Du 27 mars 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01172 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VS7

,

[H], [V] épouse, [W]

C/

,

[E], [I] épouse, [N]

— 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité,

[Adresse 1] -, [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame Céline MASBOU, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,lors du délibéré

DEMANDERESSE :

Madame, [H], [V] épouse, [W]

née le 10 Septembre 1942 à, [Localité 2],

[Adresse 2],

[Localité 3]

Représentée par Maître Valérie ARMAND-DUBOURG (SELASU AD AVOCATS), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame, [E], [I] épouse, [N],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Représentée par Maître Anne-Sophie VERDIER (SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER), avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 10 juillet 2025 à comparaître à l’audience du 12 septembre 2025 à neuf heures délivrée à Madame, [E], [I] épouse, [N] à la requête de Madame, [H], [V] épouse, [W] et à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la requérante, il est demandé de juger que Madame, [E], [I] épouse, [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2025 par l’effet du congé aux fins de vente délivré le 31 octobre 2024, d’ordonner son expulsion, le constat et l’estimation des réparations locatives par un commissaire de justice, d’ordonner le séquestre des effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives, d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, de condamner la défenderesse à titre provisionnel au paiement de la somme de 584€ au titre des loyers impayés en 2025 augmentées des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation la somme mensuelle de 3600 € conformément à la clause pénale figurant au contrat de bail outre le paiement d’une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation.

À l’audience du 13 février 2026 après plusieurs renvois de l’affaire Madame, [H], [V] épouse, [W] représentée par son avocat a repris l’exposé de ses prétentions figurant dans l’acte introductif d’instance en ajoutant à titre subsidiaire que si la juridiction refusait de faire application de la clause pénale il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1200 €.

Elle fait valoir qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la validité du congé pour vendre dès lors qu’il s’agit d’une location d’un meublé qui n’est pas soumise aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énonçant que le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Elle indique qu’elle est aujourd’hui âgée de 83 ans qu’elle est malvoyante et souhaite pouvoir vendre son bien immobilier tant qu’elle est en capacité de le faire ayant par ailleurs des problèmes de santé importants n’étant plus en mesure de gérer elle-même son bien.

Elle ajoute qu’il ne peut y avoir de contestation sérieuse en référé sur l’obligation pour le locataire de payer à son terme les loyers et charges en vertu du contrat de bail.

Madame, [E], [I] épouse, [N] demande au juge des référés de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de validation du congé pour vendre signifié le 30 octobre 2024 en raison d’une contestation sérieuse et qu’il serait nul comme non conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de condamnation au paiement des loyers en l’absence de signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’une dénonciation au représentant de l’État de l’assignation en référé.

Elle sollicite à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé la possibilité de s’acquitter de sa dette locative à raison de 36 mensualités et que soit rejetée la demande formée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens afférents au congé et au constat du 14 février 2025 lesquels devront être laissés à la charge de la demanderesse.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validité du congé pour vendre :

La question qui se pose au juge des référés est de savoir si la validité du congé pour vendre relève de ses pouvoirs sans que cela constitue procéduralement une incompétence stricto sensu.

Force est de constater en l’espèce que la défenderesse semble ignorer que s’agissant d’une location d’un logement meublé, ce ne sont pas les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont applicables à peine de nullité du congé pour vendre mais celles de l’article 25 -8 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé donné au locataire par le bailleur pour reprendre le logement notamment aux fins de vente et lequel doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise avec un préavis de trois mois et non de six mois en motivant son refus de renouvellement du bail par un motif légitime et sérieux notamment en raison de l’inexécution par le locataire de l’une des obligations contractuelles lui incombant.

Il sera relevé que le congé pour vendre par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 pour prendre effet à la fin de l’expiration de l’année du bail renouvelé soit le 31 janvier 2025 mentionne bien qu’il est donné en application de l’article 25 -8 de ladite loi pour le motif de vente du bien immobilier donné en location au, [Adresse 3] à, [Localité 3].

Il est établi par les éléments de la procédure que les loyers ne sont pas intégralement payés par la locataire puisqu’il reste du une somme de 584 € et qu’il n’est pas justifié d’une attestation d’assurance pour les risques locatifs depuis 2024 alors que la considération de l’âge de Madame, [H], [V] épouse, [W] et de ses problèmes de santé invalidants notamment une quasi cécité l’empêchent de pouvoir continuer à gérer son bien immobilier et en payer les charges en raison de ses revenus modestes.

Il s’en évince et sans qu’il soit nécessaire de délivrer au locataire un commandement de payer par acte de commissaire de justice et de notifier à la préfecture une copie de l’assignation hors le cas de l’action en résiliation de bail pour défaut de paiement, qu’il convient de valider le congé pour vendre pour le 31 janvier 2025 date non respectée par la locataire qui s’est maintenue dans les lieux en dépit d’un constat d’un commissaire de justice du 14 février 2025 et d’un courrier recommandé.

En conséquence il sera fait droit sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux prétentions de Madame, [H], [V] épouse, [W] en considérant que Madame, [E], [I] épouse, [N] déchue de plein droit de tout titre d’occupation logement louée est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2025 par l’effet du congé qui lui a été délivré régulièrement par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024.

Il échet d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, d’ordonner contradictoirement un constat d’état des lieux de sortie dans la mesure où le commissaire de justice n’a pu effectuer sa mission travail le 14 février 2025 en raison du comportement de la locataire et de faire procéder contradictoirement si nécessaire à l’estimation des réparations locatives par un commissaire de justice, de dire qu’il sera procédé le cas échéant à l’enlèvement lors de l’expulsion des effets mobiliers qui seront entreposés dans un lieu approprié aux frais risques et périls de Madame, [E], [I] épouse, [N].

Madame, [E], [I] épouse, [N] sera condamnée en excluant toute application d’une clause pénale exorbitante et manifestement abusive à payer à Madame, [H], [V] épouse, [W] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges avec revalorisation conformément aux termes du bail à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité d’occupation.

Il est nécessaire de prévoir la libération des lieux et la remise des clés sous astreinte provisoire de 50 € pendant un délai maximum de trois mois passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et laquelle astreinte pourra être liquidée par cette même juridiction sur la requête de la partie la plus diligente.

Il convient en outre de condamner Madame, [E], [I] épouse, [N] à payer à Madame, [H], [V] épouse, [W] à titre provisionnel la somme de 584 € au titre des loyers impayés au 30 janvier 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente décision sans qu’il y ait lieu d’octroyer un quelconque délai pour le règlement de la dette locative.

L’équité commande d’allouer à Madame, [H], [V] épouse, [W] une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation et du constat de commissaire de justice du 14 février 2025.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare valide le congé aux fins de vendre délivré à Madame, [E], [I] épouse, [N] le 31 octobre 2024 pour prendre effet le 1er février 2025 concernant le logement situé au, [Adresse 3] à, [Localité 3].

Dit que Madame, [E], [I] épouse, [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2025 par le fait du congé délivré.

Ordonne à défaut de libération volontaire des lieux et de remise des clés sous astreinte de 50 € pendant un délai maximum de trois mois passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision , son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Dit que la présente juridiction pourra statuer sur la liquidation de l’astreinte à la requête de la partie la plus diligente.

Dit qu’il sera procédé contradictoirement à un constat de l’état des lieux de sortie et le cas échéant à l’estimation des réparations locatives par un commissaire de justice.

Condamne Madame, [E], [I] épouse, [N] à payer à Madame, [H], [V] épouse, [W] à titre provisionnel la somme de 584 €au titre des loyers impayés au 31 janvier 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Madame Madame, [E], [I] épouse, [N] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges à compter du 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité d’occupation

Rejette les demandes reconventionnelles de Madame, [E], [I] épouse, [N].

Condamne Madame, [E], [I] épouse, [N] à payer à Madame, [H], [V] épouse, [W] une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation et du constat de commissaire de justice du 14 février 2025.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits

Le greffier Le président

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