TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00158 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-K3NO

S.A. ERILIA

C/

[J] [P]

[N] [L] épouse [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 AVRIL 2025

DEMANDERESSE:

SA ERILIA

RCS N° B 058 811 670

72 Bis rue Perrin Solliers

13006 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocat au barreau de Nimes

DEFENDEURS:

M. [J] [P]

né le 10 Janvier 1985 à NIMES (GARD)

2D Impasse Archimède

Les Logis de Bellevue

30900 NÎMES

comparant en personne

Mme [N] [L] épouse [P]

née le 26 Janvier 1992 à MEKNES

2D Impasse Archimède

Les Logis de Bellevue

30900 NÎMES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 17 mars 2025

Date du Délibéré : 28 avril 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2018, LA SA ERILIA a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] un logement situé 2D Impasse Archimède Les Logis de Bellevue 30900 Nîmes moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 384,99 euros outre 122,70 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 12 septembre 2024, LA SA ERILIA faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 1 506,81 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, LA SA ERILIA a assigné Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 17 mars 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

ORDONNER leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] au paiement à titre provisionnel :

— De la somme principale de 2 216,89 euros représentant les loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtée au 11 décembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— De la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 17 mars 2025, la SA ERILIA, comparant par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé le montant de la dette locative (échéance du mois de février 2025 incluse) à la somme de 3 319 euros. Elle a précisé que les locataires se sont acquittés de la somme totale de 1 100 euros en trois versements effectués dans le courant du mois de janvier 2025.

Monsieur [P], comparant, a indiqué avoir perdu son emploi (agent d’entretien) et que c’est la raison pour laquelle, il a été confronté à des difficultés financières mais que sa famille va lui prêter de l’argent. Il dit être chargé de famille, ayant deux enfants âgés de 9 et 15 ans.

Il a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [L], régulièrement assignée, n’a ni comparu ni ne s’est faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SA ERILIA justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 13 septembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 18 décembre 2024 pour l’audience du 17 mars 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] le 12 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA ERILIA produit un décompte arrêté à la date de l’audience faisant état d’un arriéré locatif composé des loyers et indemnité d’occupation courus (échéance du mois de février 2025 incluse) d’un montant de 3 319 euros.

Les locataires ne contestent pas être débiteurs de ce montant. Il convient par conséquent de les condamner solidairement à payer à la SA ERILIA la somme de 3 319 euros (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le surplus couru depuis l’assignation.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que si les locataires n’ont pas repris le règlement du loyer courant, ils se sont néanmoins acquittés de paiements de manière irrégulière dès qu’ils se sont trouvés en mesure de le faire, les trois versements successifs effectués dans le courant du mois de janvier 2025 pour une somme totale de 1 100 euros démontrant leur bonne foi.

Par ailleurs, ces derniers justifient être chargés de deux enfants mineurs âgés de 9 et 15 ans.

Pour l’ensemble de ces motifs, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au présent dispositif et suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser leur maintien dans les lieux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] seront solidairement condamnés à payer la somme de 500 euros à LA SA ERILIA au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SA ERILIA recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 12 novembre 2018 entre LA SA ERILIA et Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] concernant le logement situé 2D Impasse Archimède Les Logis de Bellevue 30900 Nîmes étaient réunies à la date du 24 octobre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 24 octobre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situés 2D Impasse Archimède Les Logis de Bellevue 30900 Nîmes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] à payer par provision à la SA ERILIA à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] à payer par provision à la SA ERILIA la somme de 3 319 euros (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le surplus couru depuis l’assignation,

Autorisons Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 36 mensualités de 92,20 euros, la 36ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] à payer à la SA ERILIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [L] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,