TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01668 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D4C5

AFFAIRE : S.C.I. MLK IMMOBILIER / [R] [Z] [B] [S]

MINUTE N° : 26/00040

DEMANDERESSE

S.C.I. MLK IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CABINET VEREL, avocats au barreau d’ANNECY

DEFENDEUR

Monsieur [R] [Z] [B] [S]

né le 24 Août 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 03 Décembre 2025

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à la SELARL CABINET VEREL.

Expédition délivrée le même jour au défendeur.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 28 octobre 2020, la SCI MLK IMMOBILIER a donné en location à Monsieur [R] [S] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 367 € charges en sus.

Par acte en date du 14 mai 2025, la SCI MLK IMMOBILIER a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, signifié à la CCAPEX.

Par acte en date du en date du 29 septembre 2025 notifié au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, la SCI MLK IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail

— l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3913,91 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts à compter du commandement sur la somme de 3516,12 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

— la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— l’exécution provisoire.

A l’audience, la demanderesse actualise sa demande en paiement à la somme de 4186,33 € compte tenu des échéances courues depuis l’assignation et maintient ses demandes. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] conteste la dette, estimant devoir la somme de 3375 €. Il sollicite l’octroi de délais de paiement selon une mensualité de 220 € et le maintien du bail. Il expose percevoir 2300 à 2500 € par mois, avoir subi une saisie de son salaire de la part de la CAF mais n’avoir aucune autre dette.

Le diagnostic social et financier fait état du CDI de l’intéressé, de l’accueil de ses deux enfants dans le cadre d’un droit de visite et d’hébergement, de son budget sans superflu et du terme prochain de son crédit relatif au véhicule, dont la mensualité est importante.

MOTIFS

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Qu’en l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui a été visée dans le commandement du 15 mai 2025 délivré au défendeur ;

Qu’il ressort du décompte produit que les causes de ce commandement n’ont pas été apurées intégralement dans le délai de deux mois ;

Qu’il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 15 juillet 2025 ;

Mais attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 et applicable immédiatement aux conditions de suspension de la clause résolutoire, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ;

Que le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, ajoute que lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article ;

Qu’en l’espèce, il ressort du décompte produit que Monsieur [S] est redevable au 24 novembre 2025 de la somme de 3536,33 €, échéance de novembre 2025 incluse, déduction faite du paiement réalisé le 10 novembre 2025 figurant bien sur le décompte produit par la bailleresse ;

Qu’il sera donc condamné au paiement de cette somme outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure sur la somme de 3516,12 € et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Qu’il ressort de ce même décompte que Monsieur [S] a acquitté le dernier loyer avant l’audience et a procédé depuis plusieurs mois à des réglements mensuels permettant une diminution de la dette depuis l’assignation ;

Qu’en outre, ses ressources mensuelles de l’ordre de 2500 € le placent en situation de régler la dette locative d’autant que le remboursement de son crédit arrivera à son terme en février 2026 ;

Que dès lors, il convient d’accorder à Monsieur [S] des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ;

Que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus conformément à la demande du défendeur et la clause sera réputée n’avoir jamais joué s’il se libère selon les modalités fixées ;

Que dans le cas contraire, elle reprendra son plein et entier effet de sorte que le bail se trouvera résilié automatiquement, l’expulsion du défendeur pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Qu’il convient de prévoir en outre que dans une telle hypothèse, le défendeur sera redevable non seulement du solde de la dette, redevenu immédiatement exigible, mais aussi d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la déchéance du terme caractérisée par la défaillance dans le paiement intégral d’une échéance, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

Que cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer courant avant la défaillance, majoré des charges et taxes normalement exigibles, et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, s’agissant d’une indemnité réparant le préjudice effectivement subi par le bailleur ;

Attendu par ailleurs que la demanderesse ne caractérise pas la mauvaise foi du défendeur et ne justifie, en tout état de cause, d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement ;

Qu’elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu que le défendeur, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 15 mai 2025, de sa signification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat , mais pas le coût du commandement de payer de l’instance antérieure ;

Qu’il sera également condamné au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire s’applique de plein droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que la clause résolutoire du bail du 28 octobre 2020 consenti par la SCI MLK IMMOBILIER à Monsieur [R] [S], portant sur un logement situé [Adresse 2], est acquise au 15 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SCI MLK IMMOBILIER la somme de 3536,33 € (TROIS MILLE CINQ CENT TRENTE SIX EUROS ET TRENTE TROIS CTS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025 sur la somme de 3516,12 € et à compter du 29 septembre 2025 sur le surplus ;

AUTORISE Monsieur [R] [S] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 16 échéances mensuelles de 220 € (DEUX CENT VINGT EUROS) et d’une 17ème échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la présente décision;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme :

— la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet,

— l’expulsion de Monsieur [R] [S] des lieux sus visés pourra être poursuivie au besoin avec le concours de la force publique dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, le sort des meubles laissés sur place étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— l’intégralité de la somme restant due au titre des loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

— une indemnité d’occupation mensuelle sera due ;

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Monsieur [R] [S] à payer à la SCI MLK IMMOBILIER une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer courant avant la défaillance, charges en sus, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SCI MLK IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SCI MLK IMMOBILIER la somme de 400 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 15 janvier 2024, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais pas celui du commandement de payer du 23 novembre 2021 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE