TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/00309 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QEF

Minute : 25/00256

S.A. TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Madame [N] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [N] [X]

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. TOIT ET JOIE

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [X]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 octobre 2020, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [N] [X] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 614,65 euros outre une provisions sur charges.

Madame [N] [X] a quitté les lieux et un constat d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 20 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir condamner Madame [N] [X] à lui payer les sommes suivantes :

—  6 642,77 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  895,35 euros au titre des dégradations locatives,

—  1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 février 2025 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [N] [X], bien que régulièrement assignée à étude à sa nouvelle adresse déclarée, n’a pas comparu et n’a pas été représentée. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux termes de l’assignation de la SA TOIT ET JOIE pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les arriérés de loyers et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

S’agissant du paiement des loyers, il sera rappelé à ce titre que les sanctions de l’indécence sont prévues à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (voir-ci après) et que le locataire ne peut répondre à l’indécence du logement par une suspension du paiement même partielle des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Enfin, il ressort de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur que Madame [N] [X] est redevable de la somme de 7 754,75 euros arrêtée au 19 novembre 2024, échéance de mai 2024 au prorata du temps d’occupation inclus, frais de poursuite et coût des réparations locatives inclus, dépôt de garantie déduit.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement seront retirés, alors au surplus que les frais du commandement de payer sont inclus dans les dépens comme il sera dit ci-après.

Le coût des réparations locatives sera retiré au titre de la dette locative ainsi que le montant du dépôt de garantie, au sujet desquels il sera statué ci-après.

En conséquence, Madame [N] [X] est redevable au titre des loyers et charges impayés jusqu’à son départ des lieux de la somme de 7 315,70 euros.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien du preneur

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement. Les lieux sont présumés avoir été pris en bon état d’entretien et de réparation.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit. Les lieux sont ainsi avoir été réputés pris en bon état de réparation et d’entretien. Il résulte de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 20 mai 2024 que de nombreuses dalles en plastique sont décollées dans les différentes pièces de vie, voir tâchées notamment dans la salle de bain. Que la salle de bain est encrassée ainsi que les WC. L’absence de nettoyage des lieux et le décollement de dalles ainsi que leur dégradation par des tâches outrepassent l’usure normale des lieux et caractérisent un défaut d’entretien du preneur.

A cet égard, la SA TOIT ET JOIE produit un décompte de réparation faisant état d’un forfait nettoyage pour 321,05 euros, et d’un forfait pour le sol de 536,45 euros et 37,85 euros, soit un montant total de réparation de 895,35 euros. Ce montant de remise en état, qui n’outrepasse pas les dégradations constatées, sera mis à la charge de la locataire sortante.

Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

—  7 315,70 euros dus par Madame [N] [X] au titre des loyers impayés,

—  895,35 euros dus par Madame [N] [X] au titre des réparations locatives,

—  614,65 euros dus par la SA TOIT ET JOIE au titre de la restitution du dépôt de garantie,

soit un montant total de 7 596,4 euros.

Le demandeur réclame dans son assignation la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme globale de 7 538,12 euros.

En conséquence, Madame [N] [X] sera condamnée à payer à la SA TOIT ET JOIE la somme de 7 538,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, des réparations locatives, montant du dépôt de garantie déduit.

Sur les mesures accessoires

Madame [N] [X] qui succombe, sera condamnée aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il est inéquitable de laisser à la SA TOIT ET JOIE la charge de ses frais irrépétibles. Madame [N] [X] sera condamné à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne Madame [N] [X] à payer à la SA TOIT ET JOIE la somme de 7 538,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, des réparations locatives, montant du dépôt de garantie déduit ;

Déboute le demandeur de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [N] [X] à payer à la SA TOIT ET JOIE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [N] [X] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection