TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00570 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2X7X

Minute : 25/00445

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

Représentant : M. [K] [C] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [H] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [K] [C] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [H] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 29 juillet 2020, [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Mme [H] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 739,07 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 739,07 euros.

Le 2 juillet 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Mme [H] [T] un commandement de payer la somme en principal de 2575,68€ arrêtée à la date du 19 juin 2024 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2025, Est Ensemble Habitat a fait citer Mme [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

«  de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et pour défaut de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs,

«  d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

«  de dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  de la condamner au paiement de la somme de 2648,07€ au titre de la dette locative arrêtée au 9 décembre 2024 incluse, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

«  de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’elle n’a ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 16 mai 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 2956,71€ arrêtée à la date du 14 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne pas être opposée à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle s’est désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Mme [H] [T], comparante, a indiqué avoir fait un règlement de 1080 euros le 14 mai 2025, non comptabilisé dans le décompte produit par son bailleur. Elle a indiqué percevoir un salaire mensuel de 1800 euros. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer sa dette par des versements mensuels de 50 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier précise que Mme [T] a un enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Est Ensemble Habitat a adressé un décompte réactualisé à la juridiction faisant état d’un solde locatif de 1876,68 € au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance couvrant les risques locatifs

Il convient d’acter le désistement du demandeur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 6 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 16 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 juillet 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 2575,68 euros arrêtée au 19 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois (683,08 € le 10 juillet 2024+ 667,06 € le 13 août 2024 + 1800 € le 2 septembre 2024) pour une dette en principal de 2575,08 €, sollicitée dans le commandement de payer, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Il y a donc lieu de constater que, même si la partie défenderesse n’a pas payé le loyer et les charges en cours, elle a soldé les causes des commandements de payer dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise s’agissant des impayés locatifs.

Les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que Mme [H] [T] reste devoir la somme de 1878,68 € arrêtée à la date du 16 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, faisant état du règlement effectué le jour précédent l’audience de 1080 euros.

Mme [H] [T], comparante, ne conteste pas le montant de la créance.

Mme [H] [T] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 1878,68 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l’assignation, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Mme [H] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 29 juillet 2020, par [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à Mme [H] [T] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 12] ne sont pas réunies ;

REJETONS la demande d’expulsion et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Mme [H] [T] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 1878,68 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

AUTORISONS Mme [H] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 52 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

DISONS que le premier versement doit intervenir le quinzième jour suivant la signification de ce jugement, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d’exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues ;

CONDAMNONS Mme [H] [T] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [H] [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 juin 2025.

La greffière, Le juge