TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 8]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10309 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FPA

Minute : 25/00072

Monsieur [P] [I]

Représentant : M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

Madame [U] [N] épouse [I]

Représentant : M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

C/

Société SEMISO

Représentant : M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

Copie exécutoire :

M^e Xavier MARTINEZ

Copie certifiée conforme :

M^e Maxime TONDI

Le 10 Février 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Février 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

comparant en personne assisté de M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [U] [N] épouse [I], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

comparante en personne assistée de M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR :

Société SEMISO, demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29/10/2014, la société SEMISO a donné à bail à M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Se plaignant de différents désordres dans leur logement, M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] ont, suivant acte introductif d’instance en date du 23/01/2019, fait assigner la société SEMISO devant le juge des référés de [Localité 5].

Par une première ordonnance du14/02/2019, le juge des référés saisi a ordonné sous astreinte à la société SEMISO de procéder au rétablissement et à la remise en état du chauffage du logement, renvoyé l’affaire à l’audience du 14/03/2019 et réservé les dépens.

Par ordonnance du 28/03/2019, le juge des référés a, notamment, désigné M. [O] [V] aux fins d’expertise judiciaire dans le logement litigieux, rétracté l’ordonnance du 14/02/2019 et réservé les dépens.

Le 3/11/2023, M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] ont quitté le logement litigieux et pris à bail, toujours auprès de la société SEMISO, un nouvel appartement situé [Adresse 6] [Localité 5] à [Localité 5].

Le 28/01/2024, l’expert judiciaire a déposé son rapport au service du greffe du Tribunal de Saint-Ouen.

Invoquant, sur la base de ce rapport, des fautes de la société SEMISO à leur encontre et notamment un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] ont, par acte du 25/10/2024, fait assigner la société SEMISO devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Saint-Ouen aux fins de voir :

— condamner la société SEMISO au paiement des sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts :

—  33321,09 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

—  30000 euros chacun, soit 60000 euros, en réparation du préjudice de santé et à défaut du préjudice moral résultant des problèmes de santé ;

—  10000 euros chacun en réparation du préjudice moral résultant du désintérêt le plus total de la bailleresse à leur égard, soit 20000 euros ;

—  1800 euros en réparation du préjudice financier lié au surcoût résultant du nouveau logement ;

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi que les dépens résultant de la procédure de référé ;

— Débouter la société SEMISO de toutes demandes contraires.

Après plusieurs renvois accordés à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 10/12/2024.

A cette audience, M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif, ajouté qu’ils contestaient devoir les sommes sollicitées par la société SEMISO à titre reconventionnel et sollicité à cet égard, à titre subsidiaire, que soit ordonnée la compensation judiciaire des créances réciproques ou, à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement.

La société SEMISO a quant à elle déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

— Débouter les demandeurs de leurs demandes ;

— Subsidiairement,

réduire en de notables proportions le montant des dommages et intérêts réclamés au titre du préjudice de jouissance ;

Rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de santé faute de lien de causalité et du préjudice moral ;

Rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] à lui payer à titre reconventionnel la somme de 4724,08 euros, septembre 2024 inclus, au titre des arriérés locatifs ;

Condamner solidairement M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes à l’encontre de la SEMISO

Sur la matérialité des désordres et la responsabilité de la bailleresse

Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 précise par ailleurs que, pour satisfaire aux normes de décence, le logement doit notamment :

— être protégé contre les infiltrations d’air parasites : les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ; les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ; les cheminées doivent être munies de trappes ;

— permettre une aération suffisante : les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, si les époux [I] évoquent l’existence d’une déficience du système de chauffage ainsi que la présence de rongeurs dans leur logement, l’expert judiciaire n’a quant à lui observé aucun désordre à ce sujet lors de ses deux visites sur les lieux. Il y a dès lors lieu de considérer que la preuve d’une déficience technique du système de chauffage ou encore de la présence de rongeurs dans le logement n’est pas rapportée.

Aux termes de son rapport, l’expert a en revanche constaté que le logement présentait une isolation thermique déficiente et que de nombreuses et très importantes moisissures noires (il note d’ailleurs n’avoir encore jamais vu dans sa carrière une spore de moisissure noire aussi importante que celle observée dans la salle de bains) – conséquence cumulée d’un manque d’isolation et d’une VMC insuffisante – étaient apparues sur des surfaces étendues de l’ensemble des pièces du logement. Il a également observé la présence de traces d’humidité dans la salle d’eau.

Ces constations sont corroborées par :

Le rapport d’inspection des services d’hygiène de la mairie qui ont observé, lors de leur visite du 24/01/2018, un « manque d’isolation du logement » et la présence d'« entrées d’air importantes par de nombreuses ouvertures dans le logement » ;

Le procès-verbal de constat d’huissier du 17/12/2020 qui met en évidence à cette date la présence de « très importantes traces d’humidité et de moisissures » dans le logement ainsi qu’une coulure visible depuis l’une des VMC ;

Le procès-verbal de constat d’huissier du 3/02/2021 qui, au-delà des moisissures et d’humidité visibles dans l’ensemble des pièces du logement, mentionne la présence « d’eau visible au sol » dans la chambre.

La matérialité des désordres susvisés n’est pas contestée en défense et n’est pas, du reste, au vu des conclusions du rapport et des photographies annexées, sérieusement contestable.

Conséquences de défauts structurels nécessairement présents lors de la prise à bail, ces désordres relèvent ainsi sans nul doute possible d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent au sens de l’article 6 précité de la loi du 6 juillet 1989.

La responsabilité de la société SEMISO dans les préjudices subis par M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] du fait du défaut d’isolation thermique et des moisissures présentes dans leur logement est dès lors engagée, nonobstant les travaux de réfection éventuels diligentés par le bailleur avant la prise à bail ou les quelques menus travaux de reprise des joints d’étanchéité des fenêtres et des volets roulants dont il est justifié en 2016 et 2018 dès lors que ces derniers n’ont manifestement pas permis de remédier aux désordres observés au vu des opérations d’expertises s’étant déroulées postérieurement.

Le moyen tiré d’un partage de responsabilité avec M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] dans les désordres subis doit en outre être rejeté dans la mesure où :

ni la loi du 6 juillet 1989 ni aucune autre disposition légale ou législative ne fait obligation au locataire d’accepter, en cas de désordres affectant son logement, une proposition de relogement ;

en droit français en outre, il n’incombe à la victime au préjudice de laquelle une faute a été commise aucune obligation de contribuer à la limitation de son propre préjudice ;

les parties à un procès demeurent libres de choisir leurs conseils et d’en changer en cours d’instance le cas échéant ;

enfin, il n’est pas établi que les défendeurs aient refusé l’accès à leur logement pour des interventions qui auraient permis de solutionner les désordres litigieux plus rapidement étant précisé que l’expert n’impute aucun des désordres constatés à une déficience du système de chauffage et que les refus d’accès au logement dont il est fait état en 2019 concernaient une intervention ayant uniquement trait à la pose d’une sonde afin de mesurer la température au sein du logement.

Aucun partage de responsabilité ne saurait dès lors découler – à supposer leur existence établie – d’éventuels « atermoiements » des défendeurs sur les propositions de relogement formulées, de refus d’accès au logement ou encore d’un retard pris dans la procédure lié à un changement de conseil de M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N].

La société SEMISO sera dès lors déclarée entièrement responsable des préjudices subis par M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] en raison des désordres susvisés, affectant le logement litigieux.

Sur les préjudices subis et leur indemnisation

Sur le préjudice de jouissance

S’agissant de la période d’indemnisation, le défaut d’isolation thermique et la VMC déficiente étant structurels et nécessairement présents lors de l’entrée dans les lieux, ses conséquences préjudiciables doivent être indemnisées depuis le 29/10/2024, date de conclusion du contrat de bail.

Il ressort des éléments versés aux débats que les locataires ont intégré un nouveau logement le 2/11/2023. La bailleresse n’apporte de son côté aucun élément permettant de considérer que des travaux remédiant aux désordres observés ont été réalisés avant le départ des lieux.

La période d’indemnisation du préjudice de jouissance retenue s’étendra donc du 29/10/2014 au 1/11/2023.

L’expert judicaire propose de retenir un taux de préjudice de 70%, assis sur le montant du loyer hors charge, sur l’ensemble de la période d’indemnisation. Les parties ne justifiant d’aucun élément permettant de remettre en cause cette évaluation, qui n’est pas, en tant que telle, critiquée en défense, celle-ci sera retenue pour déterminer le montant du préjudice de jouissance indemnisable.

Le préjudice de jouissance subi sera dès lors évalué à la somme suivante, sur la base d’un loyer hors charges de 300,19 euros : (300,19 x 108 mois x 70%) + (300,19 x 4/12 x 70%) = 22764,40 euros.

La société SEMISO sera dès lors jugée redevable de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le préjudice de santé

Les nombreux certificats médicaux produits, établis entre janvier 2016 et novembre 2024, permettent d’établir que, durant la période d’occupation des lieux litigieux, M. et Mme [I] ont souffert de douleurs articulaires chroniques, de pathologies respiratoires et ORL chroniques ainsi que d’allergies ophtalmiques.

Plusieurs de ces certificats médicaux soulignent en outre que :

M. [I] « présente souvent des altérations ORL et bronchiques avec des bronchites à répétition par l’ambiance très froide du logement actuel » (certificat du 22 janvier 2016)

les douleurs articulaires de Mme [I] « sont aggravées par l’état d’humidité et de mauvais isolement du logement actuel » (certificat du 07/09/2018) ;

l’allergie ophtalmique dont souffre Mme [I] est « probablement causée par l’humidité » (certificat du 22/06/2021) ;

Les douleurs cervicales, lombalgies et douleurs articulaires de M. [I] « se sont aggravées » et « sont liées à l’état du logement actuel, humide, froid et très mal isolé » (certificat du 16/11/2018) ;

M. et Mme [I] « présentent à la fois des infections respiratoires à répétition et des douleurs articulaires […]. La dégradation de leur état de santé sont liées à l’état d’isolation de très mauvaise qualité de leur logement actuel qui présente un état de froid et d’humidité élevé » (certificat du 11/05/2018) ;

M. [I] « vit dans des conditions de froid et d’humidité insupportables qui lui occasionnent des douleurs musculaires et articulaires très invalidantes » (certificat du 18/12/2018) ;

Une aggravation des douleurs de M. [I] a été observée depuis juin 2018 (compte-rendu d’hospitalisation du 14/01/2019) ;

Mme [I] présente une « pathologie respiratoire chronique : asthme » ainsi que deux sinusites, « ces pathologies [ayant] pu résulter ou s’être aggravées car elle vivait dans un appartement présentant a priori des taux d’humidité trop importants, incompatibles avec sa pathologie respiratoire » (certificat du 26/11/2024) ;

Les douleurs cervicales et lombalgies chroniques de M. [I] « peuvent être aggravées de façon importante en cas d’exposition prolongée à un environnement humide et froid » (certificat du 27/11/2024).

Il en résulte que l’état du logement, dont l’humidité ambiante et le défaut d’isolation thermique ne sont pas contestables au vu de la prolifération des moisissures relevées par l’expert et des constations du commissaire de justice en date des 17/12/2020 et 3/02/2021, s’il ne peut expliquer à lui seul l’ensemble des pathologies dont ont souffert les époux [I] durant l’occupation des lieux, a néanmoins a minima contribué de manière directe et certaine à leur apparition, ou à leur aggravation lorsque ces pathologies préexistaient à la prise à bail.

Il n’est de même pas sérieusement contestable que l’occupation pendant près de 9 ans d’un logement présentant un défaut d’isolation thermique structurel, facteur d’humidité et d’infiltrations d’air parasites, et recouvert de moisissures n’a pu qu’être une source de stress réactionnel particulièrement important, ce que confirment les certificats médicaux produits qui soulignent que :

M. [I] « présente un état d’anxiété avec des douleurs thoraciques d’origine anxiogènes ayant nécessité un passage aux urgences cardiologiques il y un an » (certificat du 6/12/2019) ;

« L’état psychologique de M. [I] est aggravé par l’état du logement, il se plaint d’insomnie et d’anxiété chronique » (certificat du 9/10/2020) ;

Les douleurs de M. [I] « se sont aggravées malgré un traitement déjà conséquent […] elles entrainent de plus un état de dépression et d’anxiété avec des troubles du sommeil nécessitant la prise d’un traitement » (certificat du 16/11/2018) ;

Mme [I] « présente également une anxiété chronique et des insomnies, un début de syndrome dépressif qu’elle impute essentiellement à ses conditions de vie » (certificat du 9/10/2020

La preuve d’un lien de causalité direct et certain entre l’état du logement et les affections dont souffrent les requérants est donc établie.

Faute d’expertise permettant de quantifier plus précisément la part des affections physiques et psychologiques imputables à l’état du logement ainsi que le niveau de souffrance endurée voire de gêne occasionnée dans la vie quotidienne des requérants, il leur sera alloué à chacun, eu égard à la durée particulièrement longue du préjudice subi, la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral indépendant

Les requérants ne rapportent la preuve ni d’une faute particulière de la SEMISO détachable de ses manquements à l’obligation de délivrance d’un logement décent découlant de sa qualité de bailleresse ni de l’existence d’un préjudice distinct du préjudice physique et psychologique indemnisé ci-dessus au titre du préjudice de santé. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur le préjudice financier

L’éventuel surcoût lié au relogement des requérants est à rattacher aux qualités intrinsèques du nouvel appartement, dont il n’est pas contesté qu’il est neuf, bénéficie d’une meilleure situation géographique et est pourvu, à la différence du précédent logement, d’un balcon. Aucun lien de causalité direct ne saurait ainsi être retenu entre le manquement du bailleur à son obligation de délivrance au titre du précédent logement et le loyer découlant de l’occupation de l’appartement actuel.

Sur la demande reconventionnelle de la SEMISO

Le lien de connexité suffisant entre la demande reconventionnelle et les demandes initiales n’a pas été contesté.

Sur le fond, le décompte de la SEMISO au titre du précédent logement fait apparaître un solde au débit tenant compte des échéances de loyers des mois de novembre et décembre 2023 alors qu’elle indique elle-même dans ses écritures que les époux [I] ont pris à bail leur nouveau logement le 2/11/2023.

Déduction faite des sommes débitées à ce titre, le décompte produit fait apparaître un solde débiteur de 488,69 euros au titre des loyers et charges dus à la date de départ des lieux (dépôt de garantie déduit). Faute pour les époux [I] de prouver avoir effectué les paiements dus à ce titre et dès lors que le préjudice de jouissance a été calculé sur la même période, les requérants seront bien jugés redevables de la somme de 488,69 euros au titre du solde locatif dû concernant le précédent logement.

La SEMISO justifie par ailleurs d’un décompte débiteur au 7/10/2024 de la somme de 3877,63 euros au titre de loyers et charges impayés concernant le logement actuel des époux [I]. Faute pour les requérants de prouver avoir réglé les sommes dues à ce titre, ils doivent bien également être jugés redevables envers la SEMISO de la somme de 3877,63 euros (échéance de septembre 2024 incluse), selon décompte arrêté au 7/10/2024.

Sur la compensation judiciaire

Il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des dettes réciproques.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SEMISO au paiement aux époux [I] de la somme totale de 26398,08 euros (22764,40 + 4000 + 4000 – 488,69 – 3877,63 euros) à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse qui succombe largement sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi que de l’instance en référé ayant abouti aux ordonnances précitées des 14/02/2019 et 28/03/2019, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des requérants les frais irrépétibles exposés pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

DIT que la société SEMISO est redevable envers M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] de la somme de 22764,40 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

DIT que la société SEMISO est redevable envers M. [P] [I] de la somme de 4000 euros au titre du préjudice de santé subi ;

DIT que la société SEMISO est redevable envers Mme [U] [I] née [N] de la somme de 4000 euros au titre du préjudice de santé subi ;

DIT que M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] sont redevables envers la société SEMISO de la somme de 488,69 euros au titre des loyers et charges impayés relatifs au logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

DIT que M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] sont redevables envers la société SEMISO de la somme de 3877,63 euros (échéance de septembre 2024 incluse), selon décompte arrêté au 7/10/2024, au titre de leur logement situé [Adresse 6] [Localité 5] ;

ORDONNE la compensation judiciaire des créances réciproques ;

CONDAMNE en conséquence la société SEMISO à payer à M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] la somme de 26398,08 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices ;

CONDAMNE la société SEMISO à payer à M. [P] [I] et Mme [U] [I] née [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE la société SEMISO aux dépens de la présente instance ainsi qu’aux dépens de l’instance en référé ayant abouti aux ordonnances des 14/02/2019 et 28/03/2019, en ce compris les frais d’expertise.

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10309 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FPA

DÉCISION EN DATE DU : 10 Février 2025

AFFAIRE :

Monsieur [P] [I]

Représentant : M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

Madame [U] [N] épouse [I]

Représentant : M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

C/

Société SEMISO

Représentant : M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires