TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 24/02184 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZS6L

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 16/06/2025

à M^e Philippe DE FREYNE

Maître [N] [K] de la SELARL MILANI – WIART

COPIE délivrée

le 16/06/2025

au service expertise

Rendue le SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [M] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI – WIART, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 08 octobre 2024, Monsieur [D] a assigné Monsieur [W], au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— condamner le défendeur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, à faire réaliser les travaux de remise en état et conformité concernant l’isolation, l’installation électrique, santaire et l’assainissement des locaux donnés à bail ;

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise, aux frais avancés du défendeur ;

— ordonner la suspension du paiement des loyers ;

— subsidiairement, dire que les loyers seront consignés entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de BORDEAUX ;

— en tout état de cause,

— condamner le défendeur à lui verser une provision de 3 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;

— le condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Le demandeur expose que, par acte sous seing privé du 1er juin 2016, le défendeur lui a donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] aux fins d’exercer son activité de mécanicien automobile ; qu’il subit depuis plusieurs années d’importants problèmes sur lesquels il a vainement alerté son bailleur, notamment en septembre 2023 suite à un effondrement de terrain à la suite de fortes intempéries ; qu’il rencontre aussi des désordres concernant la toiture, l’électricité, et de l’absence de mise aux normes des locaux ; qu’en réponse à sa mise en demeure du 05 décembre 2023, le défendeur a indiqué avoir mandaté des entreprises ; que néanmoins rien n’a été fait ; que le défendeur ne respecte pas ses obligations contractuelles de jouissance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 19 mai 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le demandeur, le 23 avril 2025, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes et conclut au rejet des demandes adverses ;

— le défendeur, le 06 février 2025, par des écritures dans lesquelles il conclut à l’incompétence du juge des référés, au débouté du demandeur de toutes ses demandes, et à sa condamnation à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il fait valoir que dès qu’il a eu connaissance des désordres, il a diligenté les travaux de remise en état réclamés par son locataire entre 2023 et 2024 ; que tous les devis ont été signés et acquittés avant l’introduction de l’instance ; que le demandeur a été régulièrement informé de ses démarches ; qu’en revanche, celui-ci a manqué à son obligation d’entretien du local et des abords ; qu’il existe des contestations sérieuses sur ses demandes indemnitaires.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de travaux sous astreinte :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 lui permet de prendre toute mesure nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le défendeur conteste devoir prendre en charge les travaux réclamés en faisant valoir qu’il a fait réaliser de nombreux travaux pour répondre aux demandes de son locataire, et que la responsabilité de certains désordres incombent à ce dernier qui ne respecte pas son obligation d’entretien.

Il ressort des pièces et des débats, et notamment du PV de constat du 07 mars 2025, que si le bailleur a en effet fait réaliser des travaux, ceux-ci n’ont pas permis de remédier complètement aux désordres qui affectent notamment l’installation électrique et le réseau sanitaire. Pour autant, les circonstances ne permettent pas de retenir de la part du bailleur, qui a missionné diverses entreprises, et s’est acquitté de sommes non négligeables, une inertie justifiant sa condamnation à faire réaliser les travaux sous astreinte alors qu’à ce jour, la réalité et l’imputabilité des travaux requis restent à déterminer.

La demande sera donc rejetée.

sur la mesure d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

Monsieur [D] justifie en l’espèce d’un intérêt légitime à voir organiser une expertise judiciaire aux fins de voir déterminer la cause des désordres qu’il allègue, et dont la réalité est établie par les pièces versées aux débats.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, dans les termes précisés au dispositif, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés du demandeur.

sur la demande de provision :

L’article 835 alinéa 2 prévoit que le juge des référés peut, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le demandeur se prévaut d’un préjudice dont il ne démontre ni l’existence ni le montant. L’obligation pesant sur le défendeur de le réparer se heurte à une contestation sérieuse qui commande le rejet de la demande.

sur la suspension du règlement du loyer :

Aux termes des dispositions de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne n’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Le demandeur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que les désordres l’empêchent d’exercer son activité au sein des locaux donnés à bail et le privent de la jouissance desdits locaux. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de suspension/ou de consignation de paiement du loyer.

sur les autres demandes :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Les dépens seront provisoirement supportés par le demandeur, qui pourra ultérieurement les inclure le cas échéant dans son préjudice matériel.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder Madame [V] [B] épouse [L], Cabinet [V], [Adresse 2]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

Après avoir convoqué et entendu les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueilli leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, s’être fait remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— procéder à l’examen des lieux situés [Adresse 5] donnés à bail à Monsieur [D] par Monsieur [W]

— vérifier si les désordres et nuisances allégués existent ;

— dans l’affirmative, les décrire et en indiquer la nature ; dire si les locaux commerciaux ont fait l’objet de travaux ou d’aménagement non conformes ;

— procéder à toutes vérifications utiles pour en déterminer les causes afin de permettre aux juges de se prononcer sur les responsabilités encourues

— décrire le cas échéant les travaux nécessaires à une remise en état

— donner son avis sur les travaux propres à remédier aux nuisances ; en évaluer la durée et le coût ; dire à qui ils incombent ;

— fournir tous éléments utiles pour déterminer les préjudices de toutes natures occasionnés par les désordres

— plus généralement, faire toutes observations utiles

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DIT que l’expert devra déposer un pré-rapport, le soumettre aux parties à qui il impartira un délai pour présenter leurs dires et qu’il devra répondre aux dires reçus dans le délai imparti

DIT que l’expert déposera son rapport au Greffe de ce Tribunal dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine et qu’il en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs conseils ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente expertise ;

FIXE à la somme de 3 000 euros la provision que Monsieur [D] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

DIT que le demandeur conservera provisoirement la charge des dépens.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,