Du 18 novembre 2025

5AF

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 24/03313 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z6BY

[V] [O],

[S] [E]

C/

S.A.S. IMMO DE FRANCE,

Société LA FONCIERE DI 01/2010

— Expéditions délivrées à

M^e Elisa GOURGUE-JOUNET

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

— FE délivrée à

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 18 novembre 2025

JUGE : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [O]

né le 22 Mai 1986 à [Localité 9] (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010981 du 27/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [S] [E]

né le 17 Avril 1991 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Elisa GOURGUE-JOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL EGJ AVOCAT

DEFENDERESSES :

S.A.S. IMMO DE FRANCE AQUITAINE

RCS de [Localité 8] n° 528 998 602

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, Avocat au barreau de BORDEAUX

SC LA FONCIERE DI 01/2010

RCS DE [Localité 11] N° 515 059 988

[Adresse 4]

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 septembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignations devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 3 octobre 2024 à comparaître à l’audience du 7 janvier 2025 à neuf heures délivrées à La SAS IMMO DE FRANCE et à la SC LA FONCIERE DI 01/2010 à la requête de Monsieur [V] [O] et de Monsieur [S] [E] et à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des requérants, il est demandé au tribunal de juger que le protocole transactionnel signé le 22 janvier 2018 a valeur de contrat et que Monsieur [V] [O] et Monsieur [S] [E] sont fondés à engager la responsabilité contractuelle de La SAS IMMO DE FRANCE et de la SC LA FONCIERE DI 01/2010 lesquelles seront condamnées à réaliser les travaux nécessaires à la réparation des causes et conséquences des désordres sous le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 1000 € par jour de retard compte tenu de l’ancienneté du litige pendant une durée d’un an outre leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

À l’appui de leurs prétentions les requérants font valoir qu’en raison des désordres survenus dans leur appartement ils ont sollicité l’organisation d’une expertise dommage ouvrage, les travaux auraient été exécutés mais sans faire cesser les troubles, la situation s’étant par la suite aggravée de sorte qu’ils ont saisi le juge des référés par acte du 13 novembre 2017, les parties s’étant reprochées et ont régularisé un protocole d’accord du 22 janvier 2018 lequel prévoit en son article 2 leur relogement dans un appartement du même immeuble et dont les clés devaient leur être remises aux plus tard 15 jours à partir de la date de la signature du protocole d’accord par l’ensemble des parties avec un engagement de faire réaliser tous travaux de reprise des causes et des conséquences des désordres affectant le logement actuel de Monsieur [V] [O] et de Monsieur [S] [E].

À l’audience du 23 septembre 2025 après plusieurs renvois, les demandeurs soutiennent que les travaux de reprise des désordres dans leur ancien logement n’ont pas été réalisés et qu’ils entendent engager la responsabilité du bailleur et du mandataire en se fondant sur les éléments du protocole d’accord.

Monsieur [V] [O] et Monsieur [S] [E] ont repris l’essentiel de leurs prétentions et moyens développés dans leur acte introductif d’instance.

La SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE conclut au rejet des prétentions des demandeurs et à leur condamnation au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Elle soutient que les termes du protocole du 22 janvier 2018 conclu entre Monsieur [V] [O] et Monsieur [S] [E] et la SC FONCIERE DI 01/2010 ne lui sont pas opposables étant un tiers vis-à-vis de ces parties et qu’elle ne vient pas aux droits de cette société qui aurait été dissoute par voie de transmission universelle de patrimoine au profit de la SAS FONCIA [Localité 8] et qu’elle ne peut se voir reprocher en tant qu’administrateur et gestionnaire de biens l’existence d’un vice caché de la chose louée dès lors qu’elle ne pouvait en avoir connaissance puisque seules les expertises ont permis de les mettre en évidence et qu’elle justifie de nombreuses diligences engagées afin de parvenir à la cessation définitive des infiltrations dans l’appartement litigieux dont la cause des désordres est située dans les parties communes de sorte que seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic peut engager des travaux dans les parties communes.

Elle ajoute qu’il n’ait démontré aucune faute qui lui soit imputable et qu’il n’est pas non plus justifié par les demandeurs de l’existence d’un quelconque préjudice alors que ces derniers ont été depuis 2018 logés dans un appartement similaire dans la même résidence pour un loyer moindre et que leurs frais de déménagement ont été pris en charge par leur bailleur étant précisé que le préjudice subi en raison des désagréments liés au dégât des eaux survenu en 2017 dans leur appartement initial a déjà été pris en charge par leur bailleur à hauteur de la somme de 3000 € dont le règlement devait intervenir au plus tard dans les 15 jours de la signature du protocole par l’ensemble des parties au moyen d’un chèque libellé à l’ordre de la carpa qui sera remis par le conseil des débitrices au conseil des créanciers.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes du protocole d’accord transactionnel entre Monsieur [V] [O] et Monsieur [S] [E] d’une part et la SC LA FONCIERE DI 01/2010 et la société FONCIA TOURNY d’autre part en date du 16 février 2018, ces dernières sociétés se sont engagées à reloger Monsieur [V] [O] et Monsieur [S] [E] dans un appartement du même immeuble que celui où se situe l’appartement qu’ils occupent présentement correspondant au numéro 405 du bâtiment de l’îlot [Adresse 10] d’une superficie de 66,56 m² conforme au plan joint en annexe au présent protocole et dont la SC FONCIERE DI 01/ 2010 atteste détenir la propriété.

Il était prévu également que les clés de l’appartement devaient être remises à Monsieur [V] [O] et à Monsieur [S] [E] au plus tard 15 jours à partir de la date de la signature du protocole par l’ensemble des parties avec établissement d’un état des lieux et l’engagement de réaliser ou faire réaliser tous les travaux de reprise des causes et des conséquences des désordres affectant le logement actuel de Monsieur [V] [O] et de Monsieur [S] [E] y compris tous travaux de réfection des embellissements et ce au plus tard dans le délai d’une année à compter de la signature du protocole par l’ensemble des parties et de permettre à Monsieur [V] [O] et à Monsieur [S] [E] de réintégrer leur logement dans le délai d’une année.

Enfin il était stipulé dans le protocole d’accord une somme globale, forfaitaire et définitive de 3000 € qui devait leur être réglée en réparation de leurs divers préjudices.

Monsieur [V] [O] et Monsieur [S] [E] devaient régler également pendant toute la durée du relogement dans le lot 405 un loyer mensuel de 416,09 euros outre 31,95 euros au titre de la location d’un emplacement de stationnement et 120 € à titre de provision sur charges et qu’ils ne régleront aucune des sommes dues au titre du contrat de bail du 14 novembre 2014 pendant la même durée.

Le mandat de gestion des programmes existants confié à la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE par acte du 22 avril 2021 ne stipule pas que cette société vient aux droits de la SC LA FONCIERE DI 01/2010 ou que le protocole d’accord reçu sus-énoncé lui serait expressément opposable au lieu et place de la société FONCIERE DI 01/2010 mais il est prévu à l’article 10 sur la responsabilité du mandataire qu’il répond de la bonne fin des opérations conclues avec des tiers dans le cadre de l’exécution de son mandat et qu’il demeure seul engagé en renonçant à tout recours contre le mandant pour les actes qu’elle qu’en soit la nature accomplis en dehors de sa mission

ou sans révéler le nom de son mandat par les conséquences de ses délits ou quasi-délits.

En revanche il résulte des pièces produites aux débats et en particulier d’un courrier de Madame [D] [G] responsable de la gestion locative en date du 16 juin 2024 que la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE a tout mis en œuvre pour permettre à Monsieur [V] [O] et à Monsieur [S] [E] de regagner leur appartement alors qu’à plusieurs reprises de nouvelles infiltrations sur la toiture terrasse ont été relevées par les experts désignés après l’exécution de travaux de reprise et des travaux à l’intérieur de l’appartement que les demandeurs devaient reprendre et que s’agissant des parties communes seul le syndic de copropriété est habilité à intervenir, une assemblée générale de la copropriété ayant eu lieu le 16 avril 2025 aux termes de laquelle il a été décidé au point 15 selon le devis TEBAG de la réfection de la toiture terrasse du bâtiment D1 pour un montant de 101 917,80 € TTC , le coût des travaux étant réparti selon les charges bâtiment et les tantièmes attachés au lot de chaque copropriétaire.

Il résulte de ces motifs d’une part que la société LA FONCIERE DI 01/2010 ne peut voir sa responsabilité engagée dans le cadre de l’exécution du protocole d’accord pour des faits survenus postérieurement à la signature du contrat de mandat de gestion confié à la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE le 22 avril 2021 avec la SC FONCIERE DI 01/2010.

En effet il est stipulé dans ce mandat de gestion aux termes de l’article 10 sur la responsabilité du mandataire qu’il répond de la bonne fin des opérations conclues avec des tiers dans le cadre de l’exécution de son mandat et qu’il demeure seul engagé en renonçant à tout recours contre le mandant pour les actes qu’elle qu’en soit la nature accomplis en dehors de sa mission ou sans révéler le nom de son mandat par les conséquences de ses délits ou quasi-délits.

Par ailleurs il est également établi que nonobstant plusieurs rapports d’expertise, l’exécution des travaux de reprise sur la toiture terrasse de l’immeuble en cause, les infiltrations ont perduré alors que des travaux de réfection de l’appartement de Monsieur [V] [O] et de Monsieur [S] [E] ont été réalisés et qu’il aura fallu attendre une assemblée générale de la copropriété pour décider de l’exécution de travaux importants avec reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse.

Il est également démontré que la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE s’est employée auprès des entreprises à faire réaliser les travaux préconisés par les experts sans aboutir à un résultat concluant.

Monsieur [V] [O] et Monsieur [S] [E] ont donc continué à occuper leur logement de remplacement tout en bénéficiant d’un loyer plus modique et après avoir été indemnisés d’une manière globale, forfaitaire et définitive à hauteur de 3000 € montant fixé le protocole d’accord entre les parties.

Il convient donc dans ces conditions, alors qu’il n’est pas contesté que les travaux nécessaires à la réparation des causes et conséquences des désordres impactant l’appartement des demandeurs devront être réalisés dès que possible sans qu’il y ait lieu de fixer une astreinte provisoire alors que la durée des travaux est susceptible d’évoluer en fonction de divers paramètres qui ne peuvent être déterminés à la date à laquelle le jugement sera prononcé.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance seront laissés à la charge de Monsieur [V] [O] et de Monsieur [S] [E] et recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition greffe et en premier ressort.

Déclare les demandes de Monsieur [V] [O] et de Monsieur [S] [E] régulières, recevables mais mal fondées.

Les rejette.

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [V] [O] et Monsieur [S] [E] aux dépens de l’instance lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection