TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11794 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HMV

N° de MINUTE : 25/01602

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [U] & ASSOCIES, désignée en cette qualité par ordonnance initiale rendue par le Président du tribunal de grande instance de Bobigny le 17 octobre 2016, prorogée régulièrement depuis lors.

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Me [B], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

Monsieur [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [G] est propriétaire des lots n°7, 15 et 24 de l’immeuble sis [Adresse 4] (93).

Par jugement du 23 mars 2022 du tribunal judiciaire de Bobigny (93), Monsieur [K] [G] a été condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) la somme de 8.112,13 euros au titre de l’arriéré de charges, outre les frais et dépens.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [U] & ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du 17 octobre 2016, a fait assigner Monsieur [K] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à Monsieur [G] le 2 mai 2025 et notifiées par RPVA le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [U] & ASSOCIES, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par ce dernier du fait du non-paiement des charges de copropriété qui n’ont été réglées qu’après l’introduction de la présente procédure.

LE CONDAMNER aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [K] [G], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne réglait plus celles-ci régulièrement. Il rappelle avoir déjà dû engager une action en justice le 30 juin 2021 aux fins de recouvrement d’un arriéré de charges et que par jugement du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Monsieur [K] [G] à payer la somme de 8.112,13 euros au titre de son arriéré échu 7 mai 2021. Il indique que Monsieur [K] [G] s’est acquitté des causes dudit jugement en plusieurs règlements. Cependant, le copropriétaire n’ayant pas repris le paiement de ses charges courantes, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint d’assigner de nouveau Monsieur [G] en justice afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 22.133,38 euros correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 4ème trimestre 2024.

Si Monsieur [K] [G] a apuré cette dette par divers règlements ayant eu lieu entre le 28 mars et le 15 avril 2025. le non-paiement des charges de copropriété pendant une longue durée a occasionné un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et l’a contraint à devoir de nouveau agir en justice. Il s’estime dès lors bien fondé à maintenir sa demande de condamnation de Monsieur [K] [G] au paiement de dommages et intérêts au regard de ses manquements répétés.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [K] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 06 mai 2025 et fixée à l’audience du 22 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires démontre que la demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété formée dans le cadre de son assignation était bien fondée en son principe et ce, au travers du versement aux débats de :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur provisoire des 14 mars 2022, 21 décembre 2022, 19 janvier 2023, 10 mars 2023, 31 mai 2023, 31 janvier 2024, 5 mars 2024, 16 mai 2024 et 16 octobre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ainsi que les budgets prévisionnels dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les ordonnances de prorogations de mission de l’administrateur provisoire des 13 juin 2024 et 25 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires était donc bien fondé à engager une action aux fins de recouvrir la somme de 22 133,38 euros.

De surcroît, Monsieur [K] [G] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 mars 2022, dont il s’est acquitté par plusieurs règlements. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [K] [G] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire.

S’il a apuré en cours de procédure sa dette, il n’en demeure pas moins que pour ce faire, il a contraint le syndicat des copropriétaires à introduire une action en justice et, par conséquent, à engager de nouveau des frais pesant sur les autres copropriétaires, étant rappelé que la situation de fragilité économique de la copropriété a conduit à son placement sous administration provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [K] [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [G] sera condamné aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [U] & ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du 17 octobre 2016, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT