Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE N° RG : N° RG 24/04990 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCZR

Ordonnance du juge de la mise en état

du 08 Avril 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

Affaire : N° RG 24/04990 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCZR

N° de Minute : 26/00554

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CABINET IMMOBILIER [M] [J] (C.I.A.G) SAS.

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

C/

DEFENDEUR

Monsieur [E], [P], [F] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant, M^e Baudouin HUC,avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 195, et pour avocat plaidant M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du Havre ,

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente,

assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 11 février 2026.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [I] [R] et Madame [Q] [D] épouse [R] étaient propriétaires de leur vivant des lots n°8, 38 et 59 de la [Adresse 5] [Adresse 6] sise [Adresse 7] à [Localité 4] (93).

Madame [D] épouse [R] et Monsieur [R] sont décédés respectivement les 4 avril 2002 et 10 février 2018.

Suivant acte signifiée le 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 1] a sommé Monsieur [E], [P], [F] [R] (ci-après Monsieur [E] [R]) d’avoir à prendre parti et ce, en application des dispositions de l’article 771 du Code civil.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [E] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Monsieur [E] [R] a constitué avocat et a, par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 22 janvier 2025 et actualisées le 31 juillet 2025, demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de :

DECLARER irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] à l’encontre de Monsieur [H] [R].

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile Et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] fait principalement valoir que Madame [Q] [D] épouse [R] et Monsieur [I] [R] ont pour héritiers potentiels leur trois enfants, Madame [O] [K] née [R], Madame [B] [S] née [R] et Monsieur [E] [R] ainsi qu’une légataire à titre universel pour un quart, Madame [L] [K]. Monsieur [E] [R] en déduit qu’il ne peut être assigné en paiement de la totalité de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux et qu’il y a donc lieu de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable.

Au surplus, il soutient que les lots n°8, 38 et 59 de la [Adresse 1] sise [Adresse 7] à [Localité 4] (93) ne se trouvent pas dans la succession de Monsieur [I] [R]. Il indique que par acte authentique du 30 mai 1990, Madame [Q] [D] épouse [R] et Monsieur [I] [R] ont vendu ces trois lots à la S.C.I. DU [Adresse 7], société constituée le 30 mai 1990 et dont les parts étaient réparties entre Monsieur [E] [R] détenteur de 49 parts, Madame [Z] [W] épouse de Monsieur [E] [R] détentrice de 49 parts et Monsieur [I] [R], détenteur de 2 parts. Par jugement du 5 janvier 2006, le tribunal de grande instance de Bobigny a constaté la résolution de la vente opérée le 30 mai 1990 entre Monsieur [I] [R], Madame [Q] [R] et la S.C.I. DU [Adresse 7]. Par un arrêt du 30 janvier 2008, la cour d’appel de Paris a infirmé partiellement le jugement du tribunal de grande instance aux fins de prononcer la résolution de la vente, et non de la constater, et l’a confirmé dans ses autres dispositions.

Monsieur [E] [R] fait valoir que malgré la résolution de la vente, le transfert de propriété entre la S.C.I. DU [Adresse 7] et Monsieur [I] [R] ne s’est pas opéré, ni le tribunal de grande instance de Paris ni la cour d’appel de Paris ne s’étant prononcés sur un tel transfert. Ainsi, il n’est pas démontré selon lui que la succession de Monsieur [I] [R] comprenne les lots n°8, 38 et 59 de la [Adresse 1] sise [Adresse 7] à [Localité 4] (93). La S.C.I. DU [Adresse 7], devenue la S.C.I. LA RECOUVRANCE à compter du 30 avril 2021, reste donc la propriétaire de ces biens. Il en déduit que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable, la succession de Monsieur [I] [R] ne pouvant être redevable des charges de copropriété et appels de fonds travaux se rattachant à ces lots.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 29 août 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de :

DEBOUTER Monsieur [E] [R] de sa fin de non-recevoir.

CONDAMNER Monsieur [E] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8], la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 123 du Code de procédure civile.

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [E] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8], la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque les articles 771 et suivants ainsi que l’article 1224 du Code civil, et fait principalement valoir que depuis le décès de Monsieur [I] [R], le 10 février 2018, aucun acte de notoriété n’a été publié, ce qui l’a conduit à faire signifier à Monsieur [E] [R] une sommation de prendre parti sur le fondement de l’article 771 du Code civil. Le défendeur à l’instance n’ayant pas pris parti dans le délai légal, il est réputé acceptant pur et simple de la succession. Le syndicat des copropriétaires s’estime donc parfaitement légitime à agir à son encontre pour le paiement de l’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux en sa qualité d’héritier (Cass. Civ.1ère, 5 fév. 2025, n°22-22.618) et ce, d’autant que le règlement de copropriété prévoit expressément à son article 33 la solidarité des copropriétaires indivis à son égard.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la vente des lots n°8, 38 et 59 de la copropriété à la S.C.I. DU [Adresse 7] par Monsieur [I] [R] et Madame [Q] [D] épouse [R] a été publiée au service de la publicité foncière de Seine-[Localité 5] le 12 juillet 1990 Volume 1990 P numéro 3740 et reprise dans la publication du 10 mai 1991, volume 1991 P numéro 2419. Le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 5 janvier 2006 par lequel la résolution de la vente susvisée a été prononcée, jugement confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 janvier 2008, a fait l’objet d’une publication déposée au service de la publicité foncière de Seine-Saint-Denis le 19 mars 2012 Volume 2012 P numéro 1502. Or, en application des dispositions des articles 1224 et 1229 du Code civil, la résolution d’un contrat peut résulter d’une décision judiciaire et prend dans ce cas effet, si aucune date n’est fixée au jugement, au jour de l’assignation en justice.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’un tel jugement n’emporte pas transfert de propriété mais anéantissement des obligations nées du contrat résolu. Il en déduit que la résolution de la vente querellée a pris effet le 2 février 2004, date à laquelle Monsieur [I] [R] a sollicité la résolution de la vente. Le syndicat des copropriétaires relève au surplus que la reprise par Monsieur [I] [R] de la pleine propriété des trois lots est reconnu par Monsieur [E] [R], ce dernier précisant dans ses écritures que le défunt avait mis ses lots en location et signé un mandat de gestion immobilière avec une agence Century 21. Il soutient en outre qu’il ne peut y avoir contestation des effets du jugement du tribunal de grande instance au seul fait que le transfert de propriété n’aurait pas été enregistré au service de la publicité foncière, ledit jugement ayant fait l’objet d’une publication le 19 mars 2012 et l’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 précisant au demeurant qu’une telle publication n’a pas vocation à opérer un transfert de propriété mais simplement à rendre opposable à un tel transfert aux tiers. Le syndicat des copropriétaires déduit de ces éléments que Monsieur [E] [R] devra être débouté de son incident. Enfin, il sollicite la condamnation du demandeur à l’incident à des dommages et intérêts, estimant que les nombreux renvois sollicités par Monsieur [R] et le maintien de son incident dans des conclusions au fond constituent des manoeuvres dilatoires devant être sanctionnées.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été appelée à l’audience sur incident du 11 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la fin de non recevoir formée par Monsieur [R]

1/ Sur la qualité d’héritier de Monsieur [E] [R]

a) sur la sommation d’avoir à prendre parti

Aux termes de l’article 771 du Code civil, l’héritier peut être, à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat.

Selon les dispositions de l’article 772 de ce même code, à défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé par le juge à la demande de l’héritier, ce dernier est réputé acceptant pur et simple.

En l’espèce, Madame [Q] [D] épouse [R] et Monsieur [I] [R] sont respectivement décédés les 4 avril 2002 et 10 février 2018. Ils laissent pour héritiers présomptifs Madame [O] [G] [V] [R] épouse [K], Madame [B] [N] [U] [R] épouse [S] et Monsieur [E] [P] [F] [R].

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir sommé Monsieur [E] [R] de prendre parti suivant acte extrajudiciaire délivré le 4 novembre 2022 et en déduit que ce dernier doit être réputé acceptant pur et simple, faute d’avoir pris parti dans le délai de deux mois imposé par les dispositions de l’article 772 du Code civil susvisé. Toutefois, la sommation du 4 novembre 2022 versée en pièce n°2 pour en justifier n’étant pas accompagnée de son procès-verbal de signification, il ne peut être vérifié la réalité et les conditions de celle-ci.

Cet acte ne peut dès lors constituer la preuve de la qualité d’acceptant pur et simple de Monsieur [E] [R].

b) sur la mise en cause de l’ensemble des héritiers de Monsieur [I] [R]

L’article 1309 du Code civil précise que l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Ainsi, chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune et chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Toutefois il en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] ne conteste pas être l’un des héritiers de son père mais fait valoir n’être héritier que pour un quart de la succession et estime ainsi que le syndicat des copropriétaires, créancier de la succession, aurait dû diviser ses poursuites entre les héritiers au prorata de leur part héréditaire, conformément aux articles 873 et 1309 du code civil.

Cependant, l’article 33 du modificatif du règlement de copropriété de la [Adresse 1] sise [Adresse 7] à [Localité 4] (93), reçu le 23 mai 2011 par Maître [T] [A] et Maître [X] [A], notaires associés à [Localité 6] (63), précise que les obligations des copropriétaires étant indivisibles à l’égard du syndicat, il est loisible à ce dernier d’exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire.

Ainsi, en application de la clause de solidarité du règlement de copropriété et des dispositions de l’article 1309 du Code civil susvisé, les copropriétaires indivis et leurs héritiers sont indivisiblement tenus à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Monsieur [E] [R] ne peut en conséquence voire l’action introduite à son encontre par exploit du 8 avril 2024 signifié à la requête du syndicat des copropriétaires déclarée irrecevable au motif qu’il serait le seul des héritiers mis dans la cause. Ce moyen sera dès lors rejeté.

2/ Sur l’absence de preuve de l’incorporation des lots 8, 38 et 59 de la [Adresse 1] dans la succession de Monsieur [I] [R]

Aux termes de l’article 1184 du Code civil, dans sa version applicable à l’espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] affirme qu’il n’est pas démontré que la succession de son père comprenne les lots 8, 38 et 59, ce dernier et sa mère ayant vendu l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] (93), au sein duquel se trouvent ces lots, le 30 mai 1990 à la S.C.I. du [Adresse 7]. Il estime que si la résolution de cette vente a été constatée le 5 janvier 2006 par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny, aucun transfert de propriété n’en a découlé, faute pour ledit jugement et son arrêt de confirmation de la Cour d’appel de Paris du 30 janvier 2008, d’avoir expressément prononcé un tel transfert.

Cependant, l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au cas d’espèce, ne déterminant pas de date de prise d’effet de la résolution judiciairement prononcée, il y a lieu de fixer celle-ci à la date de la décision judiciaire prononçant ladite résolution. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 janvier 2008 ayant infirmé partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de prononcer la résolution du contrat de vente, et non seulement de la constater, il s’en déduit que la résolution de la vente du 30 mai 1990 a pris effet à compter de cet arrêt.

En tout état de cause, la résolution de la vente consistant en l’anéantissement rétroactif des obligations nées d’un contrat, elle a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient au moment de sa conclusion. Il n’y a en conséquence pas lieu de procéder à un quelconque acte de mutation. Au demeurant, il sera relevé que la résolution de l’acte de vente a fait l’objet d’un enregistrement au service de la publicité foncière [Localité 1] 1, ainsi qu’en atteste la pièce n°11 du syndicat des copropriétaires.

Il s’en déduit que la succession de Monsieur [I] [R] comprend les lots 8, 38 et 59 de la [Adresse 1]. Ce moyen sera en conséquence écarté.

3/ Sur la situation locative des lots 8, 38 et 59

Selon l’article 724 du Code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En l’espèce, Monsieur [R] fait valoir que les lots étant loués, les loyers et charges locatives ont été versées au notaire en charge de la succession et qu’il appartenait donc au syndicat des copropriétaires de réclamer le montant des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés auprès de ce dernier.

Cependant, le paiement des charges de copropriété et appels de fonds incombe aux copropriétaires ou à leur héritiers s’ils sont décédés. Ainsi, un héritier légal peut être poursuivi par les créanciers du défunt avant même d’avoir accepté la succession, sous réserve de ne pas y avoir renoncé (Civ. 1ère, 19 sept. 2019, n°18-18.433).

Monsieur [E] [R] ne justifiant pas avoir renoncé à la succession de son père, le syndicat des copropriétaires est légitime à agir à son encontre ; rien ne justifiant que la mise en cause du notaire en charge de la succession.

Monsieur [E] [R] échouant ainsi à démontrer que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement agir à son encontre et que les lots sur lesquels il fonde ses demandes ne seraient pas dans la succession de son père, Monsieur [I] [R], il ne sera pas fait droit à sa fin de non-recevoir et l’action du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable.

II – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Monsieur [R] ait agi en justice de manière dilatoire ou abusive, la preuve d’une intention malveillante de ce dernier n’étant pas rapportée. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, il n’y a lieu ni de distinguer les dépens de l’incident des dépens de l’instance, dont ils suivront dès lors le sort, ni de condamner Monsieur [R], dès à présent, à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais irrépétibles liés à l’incident.

Les dépens et les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile resteront donc réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

REJETTE la fin de non recevoir formée Monsieur [E], [P], [F] [R] ;

DECLARE recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Immobilier [M] [J] (C.I.A.G.) ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Immobilier [M] [J] (C.I.A.G.), de sa demande de dommages et intérêts ;

RESERVE les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état de la section 1 du 4 juin 2026 à 10h00 pour conclusions au fond de Monsieur [E], [P], [F] [R].

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame AIT Madame THINAT