TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09891 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EXB

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [I],

[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09891 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EXB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2018, la société IMMOBILIÈRE 3F a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [I] et à Monsieur [U] [T] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (logement n°0049 et parking 4749P-0021) pour un loyer mensuel hors charges de 932,61 euros.

Monsieur [U] [T] a donné congé du logement par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 4 décembre 2020 et Madame [H] [I] est demeurée seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F a fait délivrer à Madame [H] [I] un commandement de payer la somme principale de 9 604,59 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F a assigné Madame [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater et à défaut prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Madame [H] [I] ainsi que la séquestration des meubles laissés sur place et obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 12 258,26 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % et des charges outre celle de 350 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

À l’audience du 25 mars 2025, la société IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, s’est désistée de ses demandes en résiliation de bail et en expulsion, expliquant que Madame [H] [I] avait donné congé et a actualisé sa demande en paiement à hauteur de la somme de 19 817,65 euros, selon décompte arrêté au 18 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Madame [H] [I], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette et a proposé de s’en acquitter de façon échelonnée, indiquant percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi pour un montant de 1 300 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 et la société IMMOBILIÈRE 3F a par note reçue au greffe le 20 mai 2025 confirmé la restitution des locaux en produisant l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 25 avril 2025 ainsi qu’un décompte définitif arrêté au 19 mai 2025 à la somme de 22 918,41 euros, dépôt de garantie déduit, intégrant diverses réparations locatives et des régularisations de charges locatives.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’effet que Madame [H] [I] puisse faire valoir ses observations sur les demandes en paiement de la société IMMOBILIÈRE 3F au titre des régularisations de charges et des réparations locatives.

À l’audience du 9 septembre 2025 à laquelle les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, la société IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de sa note en délibéré du 20 mai 2025 et a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement au profit de son ancienne locataire.

Madame [H] [I], comparante en personne, a contesté les demandes de la société IMMOBILIÈRE 3F à l’exception de celles relatives à l’arriéré locatif et a réitéré sa demande de délais de paiement, exposant avoir rendu l’appartement en parfait état et ne pas comprendre la régularisation de charges opérée par son ancienne bailleresse. Elle a par ailleurs indiqué être sans emploi, s’acquitter d’un loyer mensuel de 380 euros outre 130 euros de frais de garde-meubles et vouloir déposer une demande de surendettement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Sur le départ des lieux de la locataire et le désistement partiel de la bailleresse de ses demandes

Il convient en application des dispositions des articles 394 et 395 du code de procédure civile de constater le désistement d’instance de la société immobilière 3F de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes qui en sont la conséquence directe.

Sur les arriérés de loyer et de charges

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société IMMOBILIÈRE 3F a fait délivrer à Madame [H] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l’a assignée en expulsion. La locataire a libéré les lieux le 25 avril 2025 et est donc tenue au paiement des loyers et des charges jusqu’à cette date.

La société IMMOBILIÈRE 3F produit un décompte à l’examen duquel il apparaît que Madame [H] [I] était redevable à cette date d’une somme de 22 512,04 euros au titre des loyers et des provisions sur charges, ce que la défenderesse reconnaît.

S’agissant du solde des régularisations des charges, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il a été procédé à un relevé contradictoire des compteurs d’eau froide et d’eau chaude et que compte tenu des provisions déjà facturées, Madame [H] [I] est créditrice à la date de la libération des lieux d’une somme de 180,13 euros.

Enfin, s’agissant du solde restant à payer à la suite de l’étalement des régularisations de charges 2023 pour lequel il est sollicité le paiement d’une somme de 757,06 euros, la société IMMOBILIÈRE 3F ne fournit aucune explication ni justificatif de sorte que la demande formulée à ce titre sera rejetée.

Au titre de l’arriéré locatif la somme de 22 331,91 euros (22 512,04 euros- 180,13 euros) sera ainsi accordée.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, la société IMMOBILIÈRE 3F sollicite le paiement d’une somme de 762,05 euros.

Cependant, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 12 décembre 2018 et de l’état des lieux de sortie du 25 avril 2025, tous deux établis contradictoirement entre les parties, que :

— la cuisine était déjà en « état d’usage » lors de l’entrée dans les lieux à l’exception des « branchements mal » (sans que l’on sache à quoi cela correspond) et des « réglettes/appliques » à l’état « neuf » et désormais en « état d’usage », ce qui n’apparaît pas anormal après plus de six ans d’occupation,

— l’entrée est exactement dans le même état que lors de la signature du bail,

— la salle de bain a également été rendue dans le même état à l’exception de la peinture des murs et des plafonds qui était neuve et est désormais en « en état d’usage » ce qui n’est pas anormal compte tenu de la durée d’occupation des lieux,

— enfin, il n’est pas fait mention dans l’état des lieux de sortie « d’installations électriques non conformes » ou de « PC », c’est-à-dire probablement de prises électriques, descellées ainsi que mentionnés dans le décompte de la bailleresse.

Aucune somme ne sera donc mise à la charge de Madame [H] [I] au titre des dégradations locatives.

Sur les comptes entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, les comptes s’établissent ainsi :

— arriérés de loyers et charges : 22 331,91 euros,

— à déduire, dépôt de garantie : 847,89 euros (logement) + 84,72 euros (parking),

Solde : 21 399,30 euros.

Madame [H] [I] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme et le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la société IMMOBILIÈRE 3F ayant donné son accord à l’octroi de délais de paiement, il sera fait droit à la demande de Madame [H] [I] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIÈRE 3F les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société IMMOBILIÈRE 3F de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes qui en sont la conséquence directe,

CONDAMNE Madame [H] [I] à verser à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme de 21 399,30 euros (décompte arrêté au 19 mai 2025, dépôt de garantie déduit) au titre des sommes restant dues au titre du logement et du parking situés [Adresse 5] à [Adresse 6] [Localité 1],

RAPPELLE qu’en application de l’article 1342-10 du code civil les paiements intervenus postérieurement au décompte du 9 mai 2025 viendront s’imputer sur les condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Madame [H] [I] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 120 euros pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et dépens,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

CONDAMNE Madame [H] [I] à verser à la société IMMOBILIÈRE 3F une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [H] [I] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.