TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DU 18 Décembre 2025

N° RG 21/01698 – N° Portalis DBYT-W-B7F-EVQS

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.C.I. AR MOR

C/

[V] [M] épouse [O], [J] [O]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Jean-marc [Localité 4] ([Localité 5])

M^e Alexandra ILLIAQUER ([Localité 5])

_______________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.C.I. AR MOR

dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : M^e Jean-Marc LEON, avocat au barreau de NANTES

_______________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [V] [M] épouse [O],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [O],

demeurant [Adresse 3]

Tous deux Rep/assistant : M^e Alexandra ILLIAQUER, avocat au barreau de NANTES

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 18 Décembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Le 1er mars 2005, la SCI AR MOR a donné à bail à la société DOLOMIEL un local commercial composé de trois cellules situées [Adresse 1] (44).

La société DOLOMIEL avait pour activité l’exploitation « d’un fonds de commerce de PETITE RESTAURATION, CREPES, GALETTES, SALADERIE, [Localité 7], BOISSONS SUR PLACE ET A EMPORTER, VENTE DE CADEAUX ».

Par acte authentique en date du 18 mai 2009 au rapport de Maitre [S], la SARL DOLOMIEL a cédé à Monsieur [J] [O] et Madame [V] [O] née [M], son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Suivant exploit en date du 29 juillet 2013, la SCI AR MOR a fait signifier à ses locataires un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 28 février 2014.

Cette offre de renouvellement a été acceptée et le bail s’est poursuivi depuis lors.

Madame [O] a été placée en redressement judiciaire le 27 novembre 2013.

Par acte authentique, en date du 10 avril 2020, les époux [O] ont cédé leur fonds de commerce à la société RIB’S.

Par exploit d’huissier en date du 30 juin 2020, la SCI AR MOR a régularisé une opposition à libération du prix de cession de fonds de commerce entre les mains de Maitre [C], Notaire à VERTOU, visant un principal de 2.707, 20 euros au titre des loyers échus pour l’année 2020 et une somme principale de 22.017,65 euros au titre des dégradations locatives imputables aux locataires sortants.

Par actes d’huissier séparés du 19 juillet 2021, la SCI AR MOR a assigné les époux [O] afin de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :

22.781, 99 euros au titre des réparations locatives,2.265 euros HT au titre de l’arriéré de loyers, 65 euros au titre de la Taxe d’Ordure ménagères de l’année 2020, 2.000 euros de dommages et intérêts au titre des tracas subis, 978 euros au titre de la perte de loyer causés par l’absence de débarras des affaires des locataires sortants, 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’au entiers dépens dont le commandement de payer en date du 27 novembre 2012, le commandement de payer du 19 juin 2013, et le coût de l’opposition en date du 30 juin 2020.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le juge de la mise en état a dit irrecevable la demande en paiement formée par la SCI AR MOR contre Madame [V] [O] née [M] et Monsieur [J] [O] au titre du coût des commandements de payer des 27 novembre 2012 et 19 juin 2013.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 juin 2024, la SCI AR MOR demande au tribunal, vu les articles 1134 et 1147 du code civil, de :

CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [V] [M] épouse [O] à payer à la SCI AR MOR les sommes suivantes :26.746,60 euros au titre des dégradations locatives,573,70 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers,65 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2020,2.000 euros de dommages et intérêts au titre des tracas subis,1.173,60 euros TTC au titre de la perte de loyers causée par l’absence de débarras des affaires des locataires sortants.DEBOUTER Monsieur [J] [O] et Madame [V] [M] épouse [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [V] [M] épouse [O] à payer à la SCI AR MOR au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [V] [M] épouse [O] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19 juin 2013 et le coût de l’opposition sur prix de cession de fonds de commerce en date du 30 juin 2020, ce qui représente une somme totale de 626,96 euros (171,21 + 172,39 + 283,36),ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La SCI AR MOR soutient que les époux [O] ont engagé leur responsabilité contractuelle à son égard au sens des articles 1134 et 1147 du code civil puisqu’ils ont manqué à leur obligation d’entretien et de réparation des locaux loués.

Elle fait valoir qu’il résulte de l’état des lieux dressé contradictoirement entre les parties que les locaux ont été rendus dans un mauvais état. Elle relève un mauvais entretien des joints des vantaux du local n°2 ; des peintures des locaux n°2 et 3 et de l’arrière du bâtiment ; des gonds des trois portes situées à l’arrière du bâtiment ; des menuiseries de la baie vitrée située en façade en partie avant et plus largement de la façade avant. Elle relève qu’il manque la vitre et le châssis au niveau du vantail n°2 du local n°1 et que le châssis du bas de la porte en bas est cassé.

Elle soutient que les locaux n’étaient aucunement vétustes, et qu’aucune preuve n’est rapportée en ce sens. Elle fait valoir que les preneurs n’ont formulé, durant le bail, aucune plainte quant à la vétusté qu’ils invoquent. Elle entend préciser que conformément à l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux sont présumés avoir été délivrés en bon état. Elle ajoute que les attestations versées aux débats, au surplus, contestables, sont contredites par l’état des lieux de sortie et que la lettre -rédigée par des voisins- du 15 mars 2024 dont les époux [O] se prévalent ne peut être assimilée à un document technique circonstancié permettant de démontrer la vétusté qu’il invoque.

Elle affirme avoir dû supporter le coût d’importants travaux de réfection.

Elle ajoute que les époux [O] n’ont pas réglé l’intégralité des loyers ainsi que la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2020 et qu’ils n’ont pas débarrassé les locaux dans les délais pour permettre à leur successeur de s’y installer, ce qui lui a occasionné une perte de loyers. Elle précise, sur ce dernier point, que ce temps de latence ne peut être justifié par la crise sanitaire.

Elle soutient que l’ensemble de ces éléments lui a occasionné des tracas justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 janvier 2025, Monsieur et Madame [O] demandent au tribunal, vu les articles 606 et 1755 du code civil, de :

DEBOUTER la SCI AR MOR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,DECERNER acte aux époux [O] de leur accord concernant un reliquat de loyer pour la somme de 940,32 euros,CONDAMNER la SCI AR MOR à restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 2.134 euros,ORDONNER la compensation légale et condamner la SCI AR MOR à payer la somme de 1.193, 68 euros,CONDAMNER la SCI AR MOR au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes en paiement formées par la SCI AR MOR portant sur le coût des réparations locatives, Monsieur et Madame [O] soutiennent ne pas avoir manqué à leur obligation d’entretien et qu’il ne peut leur être imputé l’état de vétusté des locaux. Ils exposent que le local commercial est un ancien hangar à bateaux qui n’a fait l’objet d’aucune réparation par le bailleur en 20 ans. Selon eux, aucun élément probant ne vient étayer le manquement allégué par la SCI AR MOR et l’état de sortie des lieux versé aux débats est illisible.

Ils soutiennent qu’il appartient au bailleur d’assurer le clos et le couvert et d’assumer le coût des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil – telles que les menuiseries ou le changement des vitres. Ils exposent, à ce sujet, avoir été contraints de faire réaliser des travaux pour remédier à des problèmes d’infiltration liés au solin et ce, compte tenu de l’inertie du bailleur qui n’a donné aucune suite au devis qu’ils leur avaient transmis.

Ils relèvent, en outre, que les travaux réalisés par le bailleur, et dont il est sollicité le remboursement, constituent des améliorations des locaux – mise en place d’un nouveau portail avec un seuil en béton ; rebouchage des fissures ou pose de menuiseries en alu à rupture thermique.

Selon eux, la réalisation de ces travaux atteste de ce que les locaux étaient bel et bien vétustes.

Pour s’opposer à la demande en paiement formée par la SCI AR MOR relative au préjudice lié à une perte de loyer, ils exposent que leur déménagement a été temporairement empêché par la mise en place du confinement.

Sur la demande en paiement formée par la SCI AR MOR au titre des loyers non réglés, ils ne contestent pas devoir les sommes suivantes : 347,20 euros au titre du loyer de février, 528,12 euros au titre du loyer d’avril et 65 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères. Ils soutiennent que le loyer de mars 2020 a été payé par un prélèvement effectué le 2 juin 2020.

Enfin, pour conclure au rejet de la demande de dommages et intérêts, ils estiment que celle-ci n’est aucunement justifiée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 janvier 2025 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 3 avril 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 18 septembre 2025, prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS

1) Sur la demande d’indemnisation formée contre Monsieur et Madame [O] au titre de dégradations locatives

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Il résulte des articles 1730 et 1731 du code civil que le locataire doit répondre des dégradations locatives affectant le bien loué, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou par force majeure.

Le contrat de bail stipule en son article 1, que le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement (…) sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.

Le contrat de bail précise en son article 2 que le preneur devra entretenir le bien en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres. L’entretien en excellent état de propreté et de présentation de la devanture de la boutique sera entièrement à sa charge, en ce compris, le cas échéant, rideau de fermeture, porte, boiserie, vitrine… Les peintures extérieures sur murs, supports métalliques, stores, enseignes, devront être refaites au moins tous les deux ans.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué, ni en 2005, ni en 2009.

L’état des lieux de sortie du 7 février 2020, comporte les mentions suivantes :

Local n°1 devant à droite : vantail 2 : vitre et châssis alu absents, Local n °2 devant milieu : vantail 1 : joints qui noircissent / porte : serrure : bon,Local n°1 arrière : serrure moyen / châssis porte en bois cassé / pour SCI AR MOR grille de caniveau à revoir,Local n°2 arrière : une porte métal : serrure : bon / gonds : moyens / peinture : mauvais,Local n°3 arrière : une porte métal : peinture : mauvais,Arrière du bâtiment : peinture : jamais refaite – mauvais état.

Monsieur et Madame [O] soutiennent qu’ils ont été contraints par leurs bailleurs de signer cet état des lieux de sortie, sous peine de ne pas pouvoir céder leur fonds de commerce.

Ils versent au débat deux attestations de proches, qui rapportent les propos de Madame [V] [M] épouse [O] concernant les circonstances de la signature de l’état des lieux, sans y avoir assisté eux-mêmes.

Ils ne justifient donc pas de ce fait.

a) Sur le coût de remplacement des menuiseries

Il ressort des factures de la société CIVEL versées aux débats (pièces 15 et 18) que la SCI AR MOR a fait procéder au remplacement des coulissants, vantaux, vitres et de la porte du bureau et du local commercial pour un montant total de 24.243,48 euros TTC (19.437,05 euros + 4.806,43 euros).

La société CIVEL mentionne en page 2 de la facture 21-307 relative aux changements des menuiseries extérieures, que le remplacement est dû à un mauvais entretien et une impossibilité de réparation.

La SCI AR MOR verse également au débat des photos démontrant le mauvais état d’entretien des menuiseries extérieures du local commercial à usage de petite restauration. Le manque d’une baie vitrée, qui est renseigné au PV d’état des lieux de sortie, et dont la béance est occultée par un panneau de bois, est ainsi confirmé.

Or, l’état des lieux de sortie susmentionné ne mentionne pas la dégradation des autres baies vitrées ni l’impossibilité de fermer la devanture. De même, les photos versées au débat ne permettent pas de confirmer que les ouvrants sont cassés.

Par ailleurs, une seule ligne d’explication provenant de l’entreprise qui est intervenue à la demande des bailleurs pour changer les menuiseries ne suffit pas à démontrer que l’état des ouvrants nécessitait de les changer dans leur intégralité.

Il est jugé que le coût de coût de changement des menuiseries ne peut être imputé aux preneurs pour un montant supérieur au changement de la seule baie vitrée manquante et de son châssis.

Monsieur et Madame [O] sont condamnés à payer à ce titre à la SCI AR MOR la somme de 4.706,80x20% = 941,36 euros HT au titre de la pose et de la fourniture de cette baie vitrée.

b) Sur le coût des travaux de peinture

Au soutien de ses demandes indemnitaires, la SCI AR MOR verse aux débats une facture de la société BOJU (pièce 17) pour un montant de 2.503,12 euros TTC dont il ressort que les travaux suivants ont été effectués sur la façade arrière du mur extérieur : lavage haute pression, pulvérisation d’un fongicide, fixateur, rebouchage des fissures, 2 couches de peinture acrylique.

L’état des lieux de sortie indique que la peinture de l’arrière du bâtiment n’a jamais été refaite et se trouve dans un mauvais état, ce qui n’est pas contesté par Monsieur et Madame [O].

Il est rappelé que le bail met les travaux de peinture des murs extérieurs à la charge du locataire.

Les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (voir en ce sens Cour de cassation, 13 juillet 2005, n°04-13.764).

Dès lors, le moyen soulevé par Monsieur et Madame [O] selon lequel les travaux de peinture constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil est rejeté et il leur appartient donc de répondre de l’état de la peinture des locaux loués.

Vu le montant de la facture, les travaux de rebouchage des fissures sont manifestement annexes aux travaux de peinture et ne donnent pas lieu à diminuer les sommes dues par Monsieur et Madame [O] à la SCI AR MOR.

Par conséquent, Monsieur et Madame [O] sont condamnés à verser à la SCI AR MOR la somme de 2.275,56 euros HT.

2) Sur la demande en paiement formée contre Monsieur et Madame [O] relative à l’arriéré de loyers et accessoires de loyers sur l’année 2020

L’article 1134 ancien du code civil dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. ».

Vu l’article 1353 du code civil, selon lequel celui qui se prétend libéré d’une obligation doit le démontrer.

La SCI AR MOR soutient que Monsieur et Madame [O] sont débiteurs des loyers et taxes suivants, d’un montant total de 2.256 euros HT, soit 2.707,70 euros TTC :

300 euros au titre du mois de février 2020,1.467 euros au titre du mois de mars 2020,489 euros au titre du 1er au 10 avril 2020.

Monsieur et Madame [O] contestent être débiteurs du loyer du mois de mars 2020.

Néanmoins, il leur incombe de justifier qu’ils ont réglé ce loyer.

Or, ils ne versent aucun justificatif à ce titre.

Ils doivent donc la somme de 2.707,70 euros TTC à la SCI AR MOR.

La SCI AR MOR ne conteste pas devoir régler à Monsieur et Madame [O] le montant du dépôt de garantie d’un montant de 2.134 euros.

Elle doit donc cette somme à Monsieur et Madame [O].

Après compensation entre ces deux créances détenues réciproquement par la SCI AR MOR et Monsieur et Madame [O] l’une sur les autres, en application de l’article 1347 du code civil, Monsieur et Madame [O] restent devoir la somme de 573,70 euros TTC à la SCI AR MOR au titre des loyers et accessoires de loyer impayés.

Ils sont condamnés à lui payer cette somme.

3) Sur les autres demandes indemnitaires formées contre Monsieur et Madame [O]

Au titre des tracas subis

Vu l’article 1353 du code civil,

La SCI AR MOR ne justifie pas subir de préjudices distincts de ceux qui sont réparés dans cette décision.

Elle est déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

Au titre de la perte de loyers causée par l’absence de débarras des affaires des époux [O]

Vu l’article 1353 du code civil,

La SCI AR MOR verse des photos montrant des objets semblant liés à l’exploitation du fonds de commerce, dont elle soutient qu’ils ont été abandonnés par Monsieur et Madame [O] à la sortie des lieux.

Cependant, elle ne justifie pas que l’abandon d’objets qu’elle allègue a causé une perte de loyer à son préjudice.

Par conséquent, elle est déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

4) Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombant principalement à l’instance, Monsieur et Madame [O] sont condamnés à en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’opposition sur prix de cession de fonds de commerce en date du 30 juin 2020.

Cependant, il ne peut être fait droit à la demande de la SCI AR MOR tendant à voir condamner Monsieur et Madame [O] à lui rembourser le coût du commandement de payer en date du 19 juin 2013 puisque, selon ordonnance du 9 octobre 2023, cette demande a été jugé irrecevable car prescrite par ordonnance du juge de la mise en état du 9 octobre 2023.

Par ailleurs, l’équité commande que Monsieur et Madame [O] indemnisent la SCI AR MOR à hauteur de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

5) Sur l’exécution provisoire

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction le 18 décembre 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 18 septembre 2025,

CONDAMNE Monsieur et Madame [O] à verser à la SCI AR MOR au titre des dégradations locatives :

941,36 euros HT au titre du changement des menuiseries,2.275,56 euros HT au titre des travaux de peinture ;

DIT que Monsieur et Madame [O] doivent la somme de 2.707,70 euros TTC à la SCI AR MOR au titre des loyers et accessoires de loyers impayés ;

DIT que la SCI AR MOR doit à Monsieur et Madame [O] la somme de 2.134 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

DIT qu’après compensation entre les sommes dues à titre de loyers et accessoires de loyers impayés et les sommes dues à titre de dépôt de garantie, la somme due par Monsieur et Madame [O] à la SCI AR MOR s’élève à 573,70 euros TTC ;

CONDAMNE par conséquent Monsieur et Madame [O] à payer la somme de 573,70 euros TTC à la SCI AR MOR à ce titre ;

DÉBOUTE la SCI AR MOR de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [O] à verser à la SCI AR MOR la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’opposition sur prix de cession de fonds de commerce en date du 30 juin 2020 ;

DÉBOUTE la SCI AR MOR de ses plus amples demandes concernant les dépens ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY