TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01492 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3V6I

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00169

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 08 décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré au 23 janvier 2026 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société JLS IMPORT,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sarah LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0471

ET :

La société SOGARIS [Localité 9],

dont le siège social est sis sis [Adresse 8]

représentée par Maître Hervé FORGE de la SELASU MODUS VIVENDI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0751

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EXPOSE DU LITIGE

Exposant que la société SOGARIS [Localité 9] lui a donné congé avec refus de renouvellement le 27 avil 2023 relativement à un bail commercial dont il était titulaire sur des locaux situés à [Localité 9] [Adresse 2], la société JLS IMPORT demande, par assignation du 29 août 2025, que soit ordonnée une expertise afin d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction.

Par conclusions ultérieures, la société JLS IMPORT, exposant que dans le courant de l’année 2021 le bailleur a effectué dans les lieux loués des travaux ayant eu pour effet de réduire la surface mise à sa disposition et que le montant du dépôt de garantie équivaut à près de 4,25 fois le loyer contractuel, demande :

— qu’il soit donné à l’expert mission de déterminer la perte de surface résultant de ces travaux, de dire si est caractérisée une modification substantielle des lieux loués et de déterminer le montant des éventuels trop-perçus de loyers en résultant depuis 2022;

— qu’il soit jugé que la fraction du dépôt de garantie excédant deux termes de loyer, soit 21734,375 € est obligatoirement productive d’intérêts et que la clause la déclarant non productive est réputée non écrite;

— que la société SOGARIS [Localité 9] soit condamnée à lui verser les intérêts dus sur cette fraction excédentaire et ladite fraction le cas échéant;

— que la société SOGARIS [Localité 9] soit condamnée à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

La société SOGARIS [Localité 9] conclut au débouté de la société JLS IMPORT en sa demande d’expertise, et demande qu’il soit jugé que le contrat de location est résilié depuis le 30 août 2023, que soient ordonnées l’expulsion de la société JLS IMPORT et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration des meubles et qu’il soit dit qu’ils serviront de gage au paiement des sommes dues, que soit fixée une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel augmenté des charges, que la société JLS IMPORT soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 12893,04 € au titre des arriérés locatifs, qu’il soit jugé que la somme de 28500 € versée au titre du dépôt de garantie s’imputera sur le montant des sommes restant dues après l’état des lieux de sortie, que la société JLS IMPORT soit condamnée à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et que le coût de la sommation de quitter les lieux soit inclus dans les dépens.

Elle fait valoir :

— que le congé délivré le 27 avril 2023 n’ayant pas été contesté ni le paiement d’une indemnité d’éviction demandé dans les deux ans de la délivrance du congé, le preneur est prescrit en ses demandes etne peut se prévaloir du droit au maintien dans les lieux résultant de l’article L 145-28 du code de commerce.

La société JLS IMPORT répond que le délai de prescription ne court qu’à compter de la date d’effet du congé délivré, soit le 30 août 2023.

La société SOGARIS [Localité 9] répond que lorsqu’une demande de renouvellement du bail a été faite par le preneur, le délai de deux ans court à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

MOTIFS

Sur l’expertise aux fins d’évalauation de l’indemnité d’éviction

Selon l’article L 145-9 du code de commerce, le preneur qui a reçu congé doit, s’il entend contester ce congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ;

Le congé doit à peine de nullité mentionner ce délai et son point de départ ;

En application de l’article L 145-10 du code de commerce, lorsque le preneur a formé une demande de renouvellement du bail dans les 6 mois qui en précèdent l’expiration, le bailleur doit dans les trois mois de cette demande faire connaître au preneur s’il refuse ce renouvellement; s’il entend contester le refus de renouvellement ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, le preneur doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle lui a été signifié le refus de renouvellement ;

Le refus de renouvellement doit à peine de nullité mentionner ce délai et son point de départ ;

La société JLS IMPORT a, par acte du 24 février 2023, formé une demande de renouvellement du bail ;

Par acte du 27 avril 2023 le bailleur a notifié au preneur “refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction”; cet acte mentionne “le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le présent refus de renouvellement a été signifié”;

Ainsi l’acte délivré par le bailleur au preneur mentionne-t-il que le délai de deux ans pour contester le refus de renouvellement ou demander une indemnité d’éviction court à compter de la date pour laquelle ce refus a été signifié et non de la date à laquelle il a été signifié ;

Dès lors, soit le refus de renouvellement est nul comme ne contenant pas la mention prescrite par la loi, soit le délai de deux ans court à compter de la date que mentionne l’acte, c’est à dire la date d’expiration du bail, avant laquelle le refus de renouvellement ne saurait produire effet ;

Or, la présente action a été introduite le 29 août 2025, soit moins de deux ans avant la date d’expiration du bail (30 août 2023) ;

Ainsi, le défendeur ne peut-il utilement soutenir que la demande d’expertise serait illégitime en raison de ce que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction serait irrémédiablement vouée à l’échec ;

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise en ce qu’elle tend à l’évaluation de cette indemnité ;

Sur la demande reconventionnelle en expulsion

Dès lors que le délai de deux ans imparti au preneur pour demander l’indemnité d’éviction n’est pas écoulé par suite de l’indication donnée par le bailleur sur le point de départ de ce délai, la demande d’expulsion se heurte à une contestation sérieuse en raison du maintien dans les lieux garanti au preneur par l’article L 145-28 du code de commerce ;

Sur les arriérés locatifs

Selon le décompte produit, le bailleur invoque le défaut de paiement au 8 décembre 2025, date de l’audience, d’une « indemnité d’occupation » relative à la période du 01/12/2025 au 31/12/2025;

Si le loyer est bien contractuellement payable mensuellement d’avance, le défaut de paiement au 8 du mois ne saurait justifier une condamnation provisionnelle en référé ;

Sur l’expertise aux fins de détermination de la diminution de la surface louée du fait des travaux réalisés par le bailleur

Il est incontestable et incontesté que le bailleur a, durant le bail, réalisé des travaux sur l’emprise des surfaces louées ;

La détermination de la surface effectivement mise à disposition du preneur postérieurement aux travaux nécessite des investigations techniques justifiant la demande d’expertise ;

Il sera fait droit de ce chef sauf à limiter l’expertise à la mesure des surfaces, la preuve de l’incidence de la diminution sur le montant du loyer incombant au preneur ;

Sur le dépôt de garantie

Il est constant que le montant du dépôt de garantie versé entre les mains du bailleur excède le maximum légal et le bailleur reconnaît expressément qu’il est débiteur des intérêts sur la fraction excédentaire;

Cependant, la demande du preneur est indéterminée en ce qu’il ne précise ni le taux d’intérêts dont il se prévaut, ni la date du point de départ du cours des intérêts et en ce que sa demande relative à la restitution de la fraction excédentaire est hypothétique (« le cas échéant »);

Il ne sera donc pas fait droit en l’état de référé ;

Sur les frais irrépétibles

Les seules prétentions présentées avec succès étant celles aux fins d’expertise, dans le seul intérêt du demandeur, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés pour l’instance;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

— Désignons

Madame [G] [E] née [F]

Société [E] expertises et associés

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.42.21.11.55

Port. : 06.11.17.35.80

Email : [Courriel 6]

expert inscrite sur la liste de la cour de [Localité 7]

avec pour mission de :

1) Visiter les lieux loués en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et les décrire ;

2) Recueillir toutes informations sur les conditions d’exploitation du fonds et notamment le personnel salarié ;

3) Rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur :

— dans le cas d’une perte du fonds (notamment valeur du fonds, frais de déménagement et réinstallation, frais et droits de mutation pour l’acquisition d’un fonds identique, frais de licenciement, réparation du trouble commercial, etc.);

— dans le cas d’une possibilité d’un transfert du fonds sans perte de clientèle sur un emplacement équivalent (notamment coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et réinstallation, réparation du trouble commercial, etc.);

— Décrire les travaux réalisés par le bailleur en cours de bail, mesurer leur emprise au sol en ayant le cas échéant recours à un sapiteur et donner son avis sur d’éventuelles conséquences des ouvrages édifiés sur la jouissance des locaux compte tenu de leur localisation;

— Disons que la société JLS IMPORT consignera, à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny, la somme de 5000 € à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 25 mars 2026 ;

— Disons que l’expert déposera son rapport, au greffe du contrôle des expertises de ce tribunal, au plus tard le 30 septembre 2026 après avoir adressé aux parties un prérapport et avoir répondu à leurs observations ;

— Rejetons toutes autres demandes ;

— Laissons les dépens à la charge de la société JLS IMPORT.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 28 JANVIER 2026.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT