TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

@ : [Courriel 12]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/06859 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3MED

Minute : 25/00382

JUGEMENT

Du 16 Octobre 2025

Madame [G] [B]

Représentant : M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

C/

Monsieur [S] [J]

copie exécutoire :

Maître Thierry LAISNE

Copie certifiée conforme :

Monsieur [S] [J]

Le 16 Octobre 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2025;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l’audience du 02 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [B]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Maître Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [J]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Comparant en personne

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2025, Mme [G] [B], [Adresse 4], a fait assigner M. [S] [J], [Adresse 5] à comparaitre le 2 septembre 2025 devant le Juge des Contentieux de la pro-tection du tribunal de proximité de Saint Ouen pour :

— constater que M. [S] [J] a quitté les lieux,

— le condamner à payer 3 194,35 € au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 25 juillet mars 2025, qui se décomposent comme suit :

* 1 856,01 € de loyers dont dépôt de garantie de 900 € réintégré,

* 1 338,34 € de travaux de réparations locatives,

—  1 900 € au titre de dommages et intérêts,

—  1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de la présente décision,

L’assignation a été délivrée à personne physique,

A l’audience du 2 septembre 2025, Mme [G] [B] est représentée par son conseil,

M. [S] [J] comparait,

Le conseil de Mme [B] précise que M. [J] a quitté les lieux le 8 juillet 2024, que la dette, une fois le dépôt de garantie réintégré, est au 29 août 2025 de 3 301,10€, frais d’assignation compris et maintient l’intégralité des demandes exposées dans l’assi-gnation,

M. [S] [J] précise qu’au moment de la remise des clés pour intégrer l’appar-tement, le 21 mars 2021, une tentative de squat était en cours, la porte avait été forcée. Elle n’a jamais été réparée. La VMC était très ancienne, aucune aération n’était possible, présence de souris. Pendant trois ans, M. [J] assure avoir vécu un enfer et avoir tou-jours payé son loyer en temps et en heure,

Le conseil de Mme [B] rappelle que l’état des lieux entrant a eu lieu le 23 avril 2021,

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025 avec mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, selon lequel il incombe aux parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions,

1) sur la recevabilité de la demande

A l’appui de ses prétentions, Mme [B] soumet au débat les pièces suivantes :

— contrat de location,

— situation du compte du locataire aux 29/08/25 et 25/03/25,

— état des lieux entrant du 23/04/21,

— constat de commissaire de justice du 08/07/24,

— devis des réparations locatives,

— mandat de gestion locative de FONCIA,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de M. [S] [J],

2) sur la demande au principal

M. [S] [J] a été locataire à compter d’avril 2021 d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 11] et dont le bailleur est Mme [G] [B], ayant pour mandataire la société FONCIA LACOMBE VAUCELLES,

Un état des lieux entrant contradictoire a été établi le 23 avril 2021 : l’appartement est composé d’une entrée, de quatre chambres, d’une cuisine, d’une salle de bains, de toilettes. L’état général de l’appartement est globalement en bon état avec une VMC dans la cuisine et dans les toilettes, malgré quelques observations : peinture « écaillée » des murs dans chambre 1, séjour, chambre 2, chambre 4, salle de bains ainsi que sur les plinthes de la cuisine et la salle de bains. Deux « fissures structurelles » sont relevées également dans la chambre n°4 et dans la salle de bains,

Le 8 juillet 2024, M. [J] restitue les clés à l’agence FONCIA et fait établir en sa pré-sence ce même jour par le commissaire de justice, Me [K] [Z] de la SC Rafaël MOYA, un état des lieux de sortie, qui dresse le constat suivant :

La peinture est signalée « en mauvais état », « écaillée » dans la « 1ère chambre à droite » sur le mur ou se situe une fenêtre à double vantaux et son soubassement ; la deuxième fe-nêtre à double vantaux « s’ouvre et se ferme difficilement », la peinture sous la fenêtre étant elle-même « écaillée »,

Dans le séjour, « l’ensemble des plinthes est recouvert d’une peinture blanche en mauvais état, écaillée par endroits », « la peinture située sous la fenêtre est en mauvais état, écaillée », « Sous la fenêtre, présence d’un radiateur électrique, dont la peinture située derrière est en mauvais état »,

Dans la cuisine, l’ensemble des plinthes et les murs « sont recouverts d’une peinture blan-che en mauvais état, elle s’écaille sur le côté gauche et en haut à droite du meuble évier », la peinture « s’écaille » également au plafond,

Concernant les WC, la peinture des murs et du plafond est « en mauvais état » et « écail-lée », il est signalé « la présence de mousse expansive au niveau des canalisations »,

Concernant la salle de bains, la peinture est en mauvais sur les plinthes, les murs où elle « s’écaille », il est noté la « présence de traces d’infiltrations, et de traces sombres de moi-sissures », « la poignée de la porte intérieure hors service »,

Dans la « deuxième chambre au fond à gauche », la peinture des plinthes et des murs est « en mauvais état », elle « s’écaille, elle est manquante. La peinture au niveau de la fenêtre est en très mauvais état, présence d’importantes infiltrations, présence de tâches noires som-bres de moisissures en partie haute de la fenêtre et au niveau du soubassement »,

Concernant la « première chambre à gauche », la peinture des plinthes et des murs est « en mauvais état », « traces d’infiltrations sur le mur au niveau de la fenêtre », « présence de tra-ces noires sombres de moisissures sur le mur gauche et sur le mur où se situe la fenêtre », au plafond, « la peinture blanche s’écaille »,

Le constat comporte de nombreuses photos à l’appui des observations effectuées qui démontrent également que l’appartement a été rendu nettoyé de façon très satisfaisante,

Suite au départ du locataire, un état (non daté) des réparations locatives à effectuer est établi par Constatimmo pour un montant de 1 338,34 €, représentant la participation du locataire de 10% aux travaux de peinture de tout l’appartement, la remise en jeu d’une fe-nêtre (82,55€ TTC), le remplacement de la poignée de la cuisine (16,76€ TTC), le réglage d’une porte chambre 3 (82,55€ TTC), la réparation du système de fermeture intérieur de la salle de bains (48,20€ TTC), les travaux de peinture suite aux dégâts des eaux dans la chambre 2 (192,80€ TTC), dans la salle de bains (144,60€ TTC), et en intégralité le coût du déplacement (56,11€ TTC), du ménage (291,12€ TTC) et du détecteur de fumée (133,34€ TTC),

La somme demandée par Mme [B] d’un montant de 3 194,35 € est composée de :

—  1 856,01 € de loyers dont dépôt de garantie de 900 € réintégré,

—  1 338,34 € de travaux de réparations locatives,

Au vu des documents et arguments exposés ci-dessus :

Concernant la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions légales du Code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

La somme de 1 856,01 € est demandée pour loyers et provisions sur charges de mai 2025 (1 045,59€), juin 2025 (1 045,59€), période du 1er au 8 juillet 2025 (269,83€), provision pour régularisation des charges 2023 et 2024 (360€)et frais divers (35€), somme totale diminuée du montant du dépôt de garantie de 900 €,

M. [J] n’a pas contesté devoir à son bailleur cette somme correspondant aux loyers et charges dus à son départ le 8 juillet 2025,

Concernant les réparations locatives

L’article 7, c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

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Au vu des photos accompagnant le constat effectué le 8 juillet 2025, il apparait de façon évidente que les réparations suite aux dégâts des eaux invoqués pour la chambre 2 (192,90 €) et la salle de bains (144,60€) sont la conséquence d’infiltrations d’eau venant de l’extérieur et que la prise en charge à 100% par le locataire se trouve ainsi injustifiée,

La prise en charge dudit montant de 337,50 TTC de sera donc refusée,

Il en sera de même pour :

— les frais de ménage (291,12€ TTC), l’appartement ayant été manifestement correctement nettoyé à la remise des clés,

— les frais de déplacement (56,11€) qui auraient dû être partagés au pro rata des travaux avec le bailleur,

— le détecteur de fumée (133,34€), à défaut de preuve qu’il a été endommagé par le locataire,

En conclusion, la somme de 720,27 € (1 338,40 – 337,50 – 291,12 – 56,11 – 133,34) pour les réparations locatives restant à la charge du locataire, sera retenue,

En conséquence,

M. [S] [J] sera condamné à payer à Mme [G] [B] les sommes de 1 856,01 € au titre des loyers et charges dus au 8 juillet 2025 et 720,07 € au titre des répa-rations locatives, sommes majorées des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’as-signation,

3) sur la demande de dommages et intérêts

Mme [G] [B] ne caractérise pas le préjudice particulier qu’elle a subi, alors que, d’une part, les sommes auxquelles son locataire est condamné sont majorées des intérêts légaux, et que d’autre part, elle ne met en avant aucune perte de loyer pour la remise en location de l’appartement concerné,

Mme [G] [B], sera en conséquence déboutée de la demande de ce chef,

4) sur les dépens et l’indemnité due au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

M. [S] [J] qui succombe au principal sera condamné aux dépens de l’instance et au paiement d’une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Constate que M. [S] [J] a quitté les lieux situé au [Adresse 2] à [Localité 11] le 8 juillet 2025,

Condamne M. [S] [J] à payer à Mme [G] [B] la somme de 1 856,01€ (mille huit cent cinquante-six euros et 1 centime) au titre des loyers et charges dus au 8 juillet 2025 et celle de 720,07 € (sept cent vingt euros et 7 centimes) au titre des réparations locatives, sommes majorées des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation,

Déboute Mme [G] [B] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [S] [J] à la somme de 700 € (sept cents euros) au titre de l’ar-ticle 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [S] [J] aux dépens de l’instance,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 16 octobre 2025,

Le Greffier La Juge M. T.T.

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