TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00723 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBG

3 copies

GROSSE délivrée

le 15/09/2025

à M^e Hubert HAZERA

M^e Alice MONSAINT

Rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [F] [S]

née le 28 Janvier 1952 à

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Hubert HAZERA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [L] [K]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Alice MONSAINT, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Alice MONSAINT, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. ELA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Alice MONSAINT, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 21 février 2025, Mme [S] a fait assigner la SARL ELA, Mme [K] et M.[K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la SARL ELA et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10], si besoin était avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner le retrait de l’ensemble des meubles, mobiliers et autres matériels situés dans le local commercial et à défaut, l’autoriser à procéder à leur vente pour recouvrer tout ou aprtie de la dette d’arriérés de loyers ou d’indemnités d’occupation ;

— condamner solidairement la société ELA, Mme [K] et M.[K] à lui payer la somme de 33 945,34 euros au titre des loyers et provisions sur charges exigibles arrêtée au mois de février 2025 ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 3 778,14 euros à compter du 1er ùmars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux

— condamner la SARL ELA à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation et de la décision, avec distraction au profit de M^e Hazera par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 30 mars 2021, elle a donné à bail à la SARL ELA, en cours de formation, des locaux à usage commercial situés [Adresse 6] à [Localité 10] ; que M. Et Mme [K], respectivement futur associé et future gérante, se sont portés cautions solidaires ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 31 décembre 2024 dénoncé aux cautions le 09 janvier 2025, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans effet.

Appelée à l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 07 juillet 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— Mme [S], le 1er juillet 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes à titre principal et à titre subsidiaire, forme les mêmes demandes à l’encontre de la seule société ELA ;

— les défendeurs, le 23 juin 2025, par des écritures dans lesquelles ils sollicitent :

à titre principal, le débouté de Mme [S] de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— le débouté de Mme [S] de ses demandes à l’encontre de Mme et de M. [K] en leur qualité de cautions ;

en tout état de cause, la condamnation de la demanderesse à leur verser à chacun la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les défendeurs font valoir que les des demandes se heurtent à des contestations sérieuses ; que les locaux subissent depuis l’entrée dans les lieux des dégâts des eaux provenant des canalisations communes des étages supérieurs de l’immeuble, lequel appartient entièrement à la bailleresse, désordres qui ont obligé la société ELA à fermer tout ou partie du local, entraînant des pertes d’exploitation ; qu’elle est donc fondée à opposer l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ; que l’engagement de caution est nul en raison de son ambiguïté notamment sur sa durée.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés (article 20 du bail) ;

— que les époux [K] ont souscrit à cette occasion un engagement de caution ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 31 décembre 2024 pour un montant de 26 389,06 euros au titre de l’arriéré locatif et 232,62 euros au titre du coût de l’acte ;

— que ce commandement a été régulièrement dénoncé aux cautions le 09 janvier 2025 ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que la dette s’élevait au 1er juillet 2025 à la somme de 53 276,72 euros.

Les défendeurs opposent :

— d’une part, que la société ELA est fondée à opposer une exception d’inexécution compte tenu du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance qui a rendu l’exploitation du local impossible ;

— d’autre part, que l’acte de caution signé par les époux [K] est nul.

sur les demandes à l’encontre de la société ELA :

Il ressort des pièces produites (PV d’expertise suite aux sinistres des 21 décembre 2021 et 17 avril 2023, attestations de clients régularisées en cours de délibéré, échanges avec l’agence gestionnaire) que les locaux ont été affectés à plusieurs reprises, entre décembre 2021 et septembre 2024, par des infiltrations qui ont causé des dommages sur les marchandises et ont contraint la locataire à condamner temporairement une partie du magasin pendant plusieurs semaines.

La demanderesse, qui soutient qu’elle a toujours fait diligence pour valider les devis et payer les factures, est cependant fondée à faire valoir que la preuve n’est rapportée ni d’une impossibilité d’exploiter ni d’une perte d’exploitation (au demeurant non chiffrée), le magasin n’ayant pas été fermé, et les expertises n’ayant conclu à aucun préjudice indirect.

C’est par ailleurs à bon droit qu’elle relève que la société ELA, tout en se plaignant des désordres, n’a jamais sollicité la réduction ou la suppression de son loyer ni sa consignation, ni réalisé de démarches en vue de la prise en charge de la perte de revenus à sa compagnie d’assurance.

L’exception d’inexécution invoquée par la société ELA ne constituant pas une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835, le juge des référés a le pouvoir de statuer sur les demandes.

sur les engagements de caution :

Les époux [K] soutiennent, au visa de l’article 2297 du code civil, que leur engagement de caution est nul en raison des imprécisions et ambiguités qui l’affectent, s’agissant notamment de la durée de l’engagement.

L’article 2297 dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

L’engagement de caution signé par les époux [K] comporte une mention manuscrite de la main de chacun, rédigée en ces termes : “lu et approuvé, bon pour caution solidaire et indivise de toutes sommes ou obligations dues par le preneur au bailleur fixée pour la durée de la première période triennale à la somme de cent vingt mille neuf cent soixante euros au titre du loyer et des provisions pour charges, le montant du loyer actuel hors charges est de 39 600 euros par an (trente neuf mille six cents euros). Ce cautionnement est donné pour la durée initiale du bail soit 9 ans.”

Par cette mention, les cautions ont reconnu ne pouvoir exiger de la bailleresse qu’elle poursuive d’abord la locataire, étant relevé qu’en tout état de cause, cette dernière est aussi partie à la présente instance.

Quant à la durée de l’engagement, elle est clairement fixée à 9 ans, aucune ambiguité ne résultant de la mention, dans l’acte d’engagement, du montant des sommes dues au titre de la première période triennale.

La valeur de l’engagement de caution de Mme et M. [K] n’est donc pas sérieusement contestable.

Il résulte de l’ensemble des éléments susvisés que la résiliation du bail commercial est intervenue le 31 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL ELA, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 1er février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SARL ELA est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner solidairement la SARL ELA et les époux [K] au paiement de la somme provisionnelle de 33 945,34 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de février 2025, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner solidairement la SARL ELA et les époux [K] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 3 778,14 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

sur les autres demandes :

La société ELA sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Les défendeurs seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La société ELA sera condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE la résiliation, par acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant Mme [S] et la SARL ELA

DIT qu’à compter du 1er février 2025, la SARL ELA est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL ELA, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] [Localité 9] [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNE le retrait de l’ensemble des meubles, mobiliers et autres matériels situés dans le local commercial et à défaut ;

CONDAMNE solidairement la société ELA, Mme [K] et M.[K] à payer à Mme [S] :

1°) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025, la somme provisionnelle de

33 945,34 euros, mensualité de février comprise ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme 3 778,14 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE Mme [S] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE la SARL ELA à payer à Mme [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, avec recouvrement direct au profit de M^e Hazera par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,