DOSSIER N° RG 24/03948 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2EE5

Jugement du :

06/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe BUSSILLET

Expédition délivrée

le :

à : M^e Etienne Maxime CEZARIAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [D],

demeurant 51 rue du belvédère – 69210 L’ARBRESLE

représentée par M^e Philippe BUSSILLET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1776

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [I] [N],

demeurant 103 B rue andré lacassagne – 69210 L’ARBRESLE

représenté par M^e Etienne Maxime CEZARIAT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3596

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 12 Septembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 31/01/2025

Renvoi : 14/03/2025

Renvoi : 04/04/2025

Renvoi : 13/06/2025

Mise à disposition : 26/09/2026

Réouverture des débats : 06/02/2026

Date de la mise en délibéré : 06/02/2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2023 avec effet au 13 octobre 2023, madame [T] [D] a donné à bail à monsieur [I] [N] un logement sis 103 B rue André LASSAGNE à L’ARBRESLE (69 210), pour une durée de trois ans et moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 732 euros hors charges et d’une provision mensuelle à valoir sur les charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, madame [T] [D] a fait délivrer à monsieur [I] [N] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1 860,00 euros en principal dans le délai de six semaines au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, madame [T] [D] a fait assigner monsieur [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Le constat de la résiliation du bail ;

— L’expulsion de monsieur [I] [N] des lieux loués, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Sa condamnation au paiement de la somme de 3720,00 euros, sous réserve d’actualisation à l’audience, outre frais et intérêts ;

— Sa condamnation au paiement des loyers et charges dus jusqu’à la libération des lieux ;

— Sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu’au départ effectif des lieux,

— Sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi pour mise en état du dossier, la juridiction ayant par ailleurs soulevé une difficulté quant à la validité de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Un nouveau renvoi a été ordonné à l’audience du 04 avril 2025 en raison de la constitution récente d’un conseil en vue d’assurer la défense de monsieur [I] [N].

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 juin 2025 lors de laquelle toutes les parties ont été représentées par un conseil.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par jugement du 26 septembre 2025, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 novembre 2025 afin que les parties produisent chacune l’exemplaire du contrat de bail en leur possession, eu égard aux divergences relevées quant aux mentions manuscrites y figurant. La production d’un décompte locatif actualisé recensant les versements et les impayés de loyers et charges ainsi que les régularisations de charges a été sollicitée, outre les avis d’échéance adressés au locataire et tout élément justifiant des versements de provisions pour charges et loyers déjà effectués.

Lors des débats, la demanderesse est représentée par un conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.

Aux termes de ses dernières conclusions et observations orales, elle formule les prétentions suivantes et actualise le montant de la dette :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de monsieur [I] [N] ;

— Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ;

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 15 814,92€ augmentée de 953,78 € par mois jusqu’au prononcé de la résiliation du bail ;

— Condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 953,78 euros par mois à compter du prononcé de la résolution et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Débouter le défendeur de sa demande de compensation et de sa demande de délais de paiement ;

— Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Madame [T] [D] fonde sa demande en résiliation du bail sur les articles 1224 et suivants du code civil.

Monsieur [I] [N], représenté par son conseil, dépose également un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.

Aux termes de ses dernières conclusions, il maintient les demandes formulées avant la réouverture des débats.

Il fonde sa demande de délais de paiement sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, la bailleresse inclut à ses conclusions un décompte locatif laissant apparaître que le locataire n’a pas réglé les loyers et charges depuis le mois d’avril 2024. Elle produit les quittances de loyers d’octobre 2023 à mars 2024 permettant de constater que monsieur [N] était initialement tenu de verser la somme de 732 € au titre du loyer et 248 € au titre des provisions pour charges, en novembre 2023, puis 732 € au titre du loyer et 198 € au titre des provisions pour charges pour les mois postérieurs. Elle fait état du bénéfice d’une aide personnalisée au logement entre septembre 2024 et mars 2025.

Si monsieur [I] [N] soutient avoir réglé la somme de 248 € au titre des provisions pour charges depuis octobre 2023, il produit cependant un courriel de sa bailleresse daté du 15 novembre 2023 confirmant que la provision pour charge passera à compter du mois de décembre 2023 à 198 €.

En tout état de cause, et sous réserve que soient ensuite déduites les provisions pour charges de 248€ par mois dont il demande le remboursement, il reconnaît qu’il était bien débiteur de la somme de 7 482,77 € au 2 décembre 2024 selon le décompte établi par commissaire de justice qu’il produit.

Il résulte en effet de ce document, dont la valeur probante doit être considérée comme supérieure à celle du décompte établi par la bailleresse elle-même dans ses écritures, qu’il était débiteur de la somme de 7482,77 €, somme à laquelle il convient toutefois de retrancher les divers frais facturés et les aides personnalisées au logement apparaissant au crédit du compte locatif.

Il y a lieu de relever que, bien qu’il souhaite voir le loyer fixé à 732 €, il doit être considéré qu’il reconnaît, en reconnaissant être débiteur de la somme indiquée par le commissaire de justice hors charges, être ainsi débiteur du loyer hors charges tel que figurant dans ce décompte, soit 760,73 € (958,73-198).

Eu égard à ces éléments, au regard de ce décompte, le solde locatif était au 2 décembre 2024 de 6 895,34 €, en ce compris les provisions pour charges. Or, le décompte locatif établi par la bailleresse fait état d’un solde locatif de 7487,56 € à cette même date.

S’agissant des mois suivants, de janvier à novembre 2025, monsieur [I] [N] ne justifie pas des versements qu’il aurait effectués. Il doit être ainsi considéré que le solde locatif sur cette période s’élève à la somme de 8974,03€, déduction faite des aides personnalisées au logement de décembre 2024 (aide non prise en compte dans le décompte établi par le commissaire de justice) et de janvier à mars 2025 (10 546,03 – [4x 393]).

En définitive, il résulte des pièces produites que le solde locatif arrêté au mois de novembre 2025, charges comprises, s’élève à 15 869,37 € (8974,03 € + 6 895,34 €).

Il convient cependant de déterminer si monsieur [I] [N] doit rester tenu des provisions pour charges sollicitées par la bailleresse, celui-ci contestant en être redevable en l’absence de production d’un décompte ou d’avis de régularisation lui permettant de comprendre leur montant.

Si madame [T] [D] ne justifie pas en effet avoir envoyé un décompte de régularisation à la fin de l’exercice 2023/2024, ce qui ne peut lui être reproché pour l’exercice 2024/2025 eu égard à la date de l’audience encore proche de la fin de cet exercice, elle produit au stade de la présente procédure des documents pour justifier des charges réellement engagées. Elle verse en effet aux débats un projet de répartition des charges de copropriété sur l’exercice 2023/2024 (exercice d’octobre à septembre) et les appels de fond correspondant, outre les appels de fonds sur l’exercice 2024/2025 jusqu’en juin 2025.

Cependant, force est de constater qu’il résulte des appels de fonds produits que les sommes réclamées au titre des charges se sont élevées à la somme de 2 572,84 € au total, sur l’exercice 2023/2024, somme à laquelle doivent être ôtés les montants dus au titre des fonds travaux qui ne peuvent être considérés comme des charges récupérables (83,39 €).

Ainsi, les charges récupérables se sont élevées à 2489,45 € sur l’exercice 2023/2024, soit 207,45 € par mois, alors que le locataire était, compte tenu des développements ci-dessus, tenu de verser 248 € en octobre et novembre 2023, puis 198 € par mois de décembre 2023 à septembre 2024, soit 2178 €. Madame [T] [D] n’a toutefois pas sollicité de régularisation à la hausse dans le cadre de la présente instance. En revanche, elle justifie des appels de fonds sur l’exercice suivant dont il résulte que les charges récupérables, hors fonds travaux, se sont élevées entre octobre 2024 et juin 2025 à 1462,90 €, soit à environ 162,54 € par mois, alors que les provisions pour charges étaient fixées à 198 € par mois.

Les provisions pour charges réclamées au locataire sur cet exercice sont ainsi plus importantes que les sommes dont justifie la demanderesse. En l’absence de preuve du dernier appel de fonds et du projet de répartition pour l’exercice 2024/2025, alors que cet appel a dû lui être communiqué au cours de l’été, compte tenu des dates figurant sur les appels de fonds joints au dossier, il convient de réduire les sommes dues par le locataire au titre de cet exercice et des mois de novembre et décembre 2025, sans préjuger de la régularisation à vernir sur l’exercice 2025/2026). La somme de 35,50 € par mois (198-162,50 €) d’octobre 2024 à novembre 2025 inclus (14 mois), soit 497€, doit être portée au crédit du locataire.

Il convient d’ordonner la compensation des sommes dues, de sorte que, en définitive, madame [T] [D] justifie du principe et du montant de sa créance à hauteur de 15 372,37 € (15 869,37 € – 497 €) au titre des loyers et charges dues jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Il convient dès lors de condamner monsieur [I] [N] à verser cette somme à madame [T] [D].

Sur la demande en résiliation du bail et expulsion

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par voie électronique le 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient ainsi de déclarer recevable la demande en résiliation du bail et en expulsion introduite par madame [T] [D], avant d’en examiner le bien-fondé.

— Sur le bien-fondé de la demande en résiliation du bail et en expulsion

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

De plus, en application de l’article 1741 du code civil, le contrat de location se résout notamment par le manquement du locataire à son obligation de paiement.

En outre, en application des articles 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations, dont fait partie l’obligation de paiement du loyer et des charges, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, madame [T] [D] justifie du contrat de bail, d’un commandement de payer du 23 mai 2024 pour un montant en principal de 1860 €. Il est de surcroît établi que la dette du locataire s’élève à plus de 15 000 €, monsieur [I] [N] reconnaissant en tout état de cause être débiteur, à tout le moins, de plusieurs milliers d’euros. Enfin, ce dernier ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant ou avoir commencé à apurer la dette.

Le paiement du loyer et des charges étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier, en application de l’article 1228 du code civil visé ci-avant, la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Ce manquement étant établi par les pièces susvisées, la résiliation du bail doit être prononcée.

— Sur la demande de délais de paiement sur 36 mois

Monsieur [I] [N] ne produit pas de justificatifs actualisés de sa situation financière. L’attestation de paiement CAF du 12 mars 2025 qu’il verse aux débats permet de relever qu’il a bénéficié d’allocations à hauteur de 1159,69 € dont l’aide personnalisée au logement, une allocation de base Paje liée à sa qualité de parent d’un enfant en bas âge, et du revenu de solidarité active.

En l’état de ces éléments, alors que la dette s’élève à plus de 15 000 €, que le paiement du loyer courant n’a pas été repris, il ne peut lui être accordé aucun délai de paiement.

— Sur la demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [I] [N] étant désormais occupant sans droit ni titre du logement, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, selon les modalités rappelées dans le dispositif de la présente décision.

De plus, il convient de condamner le locataire à régler les loyers et charges dus pour les échéances de décembre 2025 et janvier 2026 à hauteur de 918,28 € par mois (953,78 – 35,50 de charges), sans préjuger de la régularisation à venir pour l’exercice 2025/2026.

Enfin, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et compte tenu du préjudice causé au bailleur du fait de l’occupation du logement sans droit ni titre, il y a lieu de condamner le défendeur à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter de l’échéance du mois de février 2026, non incluse dans la condamnation ci-avant prononcée, et jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 Code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

[…]

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Aux termes de l’article L412-4 du même code, « La durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant par le locataire.

Si la juridiction entend les réelles difficultés rencontrées par le défendeur notamment eu égard à la situation de sa société, et si sa qualité de parent doit être prise en compte, monsieur [I] [N] a cependant déjà bénéficié d’importants délais du fait de la durée de la procédure, l’instance ayant été introduite en septembre 2024. De plus, il ne démontre pas être en capacité de régler les indemnités d’occupation, la dette risquant ainsi encore de s’aggraver. Enfin, il bénéficiera en tout état de cause des délais légaux entourant les opérations d’expulsion.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande de délai complémentaire.

— Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner monsieur [I] [N] aux entiers dépens de l’instance.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y lieu de condamner le défendeur à payer à madame [T] [D] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de monsieur [I] [N] formulée à ce titre est en revanche rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [I] [N] à verser à madame [T] [D] la somme de

15 372,37 € (quinze-mille-trois-cent-soixante-douze euros et trente-sept centimes) au titre des arriérés de loyers et charges, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

REJETTE la demande de fixation du loyer à hauteur de 732 € formulée par monsieur [I] [N] ;

PRECISE que la compensation des sommes dues par les parties a été effectuée dans le cadre du calcul de la créance de la bailleresse ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu 26 septembre 2023 avec effet au 13 octobre 2023, entre monsieur [I] [N] et madame [T] [D] et portant sur les locaux sis 103 B rue André LASSAGNE à L’ARBRESLE (69 210) ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par monsieur [I] [N] ;

AUTORISE madame [T] [D], à défaut pour monsieur [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion des locaux sis 103 B rue André LASSAGNE à L’ARBRESLE (69 210), ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE monsieur [I] [N] à verser à madame [T] [D] les loyers et charges dus pour les échéances de décembre 2025 et janvier 2026 à hauteur de 918,28 € par mois (953,78 – 35,50), sous réserve de la régularisation à venir pour l’exercice 2025/2026 ;

CONDAMNE monsieur [I] [N] à verser à madame [T] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (918,28 €, sous réserve de la régularisation à venir), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais complémentaires pour quitter les lieux formulée par monsieur [I] [N] ;

CONDAMNE monsieur [I] [N] à verser à madame [T] [D] une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de monsieur [I] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [I] [N] aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,