Du 26 janvier 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00827 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GOT

S.A. DOMOFRANCE

C/

[W] [H] épouse [I], [Y] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 26 janvier 2026

JUGE : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS de [Localité 6] B 458 204 963

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [W] [H] épouse [I]

née le 08 Mars 1979 à [Localité 13]

[Adresse 11] [Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Isabelle LECOQ (Avocat au barreau de LIBOURNE)

Monsieur [Y] [I]

né le 05 septembre 1977 en Russie

[Adresse 11] [Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Isabelle LECOQ (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement rendu en 1er ressort, contradictoire

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, la société [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] sur des locaux situés au [Adresse 12], logement référencé numéro 035156, à [Localité 14], rétablissant un précédent bail datant du 14 février 2008, en considération du respect des obligations locatives des locataires après une décision de justice du 25 octobre 2019.

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2009, la société HLM DOMOFRANCE a consenti un bail à M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] sur un parking référencé 035301 n° 59 situés [Adresse 9], à [Localité 14].

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2020, la société [Adresse 7] a consenti un bail à M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] sur garage référencé 035398 n° 638, situé [Adresse 9], à [Localité 14].

Par actes de commissaire de justice du 20 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2452,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires stipulées aux baux.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] le 24 juin 2024.

Par assignations du 25 février 2025, la société HLM DOMOFRANCE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] et obtenir leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3888,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Et à supporter les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, les locataires n’ayant pas honoré les convocations de l’unité droit au logement et prévention des expulsions des 25 avril et 10 mai 2025.

A l’audience du 17 juin 2025, le dossier a été renvoyé à la mise en état du 17 septembre 2025, date à laquelle il a été fait injonction de conclure aux défendeurs pour le 15 octobre 2025, sauf à fixer pour plaider.

Le 15 octobre 2025, il a été fait une dernière injonction de conclure aux défendeurs pour le 5 novembre 2025, sous peine de fixation.

Le 5 novembre 2025, sans conclusions des défendeurs, l’affaire a été fixé au 24 novembre 2025 pour plaider.

A l’audience du 24 novembre 2025, l’avocat des défendeurs n’était pas présent, se faisant substituer pour solliciter le renvoi du dossier au motif qu’il pensait que le dossier était au stade de la mise en état.

La demande de renvoi a été rejetée, compte tenu des renvois, injonctions et avertissements précédemment intervenus et en l’absence de motif légitime dûment justifié.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 24 novembre 2025, la société [Adresse 7] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, valant conclusions et actualise le montant de sa créance.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aucun élément n’indique que M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] font l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Une autorisation de produire une note en délibéré avant le 15 décembre délai de rigueur, a été expressément donnée aux défendeurs, mais à cette date aucune note n’était parvenue au greffe.

A la demande expresse du tribunal constatant des périodes manquantes sur le décompte produit, la défenderesse a adressé dans le temps du délibéré, un décompte actualisé au 12 décembre 2025, dûment communiqué au conseil des défendeurs, lequel n’a pas répliqué.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société HLM DOMOFRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de bail, a été signifié aux locataires le 20 juin 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.452,55 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.

En dépit d’une reprise des paiements, mais en l’absence de demande de suspension de la clause résolutoire, et en considération d’une précédente décision intervenue en 2019 pour les mêmes causes, il y a lieu d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Adresse 7] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société HLM DOMOFRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 décembre 2025, M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] lui devaient la somme de 2.036,18 euros soustraction faite des frais de procédure (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, étant observé qu’en dépit d’une reprise des paiements, aucune demande de délai n’a été formulée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 893,11 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges afférents au logement et annexes, à partir du 21 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 7] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I], condamnés aux dépens, devront payer, au titre des frais exposés par à la société HLM DOMOFRANCE et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 2021 entre la société [Adresse 7], d’une part, et M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 12], logement référencé numéro 035156, à [Localité 14], le contrat conclu entre les mêmes parties le 20 novembre 2009 afférent au parking référencé 035301 n° 59 et le contrat du 22 janvier 2020 conclu entre les mêmes parties afférent à un garage référencé 035398 n°638, situés [Adresse 9], à [Localité 14], sont résiliés depuis le 21 août 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 12], logement référencé numéro 035156, à [Localité 14], outre le parking référencé 035301 n°59 et le garage référencé 035398 n°638 situés [Adresse 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 893,11 euros par mois (selon échéance de novembre 2025) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] à payer à la société HLM DOMOFRANCE la somme de 2.036,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse) ;

CONDAMNE M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [I] et Mme [W] [H] épouse [I] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge