chose louée résulte d’un cas fortuit ce qui suppose pour celui qui l’invoque de prouver que la destruction provient d’un événement irrésistible, imprévisible et indépendant de la volonté des parties.

Il résulte de l’application jurisprudentielle de cet article, que lorsque la destruction de la chose louée résulte d’un incendie et que la cause de ce dernier n’a pas été déterminée, l’incendie ne constitue pas un cas fortuit.

En l’espèce, le bail commercial signé entre les parties le 12 septembre 2019, prévoit dans son article consacré à la « désignation des biens loués » un bâtiment à usage commercial comprenant une salle de restaurant, une seconde salle, une cuisine, des sanitaires et terrasse ainsi qu’un plan d’eau et des terrains attenants.

Il est également mentionné en page 13 du bail dans le titre intitulé « destruction », que si les locaux loués venaient à être détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit et sans indemnité. En cas de destruction partielle, conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil, le preneur pourra demander soit la continuation du bail avec diminution du loyer soit la résiliation totale du bail.

Il ressort des pièces versées aux débats notamment des photos et du rapport d’expertise dressé le 25 janvier 2023 par le cabinet Elex, que le bâtiment à usage commercial comprenant une salle de restaurant, une seconde salle, une cuisine a été totalement détruit par l’incendie survenu le 18 juin 2022.

Dans ses dernières conclusions, la SARL Express’O a indiqué en page 4 que l’incendie ne portant que sur le restaurant à savoir, le bâtiment à usage commercial, la destruction de la chose louée n’est pas totale puisqu’elle ne s’étend pas au plan d’eau ni aux terrains attenants.

A cet égard, il convient de rappeler que le bail commercial ne prévoit pas une résiliation de plein droit du bail en cas de destruction totale de la chose louée ou de destruction totale des lieux loués. Il est précisément stipulé une résiliation de plein droit du bail, en cas de destruction totale des locaux loués par cas fortuit, ce qui exclut logiquement un plan d’eau et des terrains attenants lesquels ne correspondent pas à des locaux.

Toutefois, il ressort d’une part, du procès-verbal de constat dressé le 06 juillet 2022 par le cabinet Elex et par le cabinet Ixi et d’autre part, du rapport d’expertise dressé le 25 janvier 2023 par le cabinet Elex que la cause de l’incendie n’a pas été précisément identifiée en dépit des opérations d’expertise qui ont été menées.

La commune de Saint-Béat-Lez sur laquelle repose la charge de prouver que la destruction totale des locaux loués résulte d’un cas fortuit, a seulement indiqué que le fait que l’incendie soit survenu sans raison apparente, sans explication technique évidente suffit à rendre sa cause fortuite. Elle n’a pas versé aux débats le moindre élément de nature à démontrer que l’incendie provient d’un événement irrésistible, imprévisible et indépendant de la volonté des parties. Dans ces conditions, il ne peut être conclu que la destruction du bâtiment à usage commercial résulte d’un cas fortuit, au sens de l’article 1722 du code civil.

En conséquence, il convient de débouter la commune de ses demandes formulées à titre principal et tendant à :

— juger que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit sans indemnité à la date de l’incendie soit au 18 juin 2022 ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion du preneur ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément à l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute d’exécution par la défenderesse, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de choisir aux frais risques et périls de la défenderesse et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— juger que les dispositions l’article L 145-1 et clauses du bail ne sauraient s’appliquer à la construction édifiée par le locataire sans autorisation et sans droit et à l’activité qui en a découlé ;

— condamner la SARL Express’O à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce, avec intérêts de droit soit à la somme de 375 €.

2) sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l’article 1224 du code susvisé, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte de l’article 1227 du même code que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu’une mise en demeure préalable, sauf stipulation contraire, soit nécessaire.

Selon l’article 768 alinéa 1 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, la demanderesse à l’instance a invoqué à l’encontre de la SARL Express’O plusieurs manquements contractuels et de nature à justifier selon elle, le prononcé d’une résiliation judiciaire du bail. Le tribunal statuera donc sur les moyens en fait et en droit invoqués par la commune de Saint-Béat-Lez au soutien de chacune de ses prétentions et qu’elle a invoqués au titre de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

— sur les loyers

Le bail commercial conclu entre les parties stipule en page 16 dans la rubrique consacrée au « loyer » que ce bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 4500 € que le preneur s’oblige à payer trimestriellement au domicile ou siège du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui, en 4 termes égaux de 1125 € chacun. Il a également été stipulé que le loyer sera payable d’avance les 8 mars, 9 juin, 8 septembre et 8 décembre de chaque année par virement bancaire sur un compte dont le RIB a été remis par le bailleur au preneur.

En l’espèce, la commune de Saint-Béat-Lez a soutenu qu’elle a n’a pas obtenu le règlement des loyers de 375 € mensuels en temps et en heure pour la période ayant couru entre le 27 mars 2023 – correspondant à la date à laquelle la SARL Express’O a repris son activité après l’incendie du 18 juin 2022 – et la date de l’assignation en justice intervenue le 15 novembre 2023. Elle a évalué le montant des loyers dus à hauteur de 3000 €.

De son côté, la défenderesse à l’instance a souligné que la commune a refusé que les loyers soient payés entre ses mains, en prétextant la résiliation de plein droit du bail. Elle a ajouté que depuis, son adversaire a perçu – dans le cadre de l’indemnisation qui lui a été allouée par sa compagnie d’assurance – la somme de 6750 € correspondant à 18 mois de loyers afférents à la période entre les mois de juin 2022 et le 31 décembre 2023. La SARL Express’O a exposé enfin, que pour l’année 2024, elle a adressé au bailleur le paiement du loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’examen minutieux des pièces versées aux débats, démontre qu’aux termes d’un courrier daté du 14 novembre 2022 et que la commune de Saint-Béat-Lez ne conteste pas avoir reçu, la SARL Express’O a demandé à la mairesse de la commune d’effectuer les bons calculs concernant les sommes dont elle demeure redevable à son égard et de lui envoyer la facture corrigée.

Par courrier en date du 24 novembre 2022, la mairie de Saint-Béat-Lez a informé la SARL Express’O que la régularisation comptable concernant ses loyers a été effectuée et qu’il lui reste 12,82 € à payer. Elle lui a précisé que le 3ème trimestre 2022 ne sera pas facturé, au motif que le bail est rompu depuis le sinistre.

Par ailleurs, aux termes d’une correspondance datée du 06 mars 2024 et envoyée en recommandé avec demande d’avis de réception, la SARL Express’O a envoyé un chèque de 1137,82 € au service de gestion comptable du centre des finances publiques de Bagnères-de-Luchon pour régler le loyer du 1er trimestre 2024 et afférent aux lieux donnés à bail par la commune de Saint-Béat-Lez. Le preneur a rappelé dans son courrier que les loyers de 2023 ont été versés par son assureur la compagnie MMA.

La SARL Express’O a ainsi versé aux débats en pièce n° 3 le procès-verbal de constatations relatives à l’évaluation des dommages en date du 18 juin 2022, signé par les cabinets d’expertise Elex Toulouse, IXI, Luc Expert et Ela commune de Saint-Béat-Lez. Il en ressort que la perte de loyers de la commune de Saint-Béat-Lez a été évaluée à hauteur de 6750 € à cette date et dans le cadre de la présente instance, la demanderesse à l’instance n’a pas contesté avoir effectivement reçu cette somme d’argent.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le manquement contractuel reproché au preneur et lié au non paiement des loyers pour la période ayant couru entre le 27 mars 2023 et la date de l’assignation en justice intervenue le 15 novembre 2023, n’est pas caractérisé.

— sur l’entretien des lieux

Le bail commercial stipule en page 6 dans la rubrique consacrée à « l’entretien » et aux « réparations » que le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en bon état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieurs.

Il a également été prévu que le preneur devra aviser sans délai et par écrit le bailleur de toute dégradation ou toute aggravation des désordres de toute nature dans les lieux loués dont celui-ci ne peut avoir directement connaissance et nécessitant des travaux incombant à ce dernier, sauf à ne pouvoir obtenir réparation d’un préjudice constaté en cas de carence de sa part.

En l’espèce, la commune de Saint-Béat-Lez a souligné qu’il ressort d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 10 juillet 2024 que les lieux loués ainsi que leurs abords sont à l’état d’abandon, les panneaux de signalisation sont par endroits masqués par la végétation, certains chemins et accès ne sont pratiquement plus praticables. Elle a ajouté que des dégradations ont également été faites sur lieux loués.

De son côté, la SARL Express’O a indiqué que ce procès-verbal est dépourvu de toute force probante et lui est inopposable car, d’une part, le commissaire de justice a pénétré dans les lieux sans son autorisation et sans celle d’un juge et d’autre part, il a été établi de manière non contradictoire sans qu’elle ait été convoquée ou prévenue.

Toutefois, il convient de rappeler que le fait qu’un procès-verbal de constat ait été dressé par un commissaire de justice de manière non contradictoire ne le rend pas irrecevable. Il n’est d’ailleurs pas allégué ni justifié que le commissaire de justice a utilisé des manœuvres ou artifices spécifiques pour entrer sur les lieux loués dont il convient de rappeler que le bâtiment à usage commercial a été totalement détruit et n’a pas été reconstruit, depuis. Au demeurant, le bailleur a souligné sans être sérieusement contesté, que les lieux ont été abandonnés par le preneur.

Compte tenu de ces éléments et du fait que le procès-verbal litigieux a été versé aux débats puis soumis à la libre discussion des parties, la SARL Express’O apparaît mal fondée à demander que celui-ci soit écarté des débats. A cet égard, le commissaire de justice a constaté lors de son transport sur place le 10 juillet 2024 que :

— au parking du lac de Géry il y a un panonceau sur un poteau électrique indiquant que la baignade est interdite ;

— à l’arrière du parking sur le côté gauche il y a une parcelle entretenue mais sur les côtés il y a de l’herbe haute ;

— sur le côté gauche de la barrière fermant le passage menant au lac de Géry il y a de la herbe haute et aucun entretien ;

— au niveau du lac de Géry des baigneurs se trouvent dans l’eau alors que la baignade est interdite et il y a de l’herbe haute sur le côté mais le centre de la plage est nettoyé ;

— sur le chemin permettant de contourner le lac, l’herbe est haute voire même très haute en certains endroits puisque certains panneaux disparaissent derrière la végétation ;

— à certains endroits autour du lac la végétation est très abondante, l’herbe très haute et il n’y a aucun entretien des abords du lac ;

— il y a de nombreuses ronces et il est parfois difficile de se frayer un chemin sur place ;

— il y a un amoncellement de branches mortes ainsi que des arbustes qui ne sont pas entretenus ;

— le mini-golf est complètement envahi par la végétation et si le terrain de pétanque est en bon état d’entretien il y a au fond, une végétation luxuriante ;

— la buvette est couverte de bacs acier et n’est pas posée sur pilotis puisqu’elle effleure le sol et à côté, la végétation est très importante ;

— à côté du terrain de football installé sur la gauche, l’herbe est très haute.

Les constatations faites par le commissaire de justice le 10 juillet 2024 combinées aux photos qu’il a prises à cette occasion, mettent en évidence un défaut d’entretien des lieux loués. Pour autant, le bail conclu entre les parties ne met pas précisément à la charge du preneur une obligation particulière d’entretenir les lieux notamment au niveau de la végétation.

Par ailleurs, si les pièces et photos versées aux débats démontrent que des tags ont été apposés sur des cabanons situés au niveau du lac de Géry avec la mention « élus de St-Béat sac à merde », aucun élément ne vient démontrer que la SARL Express’O est à l’origine de ces tags. Il n’est pas non plus établi que le preneur est à l’origine des dégradations commises sur d’autres bâtiments ne relevant pas des lieux loués et sur le véhicule de la mairesse de Saint-Béat-Lez.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le défaut d’entretien des lieux loués reproché au preneur n’apparaît pas caractérisé.

— sur les installations et le règlement intérieur

Le bail convenu entre les parties prévoit en page 4, que de convention expresse entre les parties le lac et ses abords demeurent libres d’accès au public avec l’obligation du respect des installations et du règlement intérieur établi par les parties et affiché sur le domaine communal.

Il a également été indiqué en page 6 du bail, que les locaux devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de restaurant, buvette, centre de loisirs et d’animation de plein air (sans hébergement), location de matériel (pédalos, barques, vélos, mini-golf), pêche, promenades de poneys, ânes, vente de truites, à l’exclusion de toute autre même temporairement. Par ailleurs, il a été précisé par le bailleur, que la baignade dans le lac ainsi que tout emploi d’engin motorisé sur le lac sont strictement interdits.

En l’espèce, la commune de Saint-Béat-Lez a indiqué que les lieux étant abandonnés, le commissaire de justice qu’elle a mandaté a constaté que des personnes étaient présentes sur le site et se baignaient dans le lac alors que la baignade est interdite et que le preneur est contractuellement tenu de respecter et partant de faire respecter les installations et le règlement intérieur affiché sur le domaine communal, à savoir, l’interdiction de baignade.

L’examen des pièces versées aux débats, en particulier le procès-verbal de constat dressé le 10 juillet 2024 combiné à plusieurs photos prises par le commissaire de justice, démontrent qu’à cette date plusieurs personnes se trouvant sur les lieux donnés à bail se baignaient dans le lac.

Or, la SARL Express’O n’a apporté la moindre explication sur les raisons de la présence de ces individus sur place, ni allégué avoir mis en place des actions pour éviter que des personnes se livrent à une telle activité alors qu’il est très clairement indiqué sur un panonceau l’interdiction de la baignade. Au demeurant, la défenderesse à l’instance savait précisément qu’elle était tenue de respecter les installations ainsi que le règlement intérieur affiché sur le domaine communal et mettant en exergue l’interdiction de cette activité.

Dans ces conditions, il convient de considérer que la SARL Express’O a affectivement manqué à une obligation contractuelle importante du bail commercial.

— sur le garnissement des lieux

Il est mentionné dans le bail à la rubrique consacrée au « garnissement » (page 7) que le preneur garnira et tiendra constamment garnis les lieux loués d’objets mobiliers, matériel et marchandises en quantité et de valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement des loyers et charges et de l’exécution des conditions du bail.

En l’espèce, la commune de Saint-Béat-Lez a soutenu que les lieux ne sont plus garnis comme le prévoit le bail. Toutefois, la lecture minutieuse de la clause relative au bail démontre que l’obligation de garnissement a pour but de répondre en tout temps du paiement des loyers et charges et de l’exécution des conditions du bail.

Or, la demanderesse à l’instance n’a pas démontré l’existence d’un défaut de paiement des loyers ni des charges tout comme de l’exécution des conditions du bail. Le manquement contractuel reproché à la SARL Express’O n’est donc pas établi à ce titre.

— sur la transformation des lieux

Il ressort du titre relatif aux « transformations » prévu en page 7 du bail, que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité. Ces transformations ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle d’un architecte si nécessaire dont les honoraires seront à la charge du preneur.

Il a également été stipulé que dès à présent, le preneur peut effectuer à ses frais les travaux d’installation suivants : édification d’une cloison de séparation entre l’accueil et la cuisine, ouverture d’une fenêtre, remise aux normes de l’électricité et de la plomberie, changement des tôles ondulées sur le auvent de la terrasse, déplacement des écuries de l’endroit où elles sont à l’entrée du bien objet des présentes, clôture de la propriété louée avec poteaux acacias ornés de volige.

En l’espèce, la commune de Saint-Béat-Lez a assuré que le preneur a édifié sans droit, sans autorisation, ni titre, une buvette sur les lieux alors que la SARL Express’O a indiqué au contraire, que le local buvette existait avant l’incendie. La défenderesse à l’instance a ajouté que l’affectation de ce local à la buvette a été réalisée avec l’ancienne mairie et ne figure pas dans le périmètre de l’arrêté de péril pris par la mairesse le 20 juin 2022.

Toutefois, il n’a pas été versé aux débats le moindre document pour corroborer l’allégation selon laquelle le local buvette existait avant la survenance de l’incendie. Il ressort au contraire, des ultimes conclusions de la commune de Saint-Béat-Lez qu’après l’incendie du 18 juin 2022, après plusieurs mois de cessation d’exploitation, son adversaire a repris une activité autour de la « cabane » édifiée sans autorisation et sans aucun droit.

Ainsi, dans un courrier daté du 10 octobre 2023, la direction départementale des territoires de la Haute-Garonne (la DDTHG) a signalé au gérant de la SARL Express’O qu’à la suite d’une enquête administrative réalisée le 04 octobre 2023, il a été constaté l’existence d’un bâtiment à usage de restauration rapide et d’un local sanitaire (toilettes sèches) lesquels ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme. La DDTHG a invité la défenderesse à l’instance à régulariser cette situation illégale sous un mois.

Cette dernière a formulé une demande de permis de construire mais le 02 janvier 2024, à la suite de deux avis défavorables émis par la DDTHG et par le SMEA 31 (service public de l’eau en Haute-Garonne), la mairesse de Saint-Béat-Lez a pris un arrêté portant refus d’un tel permis au motif, que le terrain concerné ne se trouve pas dans la continuité du bâti du bourg ou d’un hameau et ne respecte pas les principes édictés par l’article L 122-5 du code de l’urbanisme résultant de la loi montagne du 09 janvier 1985. Il n’est pas allégué ni justifié qu’un recours a été exercé à l’encontre de cet arrêté de refus d’octroi d’un permis de construire, ni qu’un architecte a été sollicité pour la réalisation de cet édifice.

Ces documents démontrent donc bien qu’en dépit des clauses du bail, la SARL Express’O a réalisé des transformations des lieux loués, sans recourir à un architecte et sans obtenir les autorisations administratives préalables utiles, ce qui caractérise un manquement contractuel.

— sur la distribution des lieux

Il est mentionné dans le bail à la rubrique consacrée au « changement de distribution » (page 8) que le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d’autorisation du bailleur, les travaux devront être effectués sous le contrôle d’un architecte dont les honoraires seront à la charge du preneur.

En l’espèce, la commune de Saint-Béat-Lez a soutenu qu’en édifiant une construction sans droit, ni autorisation, le preneur a changé la distribution des lieux et s’est affranchi des stipulations contractuelles susvisées.

Toutefois, il convient de souligner que le changement de distribution des lieux loués se rattache plutôt à des modifications intérieures limitées à l’agencement des lieux, sans modifier la structure ni l’usage des lieux. La construction litigieuse ne se rattache donc pas à un changement de distribution des lieux mais davantage à une transformation des lieux. Le manquement contractuel reproché à la SARL Express’O n’apparaît donc pas caractérisé à ce titre.

— sur l’exploitation des lieux

Il résulte du bail dans son titre relatif à « l’exploitation » que le preneur devra exploiter son activité en se conformant aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter. L’autorisation donnée au preneur d’exercer l’activité contractuellement prévue n’implique de la part du bailleur aucune garantie pour l’obtention des autorisations à cet effet. Le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture hebdomadaire ou pour congés ou pour permettre l’exécution de travaux.

En l’espèce, la commune de Saint-Béat-Lez a indiqué que le constat dressé par le commissaire de justice le 10 juillet 2024 permet d’établir que le preneur n’a plus aucune activité sur le site, ce qui constitue un défaut d’exploitation permettant la résiliation du bail.

De son côté, la SARL Express’O n’a pas contesté le fait qu’elle n’exploite pas les lieux loués depuis une longue période. Il ressort d’ailleurs, des conclusions et pièces produites par son adversaire, qu’à la suite de l’incendie du 18 juin 2022, les lieux n’ont pas été exploités jusqu’au 27 mars 2023. Après cette date, l’exploitation a repris pendant quelques mois mais celle-ci a totalement pris fin depuis plus d’une année.

Or, il ressort des clauses contractuelles que le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture hebdomadaire ou pour congés ou pour permettre l’exécution de travaux. Ce défaut d’exploitation des lieux loués pendant une période prolongée, caractérise un nouveau manquement contractuel de la part du preneur.

Ainsi au regard de l’ensemble de ces éléments, de l’accumulation de manquement contractuels de la part du preneur liés au non-respect des installations et du règlement intérieur affiché sur le domaine communal, à la transformation des lieux sans respecter les obligations prévues dans le bail, au défaut d’exploitation des lieux loués, il convient de considérer que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail. En conséquence, il convient de :

— ordonner l’expulsion de la SARL Express’O ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef ;

— dire que faute d’exécution par la SARL Express’O, il sera procédé à son expulsion avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles qu’il plaira à la commune de Saint-Béat-Lez choisir aux frais, risques et périls de la SARL Express’O et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— condamner la SARL Express’O à payer à la commune de Saint-Béat-Lez une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce, avec intérêts de droit soit à la somme de 375 €.

2) sur la demande de reconstruction du bâtiment incendié formulée par la SARL Express’O

Selon l’article 1733 du code civil, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, la SARL Express’O a demandé de condamner la commune de Saint-Béat-Lez à reconstruire le bâtiment incendié et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Toutefois, comme l’a souligné à juste titre la commune, son adversaire répond de l’incendie puisque la cause de celui-ci est demeuré inconnue et qu’il n’est pas prouvé que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En conséquence, il convient de débouter la SARL Express’O de sa demande tendant à condamner la commune à reconstruire le bâtiment incendié et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

3) sur la demande de réparation du préjudice d’exploitation formulée par la SARL Express’O

Selon l’article 1733 du code civil, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, la SARL Express’O a demandé de condamner la commune de Saint-Béat-Lez à lui payer la somme de 131722 € correspondant à 12 mois de préjudice d’exploitation à compter du 27 mars 2023 à parfaire au jour de l’audience.

Toutefois, la défenderesse à l’instance répond de l’incendie puisque la cause de celui-ci est demeurée inconnue et qu’il n’est pas prouvé que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Par conséquent, il convient de débouter la commune de Saint-Béat-Lez de sa demande tendant à condamner la commune à lui payer la somme de 131722 € correspondant à 12 mois de préjudice d’exploitation à compter du 27 mars 2023 à parfaire au jour de l’audience.

4) sur les demandes annexes

L’équité commande de condamner la SARL Express’O à payer à la commune la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a également lieu de condamner la SARL Express’O partie perdante aux entiers dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient enfin, de rappeler que par application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, et après en avoir délibéré,

Déboute la commune de Saint-Béat-Lez de ses demandes formulées à titre principal et tendant à :

— juger que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit sans indemnité à la date de l’incendie soit au 18 juin 2022 ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion du preneur ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément à l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute d’exécution par la défenderesse, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au demandeur de choisir aux frais risques et périls de la défenderesse et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— juger que les dispositions l’article L 145-1 et clauses du bail ne sauraient s’appliquer à la construction édifiée par le locataire sans autorisation et sans droit et à l’activité qui en a découlé ;

— condamner la SARL Express’O à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce, avec intérêts de droit soit à la somme de 375 € ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 septembre 2019 par acte notarié entre la commune de Saint-Béat-Lez et la SARL Express’O ;

Ordonne l’expulsion de la SARL Express’O ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef ;

Dit que faute d’exécution par la SARL Express’O, il sera procédé à son expulsion avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles qu’il plaira à la commune de Saint-Béat-Lez choisir aux frais, risques et périls de SARL Express’O et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

Condamne la SARL Express’O à payer à la commune de Saint-Béat-Lez une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce, avec intérêts de droit soit à la somme de 375 € ;

Déboute la SARL Express’O de sa demande tendant à condamner la commune à reconstruire le bâtiment incendié et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Déboute la SARL Express’O de sa demande tendant à condamner la commune à lui payer la somme de 131722 € correspondant à 12 mois de préjudice d’exploitation à compter du 27 mars 2023 à parfaire au jour de l’audience ;

Condamne la SARL Express’O à payer à la commune de Saint-Béat-Lez la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Express’O aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le président