DU 11 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00725 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSEG

Code NAC : 30B

S.N.C. SPACIA & CIE

C/

S.A.R.L. [I] Et encore prise en son établissement secondaire sis [Adresse 1] à [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. SPACIA & CIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [I] Et encore prise en son établissement secondaire sis [Adresse 1] à [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 302, M^e Anthony CREAC’H, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 424

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Débats tenus à l’audience du : 14 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de renouvellement de bail du 30 décembre 2020, la société SPACIA & CIE a consenti un bail commercial à la société [I], portant sur un local commercial n° 41 sis dans la galerie marchande du bâtiment A de l’îlot B du Centre commercial [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 31.074,43 euros.

Les 20 et 26 mai 2025, la société SPACIA & CIE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société [I], portant sur la somme de 49.626,79 euros en principal.

Par actes de commissaire de justice en date des 18 et 21 juillet 2025, la société SPACIA & CIE a fait assigner en référé la société [I] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

RENVOYER les parties à se pourvoir au principal, mais dès à présent, et par provision,JUGER la SNC SPACIA & Cie recevable et bien fondée en ses demandes,JUGER acquise la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié le 26 mai 2025par exploit de la SAS François et [X] [U], Commissaires de justice associés à la résidence de [Localité 4] et insérée au bail en renouvellement du 30 décembre 2020, avec toutes suites et conséquences de droit,En particulier, et en en toute hypothèse,

ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la Société [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués constituant le local 41 situé dans la galerie marchande du bâtiment A de l’Îlot B du CC [Adresse 5] [Localité 5] VAL à [Localité 6] (95), avec au besoin le concours de la force publique,CONDAMNER par provision la Société [I] à verser à la SNC SPACIA & Cie la somme de 59.718,32 € au titre de ses loyers et charges pour le local qu’elle loue, compte arrêté au 1er juillet 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), majorée des intérêts au taux contractuel (Euribor de 3 mois) en application de l’article 23 du bail à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 49.626,79 €, date du commandement de payer et de la date de délivrance de l’assignation, le tout jusqu’à parfait paiement,CONDAMNER par provision la Société [I] à payer à la SNC SPACIA & Cie une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant majoré des charges tels qu’ils résultent du bail, sous réserve d’une éventuelle révision et ce, jusqu’au départ effectif des lieux,JUGER acquis, à titre provisionnel, à la SNC SPACIA & Cie, bailleresse, le dépôt de garantie constitué entre ses mains par la Société [I], sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir en application de l’article 22 du contrat de bail,CONDAMNER la Société [I] à verser à la SNC SPACIA & Cie une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024, ainsi que l’ensemble des frais liés à l’exécution de la décision à intervenir en application des clauses du bail,RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

Après renvoi à la demande des parties et la mise en place d’un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

La société SPACIA & CIE maintient ses demandes aux termes de son assignation et s’oppose à la demande subsidiaire de délais de paiement formulée par la société défenderesse.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement et visées à ‘l’audience, la société [I] demande au juge des référés de :

DEBOUTER la société SPACIA & CIE de ses demandes en raison de l’absence d’urgence,A titre subsidiaire, prendre en considération les sommes versées par la société [I] à la société SPACIA & CIE et lui accorder un échelonnement, dans la limite de deux années, du paiement des sommes dues.

La société SPACIA & CIE a été autorisé à communiquer dans le cadre d’une note en délibéré, un décompte actualisé de la dette avant le 21 janvier 2026 et la société [I] à formuler ses observations sur ce décompte avant le 23 janvier 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le renouvellement de bail conclu entre les parties le 30 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article XXII – page 25) qui stipule qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou accessoires, le présent bail, sera si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure adressée en une lettre recommandée avec accusé réception, d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 26 mai 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse.

Dès lors, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 26 juin 2025 avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il résulte des avis d’échéance, appels de charges et du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 59.178,32 euros arrêtée au 1er juillet 2025. Toutefois, la société défenderesse justifie avoir procédé à un paiement de 3 764,10 euros par chèque le 04 juin 2025 qui n’apparait pas dans le décompte produit par le bailleur.

Selon les extraits du [Localité 5]-livre des tiers afférent aux loyers et charges, produits en cours de délibéré par la société demanderesse, il apparait :

un paiement par chèque de 3.764,10 euros crédité en juin 2025,un solde débiteur de 51 043,96 euros suite à la facturation du loyer du 2ème trimestre 2025 le 30 juin 2025, un solde débiteur de 9.136,10 euros suite à la facturation des charges du 3ème trimestre 2025, le 1er juillet 2025,soit, un total dû de 60 180,06 euros.

La société défenderesse a accusé réception de cette note en délibéré et s’en est remis à ses écritures.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société [I] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 59.178,32 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er juillet 2025.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause d’intérêt qui stipule : « Tout retard dans le paiement d’une somme exigible (loyer, charges ou autres…) fera l’objet d’un calcul d’intérêt :

Au taux légal majoré de 4 pointsEt ce, après mise en demeure restée infructueuse après 30 jours. »

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société [I] par provision au paiement de la somme de 59.178,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux du 26 mai 2025 pour la somme de 49 626,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société [I] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 précité, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) ».

La société [I] sollicite des délais de paiement en faisant valoir qu’elle a réglé les loyers et charges depuis 2009, ce qui correspondant à une somme d’environ 750 000 euros et que les difficultés qu’elle rencontre justifient l’octroi de ces délais.

Or, il ressort des pièces produites et tout particulièrement des décomptes versés aux débats que la dette locative a fortement augmenté et que la société [I] n’a procédé à aucun paiement depuis juin 2025.

De plus, la défenderesse ne démontre pas être en capacité d’honorer les échéances d’un plan d’apurement, puisqu’elle ne verse aucune pièce financière ou comptable au soutien de sa demande, excepté un relevé bancaire du 10 juin 2025.

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société [I] a déjà bénéficié, de l’absence de pièces justificatives versées aux débats et du montant de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur le dépôt de garantie

Le renouvellement de bail commercial conclu le 30 décembre 2020 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 15.537,42 euros, équivalent à deux trimestres de loyers en principal.

Il stipule également qu’en cas de résiliation aux torts du preneur, « le dépôt de garantie constitué par le preneur entre les mains du bailleur demeurera acquis à ce dernier, sans préjudice de son droit de paiement des loyers échus ou à échoir. »

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [I], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société SPACIA & CIE le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société [I] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat en renouvellement de bail du 30 décembre 2020 et sa résiliation à la date du 26 juin 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés dans le local commercial n° 41 sis dans la galerie marchande du bâtiment A de l’îlot B du Centre commercial [Adresse 4] à [Localité 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [I] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société [I] à payer à la société SPACIA & CIE la somme provisionnelle de 59.178,32 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux du 26 mai 2025 pour la somme de 49.626,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [I] à la société SPACIA & CIE, à compter du 26 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société [I] au paiement de cette indemnité ;

DEBOUTONS la société [I] de sa demande de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société [I] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société [I] à payer à la société SPACIA & CIE la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 11 Février 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT