Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi référé, 16 avril 2026, n° 26/00249

TJ Bobigny 16 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi référé, 16 avr. 2026, n° 26/00249
Numéro(s) :	26/00249
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanine HALIMI
Cabinet(s) :	SELARL JEANINE HALIMI
Parties :	Société IMMOBILIERE 3F

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX02] ou [XXXXXXXX03]

@ : [Courriel 1]

@ : [Courriel 2]

N° RG 26/00249 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4RVM

Minute : 2026/

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Monsieur [S] [I]

Copie exécutoire : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme : M. [I] ; la préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 16 avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE :

Société IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 12 mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 31 janvier 2022, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [D] [J], qui se sont engagés solidairement, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 631,74 €, hors charges.

Madame [D] [J] a donné congé par lettre reçue le 23 mai 2023.

Des loyers étant demeurés impayés à compter du mois de juillet 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [S] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 23 février 2026 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 12 mars 2026, la société IMMOBILIERE 3F – représentée par Maître Jeannine HALIMI – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [I] ; d’autoriser le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 8.497,60 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle sollicite finalement l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sur 36 mois, en dépit de l’absence du défendeur à l’audience.

A l’appui de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 8.497,60 €, que ce montant comprend un surloyer facturé au défendeur au motif qu’il n’a pas adressé son avis d’imposition, que ce surloyer devrait être supprimé prochainement, que c’est la raison pour laquelle la lettre de mise en demeure adressée au locataire n’est pas versée aux débats et que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Bien que convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [S] [I] n’est ni présent, ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 31 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.893,80 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, des frais injustifiés (frais de rejet et frais intitulés « autres produits ») et du surloyer facturé à hauteur de 6.338,20 € pour le seul mois de février 2026 dès lors que la bailleresse ne justifie pas avoir mis le locataire en demeure de répondre à l’enquête sociale par lettre recommandée avec accusé de récéption, la somme de 1.932,18 € à la date du 4 mars 2026.

Monsieur [S] [I], qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné, à titre provisionnel, à verser à la société IMMOBILIERE 3F cette somme de 1.932,18 €.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la demande de la bailleresse en ce sens, Monsieur [S] [I], qui a repris le paiement du loyer et des charges courants et est en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE 3F, Monsieur [S] [I] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [S] [I] et Madame [D] [J], laquelle a depuis donné congé, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] à verser à la société IMMOBILIERE 3F à titre provisionnel la somme de 1.932,18 € (décompte arrêté au 4 mars 2026, incluant février 2026) ;

AUTORISONS Monsieur [S] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 53 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [S] [I] soit condamné à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 16 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,