TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/05580 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPU2

Minute : 25/00130

PMM

Monsieur [Y] [A]

C/

S.A.R.L. COUP D’COEUR IMMO

Représentant : Mme [O] [E] (Gérante) muni d’un pouvoir spécial

Copie délivrée à :

S.A.R.L. COUP D’COEUR IMMO

M. [Y] [A]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX-SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

par Madame Nadine SPIRY, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. COUP D’COEUR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [O] [E] (Gérante) muni d’un pouvoir spécial

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [A] et Mme [C] [A] sont propriétaires d’un appartement sis [Adresse 4] à [Adresse 10] ([Adresse 6]).

Le 27 avril 2022, M. [Y] [A] et Mme [C] [A] ont conclu avec la SARL COUP D’CŒUR IMMO un mandat de gestion de cet appartement, pour une durée de trois ans.

Le 31 octobre 2022, la SARL COUP D’CŒUR IMMO a donné à bail, en sa qualité de mandataire, à M. [F] [M] et Mme [N] [K], le bien précédemment évoqué, pour un loyer mensuel initial de 860 euros et 30 euros de provisions sur charges, à effet au 1er novembre 2022.

Le 12 mai 2024, M. [Y] [A] a saisi le tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS par requête et lui demande de :

— Condamner la SARL COUP D’CŒUR IMMO à lui verser la somme de 3. 000 euros en principal au titre des dégradations locatives ;

— Condamner la SARL COUP D’CŒUR IMMO à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’audience, M. [Y] [A] actualise sa demande principale à la somme de 5. 500 euros.

Il explique que le bien a été donné à deux locataires successifs depuis la signature du contrat de mandat, sans qu’aucun des états des lieux d’entrée ou de sortie n’ait été effectué.

Il expose que d’une part, de la peinture a été apposée sur les murs, qui nécessitera d’être enlevée lors du départ des locataires et que d’autre part, depuis le dépôt de sa requête, un sinistre a été réalisé.

Ainsi, selon lui, le 6 juin 2024, le véhicule de M. [F] [M] a accidentellement heurté la baie vitrée de l’appartement, ayant oublié de serrer le frein à main de son véhicule. Il ajoute que ce sinistre ne sera pas pris en charge par son assurance.

S’agissant du rôle de M. [B], il relate que lorsqu’il lui a remis les clés, celui-ci lui a déclaré appartenir à l’agence immobilière COUP D’CŒUR IMMO.

Mme [O] [E], gérante de la SARL COUP D’CŒUR IMMO, comparaît.

Concernant le premier locataire, M. [L], elle déclare que celui-ci n’habitait pas dans les lieux.

Concernant les seconds locataires, elle explique avoir procédé à la signature du bail, sans avoir réalisé d’état des lieux d’entrée, car les locataires étaient déjà dans les lieux. En effet, elle expose que la recherches des locataires a été faite par M. [B], qui lui a confié ses dossiers en attendant d’ouvrir son agence.

Elle soutient ne jamais avoir visité le logement et ne pas avoir eu de transmission de documents administratifs de la part des locataires. La gérante fournit une liste de travaux à faire établie par les locataires

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Mme [O] [E] n’a pas communiqué, par note en délibéré sous 15 jours, un extrait k-bis de sa société, alors que cela lui avait été demandé.

MOTIFS

L’ensemble des parties comparaissant, la décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

Selon l’article 12 du code de procédure civile : " Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ".

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La preuve des réparations locatives s’effectue par la production d’un état des lieux d’entrée et d’un état des lieux de sortie. En l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état. Si des travaux sont à effectuer, le bailleur devra rapporter la preuve de l’imputation des dégradations au locataire. En l’absence d’établissement d’état des lieux de sortie, les deux parties peuvent faire procéder à la réalisation d’un constat par un huissier de justice, qui sera pour moitié mis à la charge du propriétaire et du locataire.

En vertu de l’article 1992 du code civil, l’agent immobilier qui a reçu un mandat de gestion peut voir engagée sa responsabilité contractuelle en cas de faute commise dans l’exécution de celui-ci. Il est tenu d’une obligation de moyen.

La mise en œuvre de la responsabilité contractuelle, prévue à l’article 1217 du code civil, nécessite la démonstration de l’inexécution d’une obligation contractuelle, d’un dommage et d’un lien de causalité. Le dommage doit être certain et prévisible. La prise en compte d’un dommage éventuel est exclue.

En l’espèce, la SARL COUP D’CŒUR IMMO avait pour mission de procéder à la location du bien et à l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie. La société ne conteste pas n’avoir réalisé aucun état des lieux d’entrée ou de sortie des différents locataires successifs, de sorte que sa faute contractuelle est établie.

S’agissant de l’existence du préjudice, M. [Y] [A] produit un courrier de son assureur permettant d’attester de la réalité du sinistre de la façade son l’appartement et son imputabilité au locataire M. [F] [M]. Il produit un devis réalisé par la société ADSS en date du 25 septembre 2024, pour un montant de 5. 579 euros, correspondant à la fourniture et au remplacement de deux portes-fenêtres avec volet roulant.

Il explique dans sa requête : « je constate des dégradations dans le logement qui feront litige à leur départ », à propos des locataires. Ainsi, il reconnaît qu’au jour de la saisine, les dégradations existent. Il n’est contesté par aucune des parties que les locataires sont toujours dans les lieux.

Afin d’examiner ou non l’existence de réparations locatives à la charge du locataire, le juge examine les états des lieux d’entrée et de sortie dressés, ou encore, le cas échéant, en se référant à la présomption de bon état et au procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier. Cette évaluation ne peut être effectuée qu’après le départ d’un locataire, celui-ci devant réparer les dégradations d’un bien avant la restitution des clés.

En conséquence, le préjudice dont se prévaut M. [A] n’est qu’éventuel, M. [F] [M] et Mme [N] [K] pouvant procéder à la réalisation de travaux avant de quitter les lieux. Il ne peut donc être indemnisé à ce stade.

Il convient donc de rejeter la demande principale de condamnation en paiement formulée par M. [Y] [A] à l’encontre de la SARL COUP D’CŒUR IMMO au titre des dégradations locatives.

Par voie de conséquence, la demande de dommages et intérêts sera également rejetée.

II. SUR LES AUTRES DEMANDES

M. [Y] [A] succombant, il y a lieu de laisser les dépens à sa charge.

L’exécution provisoire de présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à la disposition des parties par le greffe,

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre des réparations locatives formulée par M. [Y] [A] à l’encontre de la SARL COUP D’CŒUR IMMO ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement à titre de dommages et intérêts formulée par M. [Y] [A] à l’encontre de la SARL COUP D’CŒUR IMMO ;

LAISSE les dépens à la charge de M. [Y] [A] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi juge à [Localité 8] le 17 janvier 2025

La greffière La présidente