TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 7]

[Localité 5]

MINUTE :

N° RG 24/00286 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTMV

[S] [V]

C/

[Y] [P] NEE [B]

— Expéditions délivrées à

le

— SCP D’AVOCATS INTER BARREAUX DE BRISIS – ESPOSITO

— SELARL FREDERIC DUMAS

JUGEMENT

EN DATE DU 09 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire au Tribunal de Proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 06 Mai 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par la SELARL FREDERIC DUMAS

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [P] née [B]

née le 23 Septembre 1971 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par la SCP D’AVOCATS INTER BARREAUX DE BRISIS – ESPOSITO

PROCEDURE ET FAITS

Selon bail en date du 21 mai 2021, Mme [Y] [P] a loué à Mr [S] [V] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Le bail a pris effet le 1er juillet 2021 pour une période de trois ans renouvelable et pour un loyer de 650 € outre 40 € de provisions sur charges.

Lors de la remise du bail ne figurait aucun diagnostic de performances énergétiques et le bail prévoyait un loyer à hauteur de 650 € alors que le dernier loyer au 10 novembre 2020 était de 400 €. Par ailleurs, depuis son entré dans les lieux le locataire est confronté à l’hostilité des copropriétaires de la résidence qui ont pris en assemblée générale une résolution visant à assigner Mme [Y] [P] en sa qualité de bailleresse relativement au comportement de son locataire et notamment du fait de la pose d’un store sans autorisation de l’assemble générale. Mr [S] [V] s’est par ailleurs inquiété auprès de sa bailleresse du montant de son loyer lequel ne pouvant être supérieur au dernier loyer en vigueur lors de son entrée dans les lieux dès lors qu’il n’était démontré aucun motif de déplafonnement pour travaux d’amélioration ou de mise en conformité et demandait l’application de ce dernier loyer. Mme [Y] [P] n’a pas répondu à sa demande et a fait délivrer congé le 30 novembre 2023 à effet au 30 juin 2024 pour motif sérieux et légitime. Mr [S] [V] a contesté les termes de ce congé il a saisi un conciliateur de justice le 3 janvier 2024 mais un constat d’échec a été établi le 6 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Mr [S] [V] a assigné Mme [Y] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité d’Arcachon à l’audience du 22 octobre 2024 aux fins de voir :

dire que le loyer du contrat de bail du 21 mai 2021 à effet au 1er juillet 2021 ne pouvait s’entendre que du montant de 400 € versé par le dernier locataire et non 650 € ;condamner en conséquence Mme [Y] [P] au remboursement au profit de Mr [V] d’une somme de 9 000€ arrêtée au 30 juin 2024, outre toutes sommes versées en sus du loyer exigible de 400 € à compter du 1er juillet 2024,dire qu’en l’absence de justificatif de régularisation annuelle de charges, la provision exigible devra être remboursée et condamner Mme [Y] [P] au remboursement au profit de Mr [V] de la somme de 1 440€ arrêtée au 30 juin 2024, outre la provision de 40 € mensuelle versée à compter du 1er juillet 2024,dire qu’à défaut d’une production d’un diagnostic de performances énergétiques ne classant pas l’immeuble loué en F ou G, aucune indexation ne saurée être invoquée,dire nul et sans effet le congé délivré le 30 novembre 2023 à effet au 30 juin 2024 pour motif sérieux et légitime faute de justification de la réalité desdits motifs,condamner Mme [Y] [P] au paiement d’une somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code Procédure Civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 6 mai 2025 à laquelle cette affaire a été retenue après plusieurs renvois, Mr [S] [V] est représenté par Maître Frédéric DUMAS qui a maintenu ses demandes initiales.

Mme [Y] [P] est représentée par Maître [U] [D] qui répond qu’en aucun cas Mr [S] [V] ne pouvait se prévaloir du montant du loyer versé par les derniers locataires car il ne s’agissait pas du même type de contrat de location, la bailleresse était donc libre de fixer le loyer à hauteur de la valeur locative du bien s’agissant d’un nouveau contrat pour logement nu et d’une durée d’un an conformément aux dispositions de l’article 4 du décret du 27 juillet 2017 par ailleurs le logement avait fait l’objet d’importants travaux de rénovation depuis la précédente location moins de six mois après la location au requérant. Par ailleurs, Mr [V] s’est systématiquement opposé à la venue d’un technicien de sorte qu’aucun DPE n’a pu être établi, de plus la révision du loyer en cours de bail interdite selon la loi citée par le requérant, ne concerne que les baux conclus depuis le 24 août 2022. Il ajoute que concernant la régularisation annuelle des charges, le locataire en a été informé régulièrement à l’appui des documents utiles et que d’ailleurs il s’était engagé à son paiement comme le confirme les mails échangés. Elle précise que le congé délivré pour motif réel et sérieux est justifié par les témoignages des résidents, des photographies, une main courante, plusieurs courriers et courriels, une mise en demeure de la bailleresse. Enfin, elle demande de débouter Mr [V] de l’ensemble de ses prétentions, de juger valable le congé délivré au locataire le 30 novembre 2023, de constater qu’il est un occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024, d’ordonner son expulsion, de le condamner au paiement d’une somme de 598 € correspondant à la différence de loyer pour la période du 1er août 2022 au 1er juillet 2024, le condamner à la régularisation des charges du 1er avril 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux et à une indemnité d’occupation mensuelle de 676€ à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, le condamner au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur le montant du loyer

Mr [S] [V] sollicite qu’il soit retenu que le dernier loyer acquitté par le précédent locataire lui soit appliqué à hauteur de 400 € hors charges selon les dispositions de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1986 et réclame le trop perçu dans la limite de la période triennale soit la somme totale de 9 000 € à la date de la saisine, et 250 € mensuels à compter de l’assignation.

A ce titre, il y a lieu de retenir qu’avant que Mr [V] ne prenne à bail le logement en cause, Mme [Y] [P] avait loué son bien meublé et pour une courte durée, ce qui n’est pas contesté, rappelant que la location sur le bassin est surtout saisonnière que la location d’un logement nu et à l’année n’a pas vocation à s’exercer dans les mêmes conditions puisque la durée est d’une année renouvelable et que le bailleur se prive dans ce cas du rapport plus lucratif des mois d’été. De plus, l’article 4 du décret du 27 juillet 2017 pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les conditions dans les quelles le loyer du nouveau contrat de location peut-être réévalué par dérogation au principe de limitation de l’évolution des loyers.

Notamment ce texte évoque les logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, ils peuvent être dans ce cas réévalué.

Mme [Y] [P] démontrent la réalisation de ces travaux avant l’entrée dans les lieux de Mr [S] [V], ce qu’il n’ignore pas au vue des échanges entre les parties.

Il est par ailleurs démontré, s’agissant du diagnostic de performance énergétique que Mr [S] [V] s’est systématiquement opposé au passage du technicien bien qu’il se soit plaint de déperdition due à la ventilation sans pour autant accepter, qu’un professionnel en fasse le constat et exécute les travaux utiles de réfection de l’aération du logement comme le lui a reproché dans ses échanges la défenderesse à plusieurs reprises.

S’agissant de la révision du loyer, il est également démontré que le requérant n’a jamais réglé la différence de loyer contractuellement prévue de 26 € du 1er août 2022 au 1er juillet 2024 soit 598€ estimant qu’elle ne lui était pas légalement applicable que cependant le texte visé par le locataire ne s’applique qu’à compter du 25 août 2022, ce qui ne concerne pas le bail en l’espèce ; ni procédé à la régularisation des charges malgré la demande de sa bailleresse le 12 mai 2023 et son accord pour le paiement de la somme de 355,69€ le 6 juin 2023, étant précisé que le décompte et les pièces justificatives lui ont été communiquées comme cela est rappelé dans les échanges entre les parties.

En conséquence, Mr [S] [V] sera débouté des demandes à ce titre et condamné au paiement de la somme de 598 € au titre de la différence de loyer du 1er août 2022 au 1er juillet 2024, et à la somme de 355,69 € au titre de la régularisation des charges.

Sur le congé

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 27 juillet 2023 :

« – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

Mme [Y] [P] entend se prévaloir du congé pour motif réel et sérieux qu’elle a fait délivrer par acte du 30 novembre 2023 à effet du 30 juin 2024 correspondant à la date annuelle de fin de bail.

Mr [S] [V] conteste la validité du congé sur l’intention réelle de reprise en l’absence de pièces justificatives jointes au congé, cependant les faits de tapage nocturne et diurne, le non respect récurrent de l’emplacement de stationnement, l’obturation quasi-totale et volontaire des fenêtres du séjour et de la salle de bain des voisins pour s’approprier un espace commun, le comportement injurieux et parfois violent à l’encontre des occupants de l’immeuble sont les griefs qui justifient le caractère réel et sérieux du congé. Ils sont étayés par les témoignages de résidents, une déclaration de main courante de Mr [Z], un procès-verbal de constat du 13 décembre 2022, des photographies, des courriers et mails, le compte rendu de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2022, la mise en demeure adressée à la défenderesse.

Le courrier de Mme [Y] [P] adressé à Mr [S] [V] du 14 novembre 2022 est très explicite déjà sur les manquements reprochés au locataire et les reproches des résidents sur son comportement inapproprié, ses relations difficiles avec les voisins. De fait, Mr [S] [V] ne peut sérieusement soutenir qu’il ignorait les reproches qui lui étaient fait.

Il ressort de ces éléments et des explications des parties que le congé qui a été délivré à Mr [S] [V] est recevable en la forme, ce qui n’est pas contesté.

S’agissant du motif de reprise, il ne peut être contesté que le congé justifie conformément aux dispositions légales visées le motif réel et sérieux en ses termes : «Ce congé est justifié par les faits suivants :

tapage nocturne et diurne ;

non-respect récurrent de votre emplacement de stationnement ;

obturation quasi-totale et volontaire des fenêtres du séjour et de la salle de bains des voisins : Mr et Mme [Z] ;

vous avez un comportement injurieux et parfois violent à l’encontre des occupants de l’immeuble.

Il convient de rappeler que pour apprécier le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur pour reprise le juge peut retenir tous faits dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention ce qui est le cas en l’espèce à l’examen des pièces versées citées plus haut.

Pour exemple les témoignages de :

Mme [G] [M] qui regrette d’être réveillée par des bruits de moteur et de porte par un véhicule appartenant au requérant lequel gare deux véhicules dont une camionnette alors qu’il n’a qu’une place. Elle remarque que le requérant s’est approprié la courette et l’a aménagé comme une pièce à vivre en occultant 95 % les deux fenêtres de leur voisin par des panneaux peints.Mme [A] [J] qui confirme que le requérant occupe deux places de parking prétextant que ces places sont libres en dehors de la saison mais indiquant que durant la saison estivale il a refusé de garer son camion à l’extérieur de la résidence disant qu’il ne changerait pas ses habitudes. Elle confirme également les nuisances sonores à 6h30 du matin lorsque Mr [V] laisse tourner le moteur de son véhicule du 10 ou 15 minutes et toutes remarques à ce titre entraîne des insultes. Les soirées entre amis qu’ils organisent sont très bruyantes et tardives.Mr et Mme [N] [R] estiment pour leur par que les agissements de Mr [V] portent atteinte à la sécurité.La déclaration de main courante de Mr [L] [Z] qui indique que le 2 juin 2022 à 19h45, Mr [V] a fait irruption dans son logement sans y avoir été autorisé qu’il était fortement alcoolisé et voulait le faire sortir pour échanger des coup après l’avoir bousculé.Le procès-verbal du commissaire de justice du 13 décembre 2022 dans lequel il est constaté chez Mr [Z] une obturation par un liteau en bois fixé sur la grille de défense de l’ouverture avec des fils de fer, du châssis double côté cuisine et séjour ; un tissu de nappe occultant a été tendu sur la grille jusqu’à une hauteur d’environ 2 mètres ; même constatation devant la salle de douche ; présence d’un store banne non conforme au règlement de copropriété…

En l’espèce, il est donc inopérant de soutenir comme le fait Mr [S] [V] qu’aucun élément concret ne permettait de justifier du congé pour motif réel et sérieux lors de sa délivrance.

Bien au contraire, Mr [S] [V] connaît parfaitement les reproches qui lui sont faits depuis plusieurs mois, les aises qu’il prend au mépris du règlement de copropriété dont pourtant il est démontré qu’il en a connaissance. Il ne se prive pas d’user d’injures et de la force pour agir à sa convenance sans ses préoccuper de la gène qu’il impose aux autres.

En conséquence, le congé délivré à Mr [S] [V] par Mme [Y] [P] pour motif réel et sérieux sera déclaré valide en la forme et sur le fond.

Sur les demandes de Mme [Y] [P]

Mr [S] [V] réside dans les lieux, malgré le congé qui lui a été délivré depuis le 30 juin 2024, dès lors Mr [S] [V] est un occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et faute de départ volontaire, l’expulsion de Mr [S] [V] à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et jusqu’à la libération de l’immeuble et la remise des clés.

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce il y a lieu de condamner Mr [S] [V] au paiement à ce titre de la somme de 600 €.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mr [S] [V] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. .

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE Mr [S] [V] de ses demandes ;

CONDAMNE Mr [S] [V] à payer à Mme [Y] [P] la somme de 598 € au titre de la différence de loyer du 1er août 2022 au 1er juillet 2024, la somme de 355,69 € au titre de la régularisation des charges ;

DECLARE valable en la forme et sur le fond le congé réel et sérieux délivré pour le 30 novembre 2023 à effet du 30 juin 2024 à Mr [S] [V] ;

DIT que Mr [S] [V] est un occupant sans droit ni titre du logement de Mme [Y] [P] loué à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 5] depuis le 30 juin 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Mr [S] [V] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique d’un serrurier et d’un déménageur;

CONDAMNE Mr [S] [V] à payer à Mme [Y] [P] à compter du 1er juillet 2024 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisés et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués et la remise des clés;

CONDAMNE Mr [S] [V] à payer à la SAS PASTEUR une somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code Procédure Civile ;

CONDAMNE Mr [S] [V] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples et/ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE