TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 25/07317 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QCW

Minute : 26/00234

JUGEMENT

Du 19 Mai 2026

Madame [T] [K]

C/

Société SEMISO

Représentant : Maître [I] TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

copie exécutoire :

Madame [T] [K]

Copie certifiée conforme :

Maître [I] [M]

Le 19 Mai 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mai 2026;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l’audience du 07 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparante en personne

ET DEFENDEUR(S) :

Société SEMISO

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

Par requête aux fins de saisine enregistrée le 22 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen a été saisi d’une demande de Mme [T] [K], [Adresse 4], à l’encontre de la SEMISO, [Adresse 5], pour la condamner à :

—  3 120 € au principal,

Mme [T] [K] demande le remboursement à titre principal de cinq ans de « loyers de réhabilitation » figurant sur ses quittances mensuelles alors que la convention les justifiant ne lui a jamais été fournie,

Par courrier du greffe en date du 22 juillet 2025, les parties sont convoquées à com-paraitre le 4 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen,

L’accusé de réception de la convocation destinée à la SEMISO a été retourné signé au tribunal le 6 août 2025,

A l’audience du 4 novembre 2025, Mme [T] [K] comparait,

La SEMISO est représentée et demande le renvoi de l’affaire ayant été saisie tardivement,

L’affaire est renvoyée au 6 janvier 2026,

Le 5 janvier 2026, la SEMISO adresse un courrier au greffe du tribunal demandant le renvoi de l’affaire : « Ce dossier n’est pas en état d’être plaidé à l’audience du 6 janvier et je vous serai reconnaissant de bien vouloir le renvoyer à une date ultérieure en donnant in-jonction à Mme [K] de procéder à la communication de ses pièces »,

A l’audience de 6 janvier 2026, Mme [T] [K] comparait,

La SEMISO n’est ni présente, ni représentée,

La juge rejette la demande de renvoi présentée par la défense : les pièces de Mme [K] sont celles accompagnant la requête déposée le 22 juillet 2025 et jointe à la convocation de la SEMISO dont l’accusé de réception a été reçu le 25 juillet 2025 et renvoyé au greffe du tribunal le 6 août 2025,

Mme [T] [K] informe le tribunal que depuis le 1er janvier 2025, la SEMISO a supprimé sur ses quittances la ligne concernant la réhabilitation. Mme [K] a donc ces-sé d’être prélevée. La réhabilitation concernait en théorie les fenêtres à mettre aux nor-mes et l’acheminement électrique. Les demandes exposées dans la requête sont réité-rées,

L’affaire est mise en délibéré au 10 février 2026 avec mise à disposition au greffe,

Par courrier adressé au greffe le 2 février 2026, la SEMISO sollicite une réouverture des débats à laquelle le juge fait droit. L’affaire est renvoyée au 7 avril 2026,

A l’audience de 7 avril 2026, Mme [T] [K] comparait,

La SEMISO est représentée,

Mme [K] réitère les demandes exposées dans la requête,

La SEMISO informe avoir contracté le 9 janvier 2002 un prêt auprès du Crédit Foncier de France dont la dernière échéance est fixée au 30 décembre 2026. Les charges de 51,99 € par mois sont donc justifiées. La SEMISO demande que Mme [K] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, condamnée à 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à titre subsidiaire invoque la prescription en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

L’affaire est mise en délibéré au 19 mai 2026 avec mise à disposition au greffe,

EXPOSE DES MOTIFS

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, selon lequel il incombe aux parties de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions,

1) sur la recevabilité de la demande

A l’appui de ses demandes, Mme [T] [K] soumet au débat les pièces suivantes :

— avis de la commission départementale de conciliation de la séance du 10/12/24,

— échanges de mails entre Mme [K] et la SEMISO,

— contrat de location du 17/06/97,

— avis d’échéance de février 2020 à décembre 2024,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de la SEMISO,

La SEMISO soumet au débat les pièces suivantes :

— prêt du 9 janvier 2002,

— situation du compte de Mme [K] au 31/03/26,

— quittance de janvier 2025,

2) sur la demande au principal

Le 17 juin 1997, la SEMISO consent à Mme [T] [K] un contrat de location pour un appartement situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 1 364F, majoré de 843,92F de provisions sur charges (hors charges d’eau), avec l’aver-tissement que ce contrat « est destiné à s’appliquer aux logements financés par les prêts du Crédit Foncier de France (…) ne faisant pas l’objet d’une convention au sens de l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation »,

Le 9 janvier 2002, la SEMISO contracte auprès du Crédit Foncier de France un prêt d’un montant de 221 051€ sur une durée de 25 ans remboursable par échéance trimestrielle du 30 mars 2003 au 30 décembre 2026 ; le prêt est consenti pour financer des travaux de

réhabilitation de l’immeuble de 29 logements situé [Adresse 7] à [Localité 1] mais sans faire l’objet d’une convention au titre de l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation,

Courant 2003, le prêt a été répercuté sur les échéances locatives à hauteur de 51,99€ par mois pour Mme [T] [K],

Mme [K], dès le début de l’année 2023, interpellé par mail son bailleur sur l’aug-mentation importante des charges locatives et demande la justification de la ligne « loyer réhabilitation » apparaissant sur échéances depuis une vingtaine d’années,

Sans réponse de la SA SEMISO, Mme [K] a saisi la Commission départementale de conciliation de la Seine [Localité 5] qui, après sa séance du mardi 10 décembre 2024, a rendu l’avis suivant :

« (..) La Commission constate la présence des deux parties. Le bailleur nous indique ne pas avoir en sa possession la convention liée à la ligne loyer de réhabilitation. La locataire d-emande la suppression de cette ligne de quittance et son remboursement à partir du 1er avril 2024. La Commission avertit les deux parties que la locataire peut prétendre à une indemnité supérieure. Le représentant du bailleur qui n’a pas pouvoir de conciliation, après con-certation avec sa hiérarchie, déclare supprimer cette ligne après partir du 1er janvier 2025. Il souhaite étudier le remboursement de rétroactivité et s’engage à revenir vers la locataire sous quinze jours. La Commission constate la non-conciliation. »,

Mme [K], dans un courriel de 21 janvier 2025, rappelle à la SEMISO que celle-ci n’a pas respecté son engagement de fournir une réponse sous quinzaine à sa demande de remboursement des 51,99€ à compter d’avril 2024,

La SEMISO a cependant, comme elle s’y était engagée devant la Commission le 10 décembre 2024, mis fin au prélèvement de 51,99€ dès le mois de janvier 2025,

Mme [T] [K], sans réponse à sa demande présentée devant la Commission le 10 décembre 2024, décide de porter le litige par voie de requête devant le tribunal de proximité de Saint Ouen,

Au vu des arguments et documents exposés ci-dessus :

Mme [T] [K] signe le 17 juin 1997 avec la SEMISO un contrat de location fixant le loyer mensuel à 1364 € hors provision sur charge,

Le 9 janvier 2002, la SEMISO a signé un contrat de prêt sur 25 ans avec le Crédit Foncier de France avec ajout sur l’échéance d’un certain nombre de locataires une ligne intitulée « loyer de réhabilitation », dont le montant mensuel a été fixé à 51,99 € pour Mme [T] [K],

Cette augmentation de loyer n’a fait l’objet d’aucun avenant au loyer principal et Mme [T] a ainsi calculé avoir payé 13 725,36€ au 21 janvier 2025 sans aucun justificatif des travaux de réhabilitation effectués,

La SEMISO a mis fin en janvier 2025 à ce « loyer de réhabilitation », alors même que la dernière échéance du remboursement du prêt contracté auprès de Crédit Foncier de France était fixée au 31 décembre 2026,

L’article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986 fait obligation au bailleur, en l’espèce la SEMISO, d’organiser une reunion d’information des locataires avant toute decision d’en-gager une operation d’amelioration ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives, et pendant l’elaboration du projet, le bailleur est tenu de mener une concer-tation avec les representants des locataires ou, lorsqu’il n’y en a pas, avec les locataires : « La concertation porte sur la consistance et le cout des travaux, leur repercussion previsible sur les loyers ou les charges locatives, les modalites de leur realisation, sur l’opportunite de creer un local collectif residentiel ainsi que, le cas echeant, sur les conditions de relogement des locataires, notamment pour les operations de construction-demolition. »

La SEMISO n’a fourni aucun document justifiant la bonne application de l’article 44 quater de la loi du 23 décembre 2026,

L’opacité de ce prélèvement mensuel, jamais justifié auprès de Mme [T] [K] pendant plus de deux décennies, et auquel la SEMISO a mis fin en janvier 2025 constitue une faute du bailleur commise à l’encontre de sa locataire pour défaut d’information et de concertation,

En conséquence,

Il convient de rappeler que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit »,

Mme [T] [K] sera déboutée de sa demande de remboursement des loyers de réhabilitation sur les cinq ans précédant sa requête, mais il sera fait droit à sa demande concernant les trois ans précédant sa requête,

La SEMISO sera condamnée à rembourser à Mme [T] [K] les sommes de 51,99€ au titre du « loyer de réhabilitation » indument perçues entre le 23 juillet 2022 et le 22 juillet 2025, soit la somme de 1 299,75 € pour les loyers prélevés entre août 2022 et décembre 2024, somme majorée des intérêts à taux légal à compter du 22 juillet 2025,

3) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SEMISO sera condamnée à payer à Mme [T] [K] la somme de 300€ à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile et déboutée de sa propre demande de ce chef,

La SEMISO qui succombe au principal sera condamnée aux entiers dépens,

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Reçoit la demande de Mme [T] [K],

Déboute Mme [T] [K] de sa demande de remboursement des « loyers de réhabilitation » des cinq ans précédant le 22 juillet 2025, date de l’enregistrement de sa requête,

Condamne la SA SEMISO à rembourser à Mme [T] [K] la somme de 1 299,75€ (mille deux cent quatre vingt dix neuf et 75 centimes) pour les « loyers de réhabilitation » perçus entre août 2022 et décembre 2024, somme majorée des intérêts à taux légal à compter du 22 juillet 2025,

Condamne la SA SEMISO à payer à Mme [T] [K] la somme de 300€ (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute la SA SEMISO de la demande d’allocation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SA SEMISO aux dépens de l’instance,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 19 mai 2026 la minute étant signée par,

LE GREFFIER LA JUGE M. T.T.