TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/08650 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6CC

Minute :

Monsieur [S] [M]

Représentant : M^e Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0754

C/

Monsieur [W] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MESNIL

Copie délivrée à :

M. [G]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 1er novembre 2018, Monsieur [S] [M] a donné en location à Monsieur [W] [G], à compter du 1er novembre 2018, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, une provision sur charges de 9 euros payables d’avance le 5 de chaque mois.

Par procès-verbal de signification à domicile du 15 novembre 2023, Monsieur [M] a fait commandement à Monsieur [G] de lui payer la somme de 2 0997 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par assignation du 31 juillet 2024, Monsieur [M] demande au juge des contentieux de la protection, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges à compter du 16 janvier 2024

— subsidiairement de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance couvrant les risque locatifs à compter du 16 décembre 2023

En conséquence

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] et tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et le transport des meubles dans tel garde-meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le tribunal

— de condamner Monsieur [G] à lui payer les loyers échus au jour de la résiliation du bail, la dette locative étant arrêtée à la somme de 2 571 euros échéance de juillet incluse

— de le condamner à lui payer la taxe des ordures ménagères due pour les années 2021, 2022 et 2023

— de le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer appelé jusqu’à la libération effective des lieux

— de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’appui, il fait valoir que les causes du commandement du 15 novembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que le locataire n’a pas justifié d’une assurance.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 août 2024.

A l’audience du 4 novembre 2024, Monsieur [M] précise que la dette locative dont il demande paiement est de 2 598 euros.

Il forme, par conclusions signifiées en l’étude du commissaire de justice le 23 octobre 2024, une demande supplémentaire en paiement de la somme de 360 euros au titre d’une facture d’enlèvement d’encombrants dont il soutient qu’ils ont été déposés par le défendeur dans la cour et que celui-ci ne les a pas enlevés en dépit es sommations qui lui ont été adressées et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [G] ne comparaît pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Le délibéré a été avancé au 20 novembre 2024 et par décision du 20 novembre 2024 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 janvier 2025, afin de permettre un débat contradictoire, Monsieur [G] absent s’étant présenté après la clôture des débats indiquant s’être trompé de lieu de déroulement de l’audience.

Les parties ont été avisées de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par les soins du greffe de la juridiction.

A l’audience du 13 janvier 2025, Monsieur [M] représenté actualise sa demande en paiement à la somme de 4 966 euros, terme de décembre 2024 inclus et maintient es demandes telles que formulées à l’audience du 4 novembre 2024.

Il reprend les moyens de son acte introductif d’instance et de ses conclusions additionnelles et ajoute que les trois autres logements ont été libérés en raison de ce que les autres locataires ne supportaient plus le comportement de Monsieur [G] et ajoute qu’il souhaite vendre l’immeuble dont le défendeur reste le seul occupant.

Monsieur [G] soutient qu’il ne doit rien l’acquisition de la clause résolutoire il a, à la demande du bailleur, procédé à des règlements sur le compte du beau-frère de celui-ci, puis repris ses versements sur le compte du bailleur également à sa demande.

Il ajoute que les objets présents dans la cour résultent de travaux de toiture qu’il a effectué sur l’immeuble du bailleur à sa demande et qu’une partie des objets présents sur les photographies produites (gazinière et chaises notamment) se trouvait sur la terrasse de l’immeuble qu’il a dû débarrasser et couvrir et qu’il était convenu entre eux qu’il serait dispensé du paiement de quatre mois de loyer en contrepartie de la réalisation de ces travaux .

Il ajoute qu’il justifie d’une assurance en cours.

Il indique qu’il souhaite rester dans les lieux ne parvenant pas à trouver un autre logement et demande des délais de paiement s’il est condamné.

Il produit des relevés bancaires faisant apparaître des virements au profit de Monsieur [B] [X] dont il soutient qu’ils correspondent au paiement des loyers au profit e Monsieur [M].

Il soutient que l’un des appartements vient d’être reloué.

Monsieur [M] indique que Monsieur [B] [X] est son neveu, mais conteste formellement lui avoir donné mandat de percevoir es loyers pour son compte et fait valoir que certains virements ne correspondent pas au montant du loyer.

Le conseil de Monsieur [M] précise n’avoir aucune connaissance des travaux de toiture dont le défendeur soutient qu’il lui ont été demandés.

Il indique que le paiement régulier des loyers est repris depuis le mois de juin 2024 et s’oppose à l’octroi de délais.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 31 juillet 2024 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

*sur la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges” ou “à défaut de versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 15 novembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Il ressort des relevés de compte produits par Monsieur [G] qu’il a, effectivement, procédé à des virements soit de 700 euros, soit de 550 euros au bénéfice de Monsieur [B] [X], dont il le bailleur reconnaît qu’il s’agit de son beau-frère, en novembre et décembre 2023, puis en janvier, mars, avril et mai, 2024, ces derniers d’un montant de 550 euros;

Néanmoins, Monsieur [M] conteste formellement avoir donné mandant à Monsieur [B] [X] de percevoir, pour son compte, les loyers dus par Monsieur [G].

Monsieur [G] ne produit aucun élément à l’appui de ses allégations, de sorte qu’il n’est pas établi que ces paiements ont été effectués à la demande et au bénéfice du bailleur au titre des loyers et il appartiendra, le cas échéant au défendeur d’engager toutes démarches s’il estime que ces sommes ont été indûment perçues;

Faute de justifier des dits paiements, il ressort des décomptes produits que le commandement du 15 novembre 2023 est resté sans effet plus de deux mois ;

Il convient de constater la résiliation du bail ;

L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées;

Il n’est pas justifié de la régularisation des charges;

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [G] reste redevable de la somme de 4 966 euros, terme de décembre 2024 inclus;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

— le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, il est constant que Monsieur [G] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et il souhaite rester dans le logement ce qui constitue une demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

Il y lieu de lui accorder un délai de paiement selon modalités spécifiées au dispositif étant précisé que pendant le cours des délais ainsi accordés et tant qu’ils seront respectés et que le terme courant sera réglé, les effets de la clause de résiliation seront suspendus;

la demande principale ayant prospéré, il n’est nul besoin d’examiner la demande subsidiaire;

*sur la demande au titre de la taxe des ordures ménagères 2021, 2022 et 2023

Le demandeur ne précise pas le montant sollicité et il n’appartient pas au juge de suppléer la carence de parties;

En outre, il est produit à l’appui de cette demande le seul avis de la taxe foncière pour 2022 mentionnant une somme globale, or il est constant que l’immeuble en cause comporte plusieurs logements et il n’est pas justifié de la somme pouvant être due au prorata par le défendeur;

La demande sera rejeté;

*sur la demande au titre de l’enlèvement d’encombrants

Compte tenu des allégations du défendeur sur la raison de la présence des objets figurant sur les photographies produites, de ce que le bailleur ne conteste pas formellement ses allégations et ne justifie pas avoir, comme il le soutient, avoir délivré plusieurs sommations au locataire sans succès, il ne sera pas fait droit à la demande;

*sur les frais

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur [G] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 novembre, à l’exception de celui du 26 octobre 2022, qui n’entre pas dans les dépens afférents à l’instance, la demande étant fondée sur celui de novembre 2023;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2018 entre Monsieur [S] [M] et Monsieur [W] [G] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8];

Condamne Monsieur [W] [G] à payer Monsieur [S] [M] en deniers ou quittance la somme 4 966 euros ,au titre des loyers, charges, provisions sur charges, indemnités d’occupation, terme de décembre 2024 inclus;

Dit que Monsieur [W] [G] se libérera valablement en vingt quatre mensualités de 200 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [W] [G] s’est acquitté de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [W] [G] , qui sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [W] [G] aux dépens, à l’exception du coût du commandement du 26 octobre 2022;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,