TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 12 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 4

Affaire : N° RG 24/07219 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZI5O

N° de Minute : 26/00007

Monsieur [C] [H]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Madame [F] [J] épouse [H]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Ayant pour Avocat : Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 120

DEMANDEURS

C/

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] – [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, AVJ IMMOBILIER

[Localité 12]

représentée par Maître Caroline MENGUY, CABINET MENGUY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0152

La S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 6]

La société d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 4]

[Localité 7]

Ayant pour Avocat : Maître Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

La Compagnie ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G 450

Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE N° RG : N° RG 24/07219 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZI5O

Ordonnance du juge de la mise en état

du 12 Janvier 2026

La Mutuelle Assurances des Commerçants et Industriels de France (dite MACIF)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Anne HILTZER HUTTEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1321

La société SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS (SABIMMO)

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI LISTO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1888

DEFENDEURS

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THIBAUD,Vice -Présidente,

assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier,

En présence d’auditeur de Justice : [E] [D]

DÉBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue par Madame Charlotte THIBAUD, Juge statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [H] et Madame [F] [J] épouse [H] sont propriétaires du lot n°24, correspondant à un pavillon, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 12].

Monsieur [Y] [L]-[A] et Madame [W] [B] sont propriétaires du lot n°23, correspondant à un pavillon, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 12].

Cet ensemble immobilier est composé d’un bâtiment sur rue élevé sur cinq étages (Bâtiment A) et de 11 pavillons (B à N), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et était assuré auprès de la SA MACIF jusqu’au 17 septembre 2018.

L’actuel syndic en exercice est la société AVJ IMMOBILIER, qui a succédé lors de l’assemblée générale des copropriétaires à la société IMMOBILIERE [N] [K], laquelle avait succédé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2021 à la SAS SABIMMO, assurée successivement auprès de la SA ALLIANZ IARD et de la SA MMA IARD ainsi que de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

Depuis juin 2016, tout comme leurs voisins Madame [W] [B] et Monsieur [Y] [L]-[A], déplorent l’apparition de fissures sur et dans leurs biens immobiliers respectifs.

A la demande des consorts [B]-[L]-[A], une inspection télévisée a été réalisée par la société GEOSSYSMIC le 16 septembre 2016 qui a mis en évidence que la canalisation d’évacuation de l’immeuble voisin présentait des cassures et une obstruction.

Une nouvelle inspection télévisée réalisée le 10 mars 2017 par la société AHC, à la demande du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, a mis en évidence que les canalisations autour du domicile des époux [H] présentaient des déformations, des fuites, des trous ainsi que des obstructions.

Se plaignant de l’aggravation des fissures et de l’inaction du syndicat des copropriétaires, les consorts [B]-[L]-[A] dans un premier temps, les époux [H] dans un second temps, ont saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir ordonnée une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 30 mai 2018, il a été fait droit à la demande des consorts [B]-[L]-[A] et Madame [I] [M] a été désignée pour y procéder.

Selon ordonnance en date du 11 février 2019, il a été fait droit à la demande des époux [H] et Madame [I] [M] a également été désignée pour procéder à cette expertise judicaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif s’agissant des consorts [B]-[L]-[A] le 12 juillet 2022 et s’agissant des époux [H] le 27 décembre 2023.

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 25 octobre 2022, 02 novembre 2022, 03 novembre 2022, 16 novembre 2022 et 17 novembre 2022, Madame [W] [B] et Monsieur [Y] [L]-[A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic, le cabinet AVJ IMMOBILIER, la MACIF, la société SYNDIC ADMININISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS (ci-après la société SABIMMO), la société ALLIANZ IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à les indemniser des préjudices subis.

Cette procédure a été enregistrée devant la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny sous le numéro RG 22/11537.

Selon acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] (93) a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny les époux [H] aux fins d’obtenir leur condamnation à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des demandes formulées à son encontre par les consorts [B] [L]-[A] en principal, frais, intérêts et accessoires.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice en date des 11,17 et 28 juin et 09 juillet 2024, Monsieur [C] [H] et Madame [F] [J] épouse [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 12], représenté par son syndic, la SASU AVJIMMOBILIER, la SAM MACIF, la SARL SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS (SABIMMO), la SA ALLIANZ IARD et la SAM MMAR IARD ASSURANCES MUTUELLES devant la 6ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leurs condamnations in solidum à les indemniser des préjudices subis.

Selon conclusions notifiées par RPVA en date du 06 février 2025, la SA MMA IARD est intervenue volontairement en la cause.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, le maire de la commune de [Localité 12] a saisi le tribunal administratif de Montreuil aux fins d’obtenir une mesure d’expertise en urgence de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 12].

Selon ordonnance en date du 27 juin 2025, il a été fait droit à cette demande et Madame [G] [X] a été désignée pour y procéder.

Ce nouvel expert judiciaire a déposé son rapport le 9 juillet 2025.

Le 17 juillet 2025, le maire de la commune de [Localité 12] a pris un arrêté d’urgence et de mise en sécurité aux termes duquel les copropriétaires ont été mis en demeure dans un délai de 48 heures d’avoir évacué l’ensemble des occupants et condamné les accès par tous moyens utiles et dans un délai d’une semaine d’avoir à réaliser les travaux de confortement nécessaires.

Le 24 juin 2025, les époux [H] ont adressé par RPVA au juge de la mise en état des conclusions sur incident aux fins d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires, du la SASU SABIMMO, de la MACIF, de la SA ALLIANZ IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur payer à titre de provision les sommes suivantes :

—  111.832, 60 € TTC au titre du coût des travaux de reprise ;

—  11.500 € au titre des frais de relogement.

Dans leurs dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 24 octobre 2025, les époux [H] maintiennent leurs demandes de provision auprès du juge de la mise en état.

Les époux [H] font valoir que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit à leur égard, les désordres affectant leur bien immobilier provenant de parties communes.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] demande au juge de la mise en état de débouter les époux [H] de leurs demandes de provision.

Il fait valoir que ces demandes se heurtent à des contestations sérieuses, car la démonstration de l’imputabilité des désordres et de sa responsabilité n’est pas établie. Il conteste avoir commis la moindre faute. Il affirme que les désordres ne sont pas imputables à une partie commune et qu’à cet égard, l’expert judiciaire n’a pas pris en compte l’incidence des fuites du réseau privatif des consorts [B]-[L] [A], l’incidence de la désagrégation de la canalisation privative desservant exclusivement le pavillon des époux [H] et l’incidence des travaux de creusement de la cave et de la surélévation du pavillon des consorts [B]-[L] [A]. Il estime que le syndic de l’époque a commis de graves manquements, qu’il a tardé à réparer les fuites signalées, qu’il a insuffisamment informé les copropriétaires quant aux différentes expertises judicaires en cours et qu’il a tardé à accomplir les diligences sollicitées par l’expert judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires considère qu’il existe également des contestations sérieuses relativement au quantum des demandes. Il souligne que lors de l’apparition des désordres le pavillon des époux [H] n’était pas neuf, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté. Il ajoute qu’une partie des sommes réclamées ne concernent pas le bien immobilier des époux [H].

Dans leurs dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 03 octobre 2025, la SAM MACIF expose que les demandes des époux [H] à son encontre se heurtent à une contestation sérieuse dans la mesure où il convient de démontrer que la cause et l’origine des désordres subis par les époux [H] sont susceptibles d’être garantis par la MACIF et pour ce faire d’interpréter les clauses de la police souscrite, en particulier sur la question de savoir si toute la copropriété était assurée ou seulement une partie, ce qui relève de la compétence du juge du fond ; qu’en outre, il importe de qualifier les canalisations à l’origine des désordre de parties communes ou de parties privatives, ce qui relève également de la compétence des juges du fond ; que les constatations de l’expert mettent en évidence qu’une partie des désordres est imputable à une canalisation à usage exclusif des époux [H] ; que la qualification des fautes commise par la SAS SABIMMO relevant de la seule compétence du juge du fond, constitue également une contestation sérieuse.

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 24 octobre 2025, la SAS SABIMMO fait valoir que les demandes de provision des époux [H] à son égard se heurtent à des contestations sérieuses. Elle soutient que les désordres trouvant leur origine exclusive dans des parties communes détériorées et non entretenues seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est susceptible d’être engagée. Elle conteste avoir commis la moindre faute et affirme avoir effectué toutes diligences pour la gestion de ces sinistres. Elle souligne que depuis 2017, plusieurs copropriétaires n’ont plus réglé leurs charges de copropriété, notamment les époux [H], de sorte que le syndicat des copropriétaires n’avait pas les fonds nécessaires pour réaliser les études et travaux nécessaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 4 septembre 2025, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES estiment que les demandes des époux [H] se heurtent à des contestations sérieuses notamment en ce qu’elles nécessitent d’interpréter le contrat de mandant qui liait son assuré au syndicat des copropriétaires. Elles ajoutent que les opérations d’expertise ont permis d’établir que les désordres avaient pour origine une deuxième canalisation d’évacuation des eaux usées, ce dont la SAS SABIMMO n’était pas informée, de sorte qu’elle ne peut avoir commis de faute relativement à cette deuxième canalisation détériorée et fuyarde. En outre, elles soulignent que cette seconde canalisation est une partie privative relevant de la responsabilité exclusive des époux [H].

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juillet 2025, la SA ALLIANZ soutient que les demandes des époux [H] doivent être rejetées au regard de contestations sérieuses.

Elle indique qu’au jour de la première réclamation, elle n’avait plus la qualité d’assureur de la SAS SABIMMO, sa police ayant été souscrite en base réclamation, une nouvelle police ayant été souscrite auprès des MMA et le fait générateur lui-même ayant été postérieur à la résiliation de sa police d’assurance.

Elle ajoute que les époux [H] n’expliquent ni ne justifient de la faute commise par la SAS SABIMMO, démonstration qui au demeurant relève de la compétence exclusive du juge du fond.

L’incident a été évoqué à l’audience de mise en état du 03 novembre 2025 et a été mis en délibéré au 12 janvier 2026

MOTIFS

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 789 3° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670).

En l’espèce, les époux [H] se plaignent de ce que les désordres affectant leur bien immobilier proviennent des parties communes.

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire du 27 décembre 2023, illustré de nombreuses photographies édifiantes, l’expert relève que le pavillon des époux [H] est affecté de très nombreuses (la moitié des murs et des cloisons) et très importantes fissures, dont certaines infiltrantes, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur du bâtiment. L’expert constate également que plus aucune fenêtre du pavillon ne ferme correctement.

L’expert judiciaire explique que « les investigations menées et l’analyse des pièces communiquées démontrent que l’origine des désordres litigieux réside dans la fragilisation de l’assise de la maison par des mouvement du sous-sol de la cour située entre les pavillons B et C ;

Ces mouvements de sols préjudiciables à l’assise des maisons sont la conséquence des très importantes fuites d’eau qui affectaient deux canalisations d’évacuation EU/EV enterrées sous la cour entre les pavillons B et C, cassées et fuyardes très probablement depuis quelques années. »

Ainsi la matérialité, la cause et l’origine des désordres relatifs à la fissuration du pavillon des époux [H] est établie.

L’examen des pièces versées aux débats, en particulier le rapport d’inspection de la société LIBERT JEAN FRANCOIS du 14 septembre 2022, le rapport d’inspection caméra de la société SEA du 22 septembre 2022 ainsi que le rapport d’expertise judiciaire du 27 décembre 2023 permettent d’établir que la seconde canalisation litigieuse est affectée à l’usage exclusif des époux [H].

Or, le règlement de copropriété du [Adresse 8] à [Localité 12] prévoit que :

« Parties communes à tous les co propriétaires des lots un à trente cinq

Parties communes générales

Elles comprennent notamment :

1°- La totalité du sol des bâtiments, et, en général le sol de toute la propriété,

2°- L’entrée cochère et l’allée sous la voute, dont les copropriétaires de l’ensemble immobilier auront la charge,

3°- La cour pavée y faisant suite jusqu’à la limite des pavillons lot vingt quatre et vingt six, côté rue, et jusqu’ à une ligne droite réunissant les jardins desdits pavillons côté rue.

PARTIE COMMUNES PARTICULIERES

Parties communes aux co propriétaires des bâtiments A et B

(…)

Les tuyaux de chute et descente d’eaux pluviale et ménagères, les canalisations générales allant à l’égout. Les colonnes montantes d’eau, gaz et électricité, l’antenne de télévision (…)

Parties communes aux lots des Bâtiments suivants

C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N et portant les numéros 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35

Sont parties communes à ces lots :

(…)

2°- Les conduites d’eau, de gaz, d’électricité alimentant ces lots ainsi que les canalisations des eaux usées et d’égout.

(…)

PARTIES PRIVEES

(…)

Chaque acquéreur des lots ci-dessus désignés aura la propriété exclusive et particulière des locaux la composant :

Cette propriété comprendra notamment, sans que cette énumération purement énonciative soit limitative :

(…)

A condition d’être affectées à l’usage exclusif de l’appartement ou du pavillon, toutes les canalisations d’eau, d’électricité (y compris les installations sous plafond) de gaz et autres, les vidanges.

(…) ».

Au regard de cette rédaction, une interprétation des dispositions du règlement de copropriété est nécessaire pour déterminer si les canalisations des EU/EV à l’origine des désordres sont des parties communes ou des parties privatives, ce qui constitue une qualification juridique relevant exclusivement du juge du fond.

Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse quant à l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de son assureur la SAM MACIF, de la SAS SABIMMO et de ses assureurs successifs la SA ALLIANZ IARD et les compagnies MMA.

En conséquence, les époux [H] seront déboutés de leurs demandes de provision.

Les autres prétentions formulées et moyens soulevés relèvent du débat au fond et des seuls pouvoirs du juge du fond qui devra déterminer la gravité des fautes respectives dans la réalisation des dommages et préjudices.

Sur les demandes accessoires

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens ou sur les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte THIBAUD, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [H] et Madame [F] [J] épouse [H] de leurs demandes de provision à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 12], de son assureur la SAM MACIF, de la SAS SABIMMO, de la SA ALLIANZ IARD, de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du Mercredi 18 mars 2026 à 9h (immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage), pour conclusions au fond des époux [H], à défaut clôture ;

RAPPELONS que les messages ou conclusions notifiés par RPVA la veille de l’audience après 17h00 ne sont pas traités et seront considérés comme parvenus hors délais ;

DISONS que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond ;

RÉSERVONS les droits et demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT