TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01803 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D4MM

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] / [G] [S]

MINUTE N° : 26/00010

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

située [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. SGIT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [S]

né le 14 Janvier 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2025

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 25 février 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BONNEVILLE (procédure orale) et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le 26/02/2026

à Maître Sabrina AGOSTINI.

Expédition délivrée le même jour au défendeur.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [S] est propriétaire des lots n°6, 10, 31, 81, 103 et 119 dans la résidence dénommée “[Adresse 5]” situé [Adresse 6].

Par acte en date du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 5]” a fait assigner Monsieur [S] devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins principal de paiement de charges.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il se réfère, il sollicite de voir :

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 2430,58 € pour les charges arrêtées au 31 décembre 2025,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 462 € au titre des frais d’ouverture de dossier contentieux prévus au contrat de syndic,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 3200 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [S] considère que sa dette est de 95,14 € et s’oppose aux demandes au titre des frais d’ouverture de dossier et des dommages et intérêts.

Il fait valoir que s’il a effectivement été en retard dans le paiement, il a procédé à un réglement récent important. Il soutient par ailleurs que les frais allégués ne sont pas prévus dans le contrat de syndic, que sa résistance abusive n’est pas démontrée, ni le préjudice subi par le demandeur, et que les dommages et intérêts ne peuvent qu’être compensatoires, et non pas moratoires.

MOTIFS

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Qu’en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes ; que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

Qu’en l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de 2024 et 2025 démontrent que les comptes et dépenses hors budget de la copropriété ont été approuvés définitivement ou à titre provisionnel pour la période litigieuse du 1er janvier 2025 au 17 décembre 2025 ;

Qu’il ressort du relevé de compte produit et des appels de fonds que Monsieur [S] est redevable au 17 décembre 2025 de la somme de 2382,39 € au titre des charges et provisions sur charges de copropriété, hors frais, déduction faite du paiement de 1400 € fait en décembre 2025 qui s’est imputé sur la dette, mais qui ne permet pas de couvrir les appels de fonds postérieurs à l’assignation dont il a été demandé le paiement ;

Attendu par ailleurs qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge du débiteur ;

Qu’encore faut-il que ces frais aient été nécessaires et soient justifiés ;

Qu’en l’espèce, si le coût d’une mise en demeure de 20 € apparaît justifié et nécessaire, les autres frais de mise en demeure ne le sont pas ;

Qu’en outre, si les honoraires forfaitaires de l’organe de représentation du syndicat ne comprennent pas le travail passé à transmettre les documents à l’avocat et doivent faire l’objet d’une tarification dans le contrat de syndic en application du décret du 26 mars 2015, il n’en résulte pas pour autant que de tels frais de transmission soient des frais strictement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’au demeurant, les frais de suivi du dossier (et non d’ouverture de dossier contentieux) transmis à l’avocat ne sont considérés par ce décret comme des frais pouvant relever des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l’espèce ;

Qu’en tout état de cause, l’appréciation de la nécessité des frais engagés exigée par la loi, dont la valeur normative est supérieure à celle du décret, ne saurait résulter du seul fait que le décret du 26 mars 2015 liste des actes comme pouvant relever de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’appréciation de leur réelle nécessité, in concreto, relevant du tribunal ;

Que par ailleurs, le contrat de syndic qui prévoit le coût de l’ouverture et de la transmission du dossier à l’avocat n’engage pas le copropriétaire, mais le syndicat des copropriétaires, et ne saurait donc obliger contractuellement Monsieur [S] au paiement de ces frais en dehors de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu en conséquence que Monsieur [S] sera condamné au paiement de la somme totale (charges et frais de l’article 10-1) de 2402,39 € arrêtée au 17 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour à défaut d’autre demande ;

Attendu que le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi du débiteur, exigée par les dispositions de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, ni de l’existence d’un préjudice distinct, notamment de trésorerie, de celui déjà réparé par les intérêts moratoires ou relevant des frais irrépétibles ;

Qu’il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu que Monsieur [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction :

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 5]» la somme de 2402,39 € (DEUX MILLE QUATRE CENT DEUX EUROS ET TRENTE NEUF CTS) au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 17 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 5]» de sa demande en paiement de frais d’ouverture de dossier contentieux et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 5]» la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE