TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [M] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Estelle FORNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01123 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7F3P

N° MINUTE :

14 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 29 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL ABEILLE IMMOBILIER, dont le siège social est sis SARL ABEILLE IMMOBILIER – [Adresse 5]

représenté par M^e Estelle FORNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L258

DÉFENDERESSE

Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 7] (ITALIE)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 29 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01123 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7F3P

EXPOSE DU LITIGE

Suivant jugement du 7 mai 2019, le tribunal d’instance de Paris a notamment condamné Madame [M] [Y] copropriétaire des lots 102 et 103 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) les sommes suivantes :

—  4722,49 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er janvier 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2018,

—  22,8 euros au titre des frais de recouvrement,

—  200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant jugement du 7 mai 2019, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné Madame [M] [Y] copropriétaire des lots 102 et 103 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ([Adresse 4]) les sommes suivantes :

—  5650,85 euros représentant les charges de copropriété impayées du 1er avril 2019 au 1er avril 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020 sur la somme de 5319,27 euros et du 10 août 2020 pour le surplus,

—  22,8 euros au titre des frais de recouvrement,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant jugement du 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a constaté le désistement du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ([Adresse 4]) de ses demandes principales et condamné Madame [M] [Y] à lui payer la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ([Adresse 4]) a fait assigner Madame [M] [Y] en paiement des sommes suivantes:

—  2020,15 euros représentant les charges de copropriété impayées au 2 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024,

—  45,6 euros au titre des frais de recouvrement,

—  4000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [M] [Y] régulièrement assignée à son adresse en Italie n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’ensemble immobilier, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ([Adresse 4]) verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [M] [Y],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 16 juin 2022, 27 mars 2023, et 28 février 2024, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel,

— les relevés individuels de charges sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges 2022 et 2023,

— un décompte de créance du 29 mars 2023 (appel régularisation de charges 2022 du 29 mars 2023, appels 2ème trimestre et fonds ALUR du 1er avril 2023) au 1er janvier 2025 (appels de fonds 1er trimestre et fonds ALUR inclus), des paiements étant déduits des appels de fonds à hauteur de 3485,01 euros réglés entre le 27 avril 2023 et le 16 août 2024,

— une mise en demeure de payer en date du 1er octobre 2024.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [M] [Y].

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sont ainsi exclus de manière générale les honoraires particuliers du syndic pour procéder au suivi de la procédure et à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire n’est pas partie au contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) à hauteur de la somme de 2020,15 euros, qui portera intérêts légaux à compter de l’assignation en l’absence de justificatif de la date de présentation de la mise en demeure à son destinataire.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 45,46 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant au coût des deux mises en demeure par lettre recommandée avec avis de réception d’un coût de unitaire de 22,73 euros, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Madame [M] [Y] sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par Madame [M] [Y], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Madame [M] [Y] devra les supporter à hauteur de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [M] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) les sommes suivantes :

—  2020,15 euros au titre des charges de copropriété dues du 29 mars 2023 (appel régularisation de charges 2022 du 29 mars 2023, appels 2ème trimestre et fonds ALUR du 1er avril 2023) au 1er janvier 2025 (appels de fonds 1er trimestre et fonds ALUR inclus), déduction faite de paiements à hauteur de 3485,01 euros réalisés entre le 27 avril 2023 et le 16 août 2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  45,46 euros au titre des frais de poursuite,

—  100 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

Condamne Madame [M] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [M] [Y] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT