TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

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REFERENCES : N° RG 24/04062

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIRN

Minute : 228/25

Société [Adresse 8]

Représentant : SELARL PAUTONNIER & ASSOCIÉS,

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [U] [I]

Représentant : M. [O] [J], MJPM

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL PAUTONNIER

Copie délivrée à :

M. [I]

M. [J]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société ANTIN RESIDENCES, S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIÉS, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne, assisté de Monsieur [O] [J], MJPM, mandataire spécial

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé les 12 octobre et 17 octobre 2005, la société Antin Résidences a consenti à M. [U] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 324,69 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 89,12 € et le versement d’un dépôt de garantie de 324,69 euros.

Le 25 janvier 2024, la société Antin Résidences a fait délivrer à M. [U] [I] un commandement de payer la somme en principal de 1868,11€ arrêtée à la date du 23 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 avril 2024, la société Antin Résidences a fait citer M. [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o le condamner au paiement de la somme de 2166,77€ au titre de la dette locative selon décompte au 28 mars 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’alors pratiqués entre les parties à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o le condamner à lui verser la somme de 350 € à titre de dommages et intérêts,

o le condamner à lui verser la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation,

o ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 24 juin 2024, la société Antin Résidences a réactualisé le montant de la dette locative à la somme de 2597,32 euros et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse.

M. [U] [I], comparant, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a indiqué ne pas avoir de ressources et être en train de constituer un dossier afin d’obtenir le revenu de solidarité active.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats afin de voir comparaître le défendeur et M. [O] [J], mandataire spécial désigné dans le cadre de la mesure de sauvegarde de justice ouverte par ordonnance du 6 août 2024.

A l’audience du 21 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, M. [O] [J] n’ayant pas été régulièrement convoqué.

A l’audience du 16 décembre 2024, la société Antin Résidences, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2750,64€ arrêtée au terme du mois de novembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas s’opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [U] [I], comparant, assisté par son mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a expliqué qu’il perçoit désormais des ressources à hauteur de 600 euros par mois. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets la clause résolutoire et a proposé d’apurer la dette par versements mensuels de 100 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 11] par la voie électronique le 3 avril 2024 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 24 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Antin Résidences justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu les 12 octobre et 17 octobre 2005 contient en son article 7.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 janvier 2024, pour la somme en principal de 1868,11 euros arrêtée au 23 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

Sur la condamnation au paiement

La société ANTIN RESIDENCES produit un décompte actualisé indiquant que M. [U] [I] reste devoir la somme de 2750,64 € terme du mois de novembre 2024 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par la société ANTIN RESIDENCES pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [U] [I] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 2712,54 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

La demande de dommages et intérêts sera rejetée, n’étant pas étayée.

M. [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Antin Résidences, M. [U] [I] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti les 12 octobre et 17 octobre 2005, par la société Antin Résidences à M. [U] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 12] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

Condamnons M. [U] [I] à verser à la société Antin Résidences à titre provisionnel la somme de 2712,54 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus ;

Autorise M. [U] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 € chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constate en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [U] [I] portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 12] ;

Autorise en ce cas l’expulsion de M. [U] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamne en ce cas M. [U] [I], à payer à la société Antin Résidences une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne M. [U] [I] à verser à la société Antin Résidences une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [U] [I] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 17 février 2025.

La greffière, Le juge,