TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00069

DOSSIER : N° RG 25/00469 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOSW

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [W]

née le 27 Octobre 1964 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

DEFENDERESSE :

Madame [V] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 juin 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 30/06/2025

à Mme [W] + 1 ccc à Mme [C]

Affaire [W] c. [C]

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [X] a donné à bail à M. [V] [C], née le 9 octobre 1962, un appartement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 7], par contrat du 21 juillet 2021 prenant effet le 1er août suivant, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, y compris une provision de 70 euros pour charges locatives.

Par lettre en date du 11 janvier 2024, remise en main propre le surlendemain, Mme [X] a donné congé à sa locataire pour la date de fin de la reconduction en cours du bail, à savoir le 31 juillet 2024, ce aux fins de la vente du logement.

Par acte notarié en date du 16 janvier 2024, Mme [X] a cédé le bien à Mme [Y] [W].

Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 31 juillet 2024, Mme [W], venant aux droits de Mme [X], a rappelé à Mme [C] son obligation de libérer les lieux le jour même et de lui payer les trois derniers mois de loyer et de provision pour charges, pour un montant de 1 650 euros.

Par acte de commissaire de justice remis en propre le 3 avril 2025, Mme [W] a assigné Mme [C] devant le Juge des contentieux de la protection pour entendre le congé pour vente déclaré valable et la résiliation du bail effective au 1er août 2024, pour que la défenderesse soit déclarée occupante sans droit ni titre du logement qu’elle persiste à occuper, pour que soit ordonnée la libération des lieux et, à défaut de libération spontanée et de restitution des clés, que soient ordonnées :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [C] et de tous occupants éventuels de son chef,

— dans l’attente de l’expulsion, la condamnation de Mme [C] à payer à Mme [W] une indemnité d’occupation égale au dernier loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

— la séquestration des biens appartenant à Mme [C] se trouvant éventuellement sur place,

— la condamnation de Mme [C] à payer à Mme [W] la somme de 1 650 euros au titre de loyers impayés de mai à juillet 2024 et la somme de 4 950 euros à titre d’indemnités d’occupation impayées d’août 2024 à avril 2025,

— la condamnation de Mme [C] à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution de son obligation le libérer le bien loué,

— la condamnation de Mme [C] à payer à Mme [W] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [C] aux entiers dépens de la présente instance.

Par courriel reçu le 3 avril 2025, les autorités préfectorales ont été avisées de cette assignation, en vue d’une éventuelle saisine de l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique du 24 avril 2025 : les deux parties s’y sont présentées.

A la barre, la demanderesse a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance et réitéré ses demandes : elle a déclaré avoir acheté le logement pour s’en faire un pied-à-terre lorsqu’elle vient régulièrement à [Localité 6] depuis [Localité 10], en sa qualité de cardiologue, et le maintien de Mme [C] dans les lieux lui cause un préjudice depuis août 2024.

Pour sa défense, Mme [C] a indiqué qu’après seize années passées à l’étranger, elle était rentrée en France en 2021 et s’était installée, par opportunité, à [Localité 6], sans attaches particulières avec la région. Artiste décoratrice sans commande, elle a vécu les premières années grâce à l’héritage de sa mère : c’est ainsi notamment qu elle a payé ses loyers, sans même savoir qu’elle pouvait bénéficier d’une aide au logement de la part de la CAF.

Au printemps 2024, le montant de l’héritage s’est trouvé épuisé et elle a cessé d’honorer ses loyers : depuis lors, elle est prête à libérer le logement et à aller s’installer dans une ville plus dynamique pour trouver du travail artistique à réaliser. Elle va également exploiter des pistes d’hébergement chez des connaissances nîmoises notamment. En attendant, elle perçoit le RSA depuis décembre 2024.

Elle a bien l’intention d’honorer sa dette à l’égard de Mme [W], s’il lui est accordé un délai pour le faire, sur trois ans de préférence ; d’autre part, le remboursement lui sera facilité par le versement, qu’elle escompte, de la régularisation des trois années d’aide au logement qu’elle n’a pas pensé réclamer à la CAF depuis 2021.

En conclusion, elle sollicite un délai de deux mois pour finaliser ses démarches.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la [Adresse 9] (MDST) d’Arles, a été reçu au greffe avant l’audience : il confirme les propos de Mme [C] à la barre du tribunal et constate que celle-ci n’a aucune connaissance des démarches à effectuer pour obtenir de l’aide. C’est pourquoi il lui est proposé un accompagnement ASELL pour l’assister dans sa recherche d’un logement social. Il lui est également précisé qu’en raison de sa dette locative et de son taux d’effort pour son logement, l’APL ne peut plus être sollicitée

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé pour vente

L’article 25-8-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs dispose notamment qu’en ce qui concerne les logements meublés, « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ».

En l’espèce, Mme [X], ancienne propriétaire a, par lettre remise en main propre le 13 janvier 2024, donné congé à Mme [C], en indiquant que le motif du congé était la vente du logement.

La lettre de congé précisait que le préavis se terminait le 31 juillet 2024, soit plus de trois mois après la date de signification du congé, la fin du préavis correspondant à l’expiration du bail annuel reconductible.

Par conséquent, la propriétaire du logement occupé par Mme [C] a totalement respecté les termes de la loi prévus en pareille circonstance. Un maintien dans les lieux au-delà du 31 juillet 2024 a rendu Mme [C] occupante sans droit ni titre.

En conclusion, la validité du congé pour vendre délivré par Mme [X], pour le compte ultérieur de Mme [W], à Mme [C] sera confirmée et cette dernière devra libérer le logement, tel que demandé par la propriétaire des lieux.

Sur l’expulsion

Faute de libération spontanée, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants éventuels de son chef, ce deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, et d’autoriser Mme [W] à faire débarrasser tous meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Le contrat de location étant rompu à compter du 1er août 2024 et Mme [C] occupant toujours les lieux au jour de l’audience, il convient, afin de compenser cette occupation, de fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail et de condamner Mme [C] à son paiement mensuel à compter du 1er mai 2025 (la période comprise entre le 1er août 2024 et le 30 avril 2025 étant déjà incluse dans les 6600 euros accordés supra), ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation s’impose à lui, même s’il estime avoir un contentieux avec son bailleur.

En l’espèce, Mme [W] produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 3 avril 2025, qui montre que Mme [C] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 6 600 euros d’arriérés, dont 1 650 euros de loyers et charges et 4 950 euros d’indemnités d’occupation et charges.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté par la locataire, il convient de condamner Mme [C] à payer cette somme à Mme [W], somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de sommation de payer pour un montant de 1650 euros et à compter de la date de l’assignation pour un montant de 4 950 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)».

En l’espèce, autant les besoins de la créancière ne semblent pas dépendre des revenus tirés de la location de l’appartement arlésien, autant la situation actuelle de la débitrice ne garantit absolument pas sa capacité à honorer un plan d’apurement de sa dette : elle envisage de quitter [Localité 6] à la recherche d’activités artistiques non encore identifiées et il lui a été indiqué, lors de son entretien avec la MDST, qu’elle ne pouvait pas compter sur une régularisation d’APL la concernant, régularisation sur laquelle elle comptait pour faciliter le remboursement de sa dette.

Dans ces conditions, il ne peut être envisagé d’imposer à Mme [W] un plan d’apurement de la dette de Mme [C] à son égard.

Sur la demande de dommages et intérêts

N’ayant produit aucun justificatif ni sur la nature ni sur le montant du préjudice qu’elle subirait en raison du retard mis par Mme [C] à libérer le logement qu’elle lui loue, Mme [W] sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [C] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût de l’acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, qui restera à la charge de la propriétaire du bien.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La situation économique de la partie condamnée aux dépens ne justifie pas l’application de l’article 700 du Code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

RECOIT Mme [Y] [W] partiellement en ses demandes,

CONSTATE la validité du congé signifié par Mme [Y] [W] à Mme [V] [C] pour la vente de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 7],

CONSTATE qu’à compter du 1er août 2024, Mme [V] [C] est occupante sans droit ni titre du logement, et que depuis cette date, les sommes qu’elle est censée payer à Mme [Y] [W] constituent des indemnités d’occupation et non plus des loyers,

DIT que Mme. [V] [C] et tous occupants éventuels de son chef devra (devront) libérer les lieux dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

Passé ce délai de deux mois, ORDONNE son (leur) expulsion, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISE Mme [Y] [W] à faire transporter les meubles et objets mobiliers appartenant à Mme [V] [C] et éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l') expulsée(s),

CONDAMNE Mme [V] [C] à verser à Mme [Y] [W] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,

CONDAMNE Mme [V] [C] à verser à Mme [Y] [W] la somme de 6 600 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 pour un montant de 1 650 euros et à compter du 3 avril 2025 pour un montant de 4 950 euros,

DEBOUTE Mme [Y] [W] de surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [C] aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût de l’acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, qui restera à la charge de la propriétaire du bien.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT