RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 22 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01391 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSBW

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 14 mars 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LOCATOP

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. GARAGE DE LA SABLIERE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent LE MEHAUTE, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, vestiaire : 23, et par Maître Fabrice TAIEB, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : C1885

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 27 décembre 2024, la SCI LOCATOP, propriétaire de locaux commerciaux situés à Etampes et donnés à bail à la SAS GARAGE DE LA SABLIERE, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail,

— Subsidiairement, par application des articles 1224 à 1229 du code civil, et si par extraordinaire le tribunal estimait que la clause résolutoire n’est pas acquise, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, compte tenu des manquements graves et renouvelés aux obligations du bail,

— Ordonner l’expulsion pure et simple et sans délai de la SAS GARAGE DE LA SABLIERE, ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] [Localité 6], et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— Autoriser la SCI LOCATOP à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et péril de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la SAS GARAGE DE LA SABLIERE à payer à la SCI LOCATOP :

* la somme de 11.790 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuels, et cela jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés le 14 février et 25 juin 2024.

A l’appui de ses demandes, la SCI LOCATOP expose que :

— elle a donné à bail à la SAS GARAGE DE LA SABLIERE un ensemble immobilier sis [Adresse 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2017, moyennant un loyer annuel de 42.000 euros hors taxes,

— à la date des présentes, le loyer mensuel s’élève à la somme de 5.220 euros charges comprises,

— la SAS GARAGE DE LA SABLIERE ne réglant plus ses loyers depuis le mois de janvier 2024, la SCI LOCATOP l’a mise en demeure par courrier daté du 8 janvier 2024 de régulariser la situation, en vain,

— par courrier du 21 février 2024, la SAS GARAGE DE LA SABLIERE a indiqué qu’elle règlerait sa dette, au plus tard, le 31 mars 2024, ce qu’elle n’a pas fait,

— la SCI LOCATOP lui a donc fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 février 2024, réclamant la somme en principal de 10.587,68 euros, qui a été régularisé le 12 mars suivant,

— ne s’acquittant pas de ses loyers et charges de mars et avril 2024, la SCI LOCATOP a encore mis en demeure la SAS GARAGE DE LA SABLIERE, par courriers des 2 avril et 1er juin 2024, de régulariser la situation, en vain,

— la SCI LOCATOP a été contrainte de délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS GARAGE DE LA SABLIERE le 25 juin 2024, réclamant la somme en principal de 10.440 euros, qui est demeuré infructueux,

— selon décompte arrêté au mois de septembre 2024, il reste dû la somme de 11.790 euros.

Initialement appelée le 21 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 mars 2025 au cours de laquelle la SCI LOCATOP, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, actualisant la dette à la somme de 5.020 euros arrêtée au mois de mars 2025 inclus et précisant s’opposer à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, la SAS GARAGE DE LA SABLIERE, représentée par avocat, a reconnu oralement le principe et le quantum de la dette et s’est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles, au visa de l’article 1343-5 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, elle sollicite de :

— Constater qu’elle est à jour de ses loyers et charges arrêtés au mois de février 2025 inclus,

— Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement rétroactifs à la locataire,

— Débouter la SCI LOCATOP de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Elle a précisé oralement qu’elle entendait payer le loyer courant du mois de mars 2025 au cours de la semaine suivant l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande de résiliation du bail

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI LOCATOP justifie, par la production du bail du 13 juillet 2017, de l’attestation de vente du 13 janvier 2023, des mises en demeure datées des 8 janvier, 2 avril, 1er juin et 9 septembre 2024, des commandements de payer délivrés les 14 février et 25 juin 2024 et du décompte actualisé au mois de mars 2025 inclus, que sa locataire, la SAS GARAGE DE LA SABLIERE, a cessé de payer régulièrement ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, le 25 juin 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 26 juillet 2024.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

La SAS GARAGE DE LA SABLIERE sollicite que lui soit accordée un délai de paiement pour lui permettre d’apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles s’oppose la SCI LOCATOP.

Or, il y lieu de prendre en compte la situation sanitaire actuelle et passée, ainsi que la situation économique et la hausse des énergies, leurs effets sur la situation financière et les récents efforts de paiements consentis par la SAS GARAGE DE LA SABLIERE en vue d’apurer le passif.

Il convient en conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire et, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la SCI LOCATOP fait valoir que la SAS GARAGE DE LA SABLIERE reste à lui devoir la somme en principal de 5.020 euros au titre des loyers, charges, taxes et d’indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2025 inclus et produit un décompte actualisé à cette date.

La SAS GARAGE DE LA SABLIERE, n’établissant pas s’être acquittée de la somme réclamée, n’en conteste pas le principe ni le quantum, et s’engage à la payer sous quelques jours.

En conséquence, l’obligation de la SAS GARAGE DE LA SABLIERE de payer sa dette locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la SAS GARAGE DE LA SABLIERE à payer à la SCI LOCATOP au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable et reconnue de 5.020 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, date du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS GARAGE DE LA SABLIERE, succombante à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 25 juin 2024.

Elle sera, par conséquent, condamnée à payer à la SCI LOCATOP la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la cause résolutoire au 26 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DE LA SABLIERE à payer à la SCI LOCATOP la somme de 5.020 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtée au mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 ;

SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS GARAGE DE LA SABLIERE se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement du solde de la dette dans le délai d’un mois, à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement de la somme de 5.020 devra intervenir avant le 22 mai 2025 ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS GARAGE DE LA SABLIERE et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 6], sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique,

— la SAS GARAGE DE LA SABLIERE devra payer mensuellement à la SCI LOCATOP, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DE LA SABLIERE à payer à la SCI LOCATOP la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DE LA SABLIERE aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 25 juin 2024.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,