TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

@ : [Courriel 12]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/03770 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25TB

Minute : 25/00283

JUGEMENT

Du 07 Juillet 2025

Madame [Z] [X] [C] [I] épouse [W]

Représentant : M. [T] [R] (Autre)

C/

Société FONCIERE LZ

Représentant : Mme [V] [N] (Membre de l’entrep.) – Représentant : M. [Y] [U] (Autre)

copie exécutoire :

Société FONCIERE LZ

Copie certifiée conforme :

Madame [Z] [I] épouse [W]

Le 07 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 07 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l’audience du 03 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [X] [C] [I] épouse [W]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Comparante en personne et assistée de Monsieur [T] [R], son beau-père

ET DEFENDEUR(S) :

Société FONCIERE LZ

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M. [Y] [U], associé

Par requête aux fins de saisine enregistrée le 3 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen a été saisi d’une demande de Mme [Z] [I], [Adresse 3] à l’encontre de la SCI FONCIERE LZ, [Adresse 2], pour la condamner à :

—  3 450 € au principal,

—  650 € de dommages et intérêts,

Mme [Z] [I] demande le remboursement de son dépôt de garantie et des dommages et intérêts,

Par courrier du greffe en date du 28 mars 2025, les parties sont convoquées à comparaitre le 3 juin 2025,

A l’audience du 3 juin 2025, Mme [Z] [I] comparait, assistée de son beau-père, M. [T] [R],

La SCI FONCIERE LZ est représentée par M. [Y] [U], muni d’un pouvoir spécial,

Mme [I] rappelle que la conciliation a échoué du fait de l’absence du bailleur. Les 3 450 € demandés à titre principal comprennent les 750€ du dépôt de garantie, augmenté des majorations de retard. L’état des lieux de sortie est daté du 31 janvier 2022, alors qu’il a été fait le 30 janvier 2022. L’état des lieux d’entrée de la nouvelle loca-taire est du 30 janvier 2022. La mise en demeure datée du 14 mars 2022 réclame 682€ au titre de la régularisation des charges pour l’année 2018,

La FONCIERE LZ explique que l’électricité était coupée quand l’état des lieux de sortie a été réalisé. Quelques difficultés sont apparues après la visite : le meuble-vasque de la salle de bains a été mal installé, le tiroir tombait. La chasse d’eau coulait, cela a eu un impact sur la consommation d’eau. Et des taches d’enduit sur les murs du salon sont apparues quand les meubles ont été enlevés. Un décompte des charges a été envoyé le 20 mars, la régularisation est de 2 408 €. Les locataires soulèvent la prescription ce qui n’est pas valable pour les

charges. A titre reconventionnel, la FONCIERE LZ demande le montant des charges de janvier 2020 à janvier 2022 pour un montant de 2 408 € et le remboursement de la vasque pour lequel un devis a été joint,

L’affaire est mise en délibéré au 7 juillet 2025 avec mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Vu les articles 7-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, selon lequel il incombe aux parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions,

1) sur la recevabilité de la demande

A l’appui de ses demandes, Mme [Z] [I] soumet au débat les pièces suivantes :

— bail du 1er juin 2020,

— courrier RAR résiliation du bail du 31/12/21 + copie RAR,

— état des lieux de sortie du 31/01/22,

— état des lieux d’entrée de la nouvelle locataire du 31/01/22,

— mise en demeure du 10/03/22 + AR,

— échanges de mails,

— mise en demeure RAR du 26/03/22 + AR,

— attestation de la commission départementale de conciliation du 11 janvier 2024,

— note sur le litige,

— facture EDF du 06/02/22,

— mails de M. [Y] [U] des 20/03/22 et 20/05/25,

— courrier au greffe parvenu en cours de délibéré,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de SCI FONCIERE LZ,

2) sur la demande préalable d’écarter certaines pièces

Mme [I] a fait parvenir au greffe du tribunal par courrier le 4 juin 2025 une note demandant à écarter une pièce remise à la fin de l’audience du 3 juin 2024 par la SCI FONCIERE LZ au tribunal, dont la demanderesse n’avait eu connaissance que partiel-lement,

Le document remis au tribunal par la SCI FONCIERE LZ à la fin de l’audience du 3 juin 2025 contient en page 3 un paragraphe ajouté en réponse aux conclusions de Mme [I] transmises le 29 mai 2025 à ladite SCI sur la non-restitution du dépôt de garantie et la régularisation des charges locatives et leur éventuelle prescription,

Au vu des arguments et documents exposés ci-dessus :

L’article 15 du Code de procédure civile dispose que « Les parties doivent se faire con-naitre mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leur pré-tentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invo-quent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense »,

Le tribunal rappelle qu’il s’agit d’une procédure orale et qu’en l’espèce, les parties ont largement débattu des deux points commentés dans la note remise par la SCI FONCIERE LZ qu’elle a elle-même développée à l’audience,

En conséquence, la demande de Mme [Z] [I] sera rejetée,

3) sur la demande au principal

Le 1er juin 2020, la SCI FONCIERE LZ consent un bail d’habitation à Mme [Z] [I] et M. [F] [W] [W], à prise d’effet le 1er juillet 2020 pour un lo-gement situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 650€ majoré d’une provision pour charges de 100€ pour la première année; la somme de

750€ est versée à la signature du bail,

Un état des lieux d’entrée est signé le 30 juin 2020,

Le 31 décembre 2021, Mme [Z] [I] et M. [F] [W] [W], par courrier RAR, donnent congé pour le 31 janvier 2022,

Un état des lieux de sortie contradictoire est signé le 31 janvier 2022, état des lieux (réalisé dans les faits le 30 janvier 2022) qui ne signale rien de particulier,

Le 10 mars 2022, Mme [Z] [I] et M. [F] [W] [W] adressent un courrier RAR à la SCI FONCIERE LZ la mettant en demeure de leur restituer les 750€ versés le 30 juin 2020 à titre de dépôt de garantie,

Les 14, 15 mars et 20 mars 2022, la SCI FONCIERE LZ dans trois mails adressés à ses an-ciens locataires, explique ne pas avoir donné suite à la demande de restitution du dépôt de garantie pour trois problèmes ayant été découverts après l’état des lieux de sortie, effectué de nuit, alors que l’électricité avait été coupée : la chasse d’eau fuyante, le meu-ble de salle de bains changé sans autorisation du bailleur et mal installé (le tiroir du haut sortant du rail à l’ouverture), et des trous rebouchés à l’enduit non recouverts de la peinture bleue des murs du salon; le bailleur fait également valoir une régularisation de charges sur la période du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2022 pour un montant de 682,30€,

Un devis d’un montant de 396€ pour le remplacement de la vasque est envoyé le 31 mars 2022 à Mme [I],

La Commission départementale de conciliation, saisie par Mme [I] le 26 mars 2022 adresse à la SCI FONCIERE LZ une convocation en date du 23 décembre 2023 a une

audience de conciliation avec Mme [I] le 11 janvier 2024,

Une décision de non conciliation est rendue le 11 janvier 2024, du fait de l’absence de

SCI FONCIERE LZ qui aurait souhaité une rencontre par visio-conférence,

Mme [I] a saisi le juge des contentieux de la protection par requête le 26 février 2025 pour trancher le litige,

Au vu des arguments et documents exposés ci-dessus :

Sur la demande reconventionnelle du paiement des dégradations locatives

L’état des lieux de sortie de l’appartement situé [Adresse 7] à [Localité 11] s’est effectué de façon contradictoire le 30 janvier 2022 et aucune dégradation n’a été constatée,

A 20h, ce même jour, la SCI FONCIERE LZ avait rendez-vous avec sa nouvelle locataire, Mme [L] [S], pour signer l’entrée des lieux de sortie : des dégradations , non si-

gnalées par les derniers locataires, ont alors été relevées concernant entre autres des taches d’enduit de rebouchage sur la peinture bleue des murs, le tiroir de la vasque de la salle de bains se déboitant à l’ouverture et le mécanisme de la chasse d’eau à changer,

Quand Mme [I] réclame par lettre recommandée à son bailleur le dépôt de ga-rantie le 12 mars 2022, celui-ci lui expose le 14 mars 2022 par mail les dégradations listées ci-dessus pour justifier la non-restitution du dépôt de garantie d’un montant de 750 €,

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai d’un mois de la remise des clés si aucune dégradation n’est à déplorer, ou dans les deux mois si l’état des lieux de sortie fait apparaitre des dégradations dont le locataire est responsable,

Suite à des discussions entre les parties, la SCI FONCIERE LZ a convenu de prendre à sa charge le remplacement la chasse d’eau et les corrections de peinture à apporter sur les trous rebouchés à l’enduit, Mme [I] a reconnu avoir effectivement changé la vasque qui a été installée de façon insatisfaisante,

En conséquence,

Mme [Z] [I] sera condamnée à payer à la SCI FONCIERE LZ la somme de 396 € pour la vasque dégradée et à remplacer,

Sur la demande reconventionnelle de la régularisation des charges locatives

Mme [Z] [I] a occupé l’appartement du [Adresse 7] à [Localité 11] du 1er janvier 2020 au 30 janvier 2022, et payait, en sus du loyer, 100€ de mois de provisions pour charges locatives,

Le 20 mars 2022, la SCI FONCIERE LZ fait parvenir à Mme [I] une régularisation de charges pour 2020, calculée à partir de la consommation de 2018, d’un montant de 682€ et que la locataire refuse de payer à défaut de précisions suffisantes,

La régularisation définitive des charges a été transmise par le syndic à la SCI FONCIERE LZ aux dates suivantes :

— pour 2020, du 1er juillet au 31 décembre : soit 1984€, déduction faite des 600€ versés à titre de provisions, somme exigible le 27 avril 2022,

— pour 2021, pour l’année pleine : 277€, déduction faite des 1 200 € versés à titre de provision, exigible le 14 octobre 2022,

— aucun récapitulatif des charges 2022 n’est fourni par le bailleur,

Mme [I] à l’audience du 3 juin 2025 a soulevé la prescription sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit »,

Sur le fondement dudit article, la régularisation pour l’année 2020 viendra à terme le 26

avril 2025, et celle pour l’année 2021 le 13 octobre 2025,

Cependant, l’action intentée devant le Juge des contentieux et de la protection par Mme [I] en date du 13 mars 2025, interrompt la prescription,

En conséquence,

La demande de Mme [Z] [I] de prononcer l’acquisition de la prescription de la régularisation des charges locatives de juillet 2020 à janvier 2022 sera rejetée,

Mme [Z] [I] sera en conséquence condamnée à payer à la SCI FON-CIERE LZ à titre de régularisation des charges pour les années 2020 et 2021, la somme de 2 261 €,

Mme [Z] [I] sera ainsi déboutée de sa demande au principal comme à titre de dommages et intérêts,

Il sera ordonné à la SCI FONCIERE LZ de déduire des sommes auxquelles Mme [Z] [I] est condamnée à lui payer la somme de 650€ au titre du dépôt de garantie,

3) sur les dépens

Mme [Z] [I] qui succombe au principal sera condamnée aux dépens de l’instance,

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection du du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

Rejette la demande de Mme [Z] [I] d’écarter la pièce de la SCI FONCIERE LZ intitulée « Note sur le litige opposant la SCI FONCIERE LZ à M. et Mme [W] », remise au tribunal à la fin de l’audience du 3 juin 2025,

Condamne Mme [Z] [I] à payer à la SCI FONCIERE LZ la somme de 396€ (trois cent quatre vingt seize euros) au titre des dégradations locatives commises dans le logement [Adresse 7] durant la période de location entre le 1er juillet 2020 et 30 janvier 2022, somme majorée des dommages et intérêts à titre légal à compter de la présente décision,

Déboute Mme [Z] [I] de sa demande de presciption des régularisations de charges locatives pour 2020 et 2021,

Déboute Mme [Z] [I] de toutes ses autres demandes,

Condamne Mme [Z] [I] à payer à la SCI FONCIERE LZ la somme de

2 261 € (deux mille deux cent soixante et un euros) à titre de régularisation des charges pour les années 2020 (du 1er juillet au 31 décembre) et 2021 (année pleine), somme majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

Déboute la SCI FONCIERE LZ de sa demande de régularisation des charges locatives pour l’année 2022,

Ordonne la déduction des 650 € (six cent cinquante euros) du dépôt de garantie au titre du loyer payé par Mme [Z] [I] le 1er juillet 2020 des sommes que celle-ci est condamnée à payer à la SCI FONCIERE LZ,

Condamne Mme [Z] [I] aux dépens de l’instance,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 7 juillet 2025, la minute étant signée par,

LE GREFFIER LA JUGE M. T.T.