AUDIENCE DU 09 Juillet 2025

DOSSIER : N° RG 24/01100 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DOLN

MINUTE : 25/00165

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

S.A.S. [Z]-DUPUY-THIEBAUT-[Z], dont le siège social est sis 530 boulevard Denis Papin – 11000 CARCASSONNE

représentée par M^e Stéphane CABEE, avocat au barreau de CARCASSONNE

ET

Monsieur [X] [T]

né le 22 Mai 1963 à SAINT JOSEPH (97480), demeurant 22 rue Gustave Mot – 11000 CARCASSONNE

Madame [U] [R] épouse [T]

née le 03 Juin 1967 à SERRA SAN BRUNO (ITALIE), demeurant 22 rue Gustave Mot – 11000 CARCASSONNE

représentés par la SELASU ALBERTI, avocats au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 04 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Marjorie LACASSAGNE-TAVEAU, Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 27 Mai 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Marjorie LACASSAGNE-TAVEAU, Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 octobre 2023, Madame [U] [R] épouse [T] et Monsieur [X] [T] ont signé une offre d’achat ferme, en présence de la SARL KIC IMMOBILIER, pour l’acquisition d’une maison sise « 22, rue Gustave Mot à Carcassonne » moyennant un prix de 150.000 euros, honoraires d’agence inclus.

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente reçue le 18 octobre 2023 par Maître [J] [A], notaire à Carcassonne exerçant au sein de la SAS [Z]- DUPUY-THIEBAUT-[Z], Madame [S] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [L] [W] se sont engagés à vendre aux époux [T] la maison sise 22, impasse Gustave Mot à Carcassonne, cadastrée section DI n°64, ainsi que les meubles meublant cette maison, moyennant la somme de 140.000 euros, comprenant le prix des meubles pour 6.500 euros et le prix de l’immeuble d’un montant de 133.500 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique du 14 décembre 2023 dressé par Maître [J] [A], pour un prix de 140.000 euros réglé le jour même par la comptabilité de l’office notarial.

Par la suite, un acte rectificatif a été rédigé par Maître [J] [A] afin de modifier le paragraphe « prix de vente » et de remplacer le prix de vente du bien immeuble par la somme de 150 000 euros, comprenant le prix des meubles de 6.500 euros et le prix d’achat de la maison d’un montant de 143.500 euros.

Les acquéreurs ont refusé de signer cet acte rectificatif.

Par exploit de commissaire de justice du 10 juin 2024, la SAS [Z]- DUPUY-THIEBAUT-[Z] a fait assigner Madame [U] [R] épouse [T] et Monsieur [X] [T] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, sur le fondement des articles 1102, 1103, 1104 et 1136 du code civil, aux fins de :

Condamner les époux [T] à régulariser l’acte rectificatif de la vente faisant apparaître le prix convenu de 150 000 euros frais d’agence compris et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; Condamner les époux [T] à payer à l’étude [Z] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamner les époux [T] à payer à l’étude [Z] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner les époux [T] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 3 mars 2025, la SAS [Z]- DUPUY-THIEBAUT-[Z] demande au tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 1102, 1103, 1104 et 1136 du code civil, de :

Condamner les époux [T] à régulariser l’acte rectificatif de la vente faisant apparaître le prix convenu de 150 000 euros frais d’agence compris et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; Condamner les époux [T] à payer simultanément la somme complémentaire de 10 000 euros qu’ils doivent en vertu des engagements contractuels ;

Condamner les époux [T] à payer à l’étude [Z] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamner les époux [T] à payer à l’étude [Z] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner les époux [T] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, l’étude notariale soutient que les époux [T] font preuve de mauvaise foi et rappelle l’adage selon lequel « l’erreur ne fait pas le droit », le prix étant déterminé et connu des acquéreurs et l’erreur matérielle flagrante.

En réponse aux conclusions adverses, elle souligne que les époux [T] entretiennent une confusion entre les frais d’agence et les frais de notaire alors qu’ils se sont engagés pour un prix net vendeur de l’immeuble de 140 000 euros, des frais d’agence de 10 000 euros et des frais de notaire qui leur étaient communiqués plus tard. L’étude notariale relève que Madame [U] [R] épouse [T] et Monsieur [X] [T] procèdent à un aveu judiciaire en affirmant que le mail du 6 octobre 2023 correspond à leur volonté d’achat et n’est entaché d’aucune erreur.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, Madame [U] [R] épouse [T] et Monsieur [X] [T] demandent au tribunal judiciaire de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ; Débouter le requérant de l’intégralité de ses demandes ; Condamner le requérant à procéder sous huitaine à compter de la signification du jugement à intervenir à l’enregistrement de l’acte de vente en litige et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; Condamner le requérant à payer aux concluants une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils vont falloir que leur volonté était d’acheter le bien de Madame [W] à une somme globale de 150 000 euros englobant tous les frais, ce qui correspondait à leur budget maximal. Pour eux, ce budget global permettait de régler les frais d’agence et les frais de notaire. Ils ajoutent que l’offre d’achat était d’une somme globale de 150 000 euros, honoraires d’agence inclus mais qu’aucune mention ne précisait le montant de la commission ni le net vendeur et que l’offre ne mentionnait pas de frais de notaire en sus. Les époux [T] expliquent qu’en réalité, l’acte de vente respecte leur volonté, suivant les instructions données par l’agence immobilière sur la base de l’offre d’achat, et qu’il ne comporte pas d’erreur matérielle.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties, pour un exposé exhaustif des moyens et arguments soulevés au soutien de leurs demandes.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 4 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 20 mai 2025, puis mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS

1) Sur la demande aux fins de signature de l’acte rectificatif de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

L’article 1583 du code civil prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

En l’espèce, il ressort des éléments versés au dossier que le 6 octobre 2023, les époux [T] ont signé une offre d’achat établie par l’agence KIC IMMOBIIER dans les conditions suivantes : « L’offrant déclare son intention d’acquérir les biens ci-dessous désignés, avec faculté de substitution, pour un prix de 150 000 euros Honoraires d’Agence inclus ». En bas de page, apparait la mention manuscrite suivante : « bon pour offre d’achat au prix de 150.000 € HAI ».

Il convient de constater que cette offre, établie sur un imprimé prérédigé par l’agence, s’avère incomplète : elle ne comporte aucune indication sur le prix net vendeur qui n’est pas renseigné, pas plus que sur le montant des honoraires d’agence et sur la partie susceptible de les prendre en charge, la mention VENDEUR/ACQUEREUR n’étant pas barrée.

Elle permet seulement de constater que les consorts [T] se sont engagés à acquérir le bien pour un prix global de 150.000 euros, frais d’agence inclus.

Par courrier électronique du même jour, [P] [V], de l’agence KEOPS, deuxième agence immobilière ayant concouru à la transaction, a adressé ses instructions à l’étude notariale précisant : un prix net vendeur de 140.000€, un montant d’honoraires de négociation de 10.000€ à ventiler entre l’agence KEOPS (6.000 €) et l’agence KIC (4.000€), soit un prix global de 150.000€ à la charge des acquéreurs.

Les instructions données par l’agence étaient donc conformes à l’engagement pris par les acquéreurs s’agissant du paiement du prix, le plafond de 150.000 euros, honoraires d’agence inclus, étant respecté.

Si la promesse de vente dressée le 18 octobre 2023 par Maître [J] [A] exerçant au sein de la SAS [Z]- DUPUY-THIEBAUT-[Z], mentionne effectivement un prix de vente de 140 000 euros, comprenant le prix des meubles de 6.500 euros et le prix d’achat du bien immobilier d’un montant de 133.500 euros, en revanche, cet acte comporte une erreur en ce qu’il a mis à la charge du promettant, donc des vendeurs, les frais de négociation à hauteur de 10.000 euros, alors que les acquéreurs avaient accepté de les prendre à leur charge. Il est ainsi mentionné dans le paragraphe « Coût de l’opération » : un prix principal de 140.000 euros et la mention « néant » pour les frais de négociation. Les frais de la vente (appelés couramment « frais de notaire ») ont été fixés à un montant de 11.300 euros, dont le calcul n’est cependant pas précisé, fixant ainsi le prix global à la charge des acquéreurs à la somme de 151.300 euros.

L’acte de vente du 14 décembre 2023 mentionne quant à lui, un prix de vente de 140.000 euros, des droits de mutation pour un montant de 7.752 euros calculés sur l’assiette de 133.500 euros, et précise toujours que les vendeurs s’acquitteront des frais de négociation pour 10.000 euros.

En l’état de ces éléments, force est de constater que la promesse de vente et l’acte de vente dressés par Maître [A] ne l’ont pas été conformément aux termes de l’offre d’achat signé par les consorts [T] le 6 octobre 2023, les acquéreurs s’étant engagés à payer un prix de 150.000 euros frais d’agence inclus (et non frais d’agence et frais de notaire inclus comme ils le prétendent désormais dans leurs écritures).

En vertu de l’accord conclu entre les parties au moment de l’offre définitive d’achat, les actes dressés par le notaire auraient dû mentionner à la charge des acquéreurs :

un prix principal de 140.000 euros net vendeur, des frais de négociation de 10.000 euros, ainsi que le montant des frais de la vente en sus, qui restent à la charge des acquéreurs.Or, si le notaire a admis avoir commis des « erreurs matérielles », l’acte rectificatif dressé par Maître [J] [A] ne s’avère toujours pas conforme à l’accord des parties : en effet, il est demandé la rectification du prix de vente à 150.000 euros dont 6.500 euros pour les meubles et 143.500 euros pour l’immeuble, ce qui ne correspond pas à l’engagement pris par les acquéreurs au moment de l’offre d’achat, ni aux instructions données par l’agence immobilière à la suite de cette offre. Cette rectification a par ailleurs pour conséquence d’augmenter les droits de mutation à la charge des acquéreurs, ces droits étant désormais calculés sur une assiette de 143.500 euros et non plus de 133.500 euros, passant de 7.752 euros à 8.332,50 euros. Enfin, il n’est proposé aucune rectification quant à la prise en charge des frais de négociation, qui de fait, restent toujours à la charge des vendeurs.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande formée par la SAS [Z]- DUPUY-THIEBAUT-[Z], tendant à la condamnation des époux [T] à régulariser l’acte rectificatif de la vente ainsi que sa demande subséquente au titre de la résistance abusive, aucune faute des consorts [T] n’étant démontrée sur ce plan.

2) Sur la demande reconventionnelle des consorts [T]

Nonobstant les erreurs qu’il comporte et qui relèvent de la seule responsabilité du notaire, lequel ne propose pas une rectification conforme de l’acte, il convient à la demande des défendeurs d’ordonner à ce dernier de procéder à l’enregistrement de l’acte de vente dressé le 14 décembre 2023, afin d’assurer la sécurité juridique de cette transaction et de préserver les droits des parties comme ceux des tiers.

3) Sur les frais de procès

La SAS [Z]- DUPUY-THIEBAUT-[Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande d’allouer aux consorts [T], mis dans l’obligation de plaider, une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formées par la SAS [Z]-DUPUY-THIEBAUT-[Z], notaires à Carcassonne ;

ORDONNE à la SAS [Z]-DUPUY-THIEBAUT-[Z], notaires à Carcassonne, de procéder à l’enregistrement de l’acte de vente dressé le 14 décembre 2023 par Maître [J] [A], notaire, entre Madame [S] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [L] [W] d’une part, et Madame [U] [R] épouse [T] et Monsieur [X] [T] d’autre part, portant vente d’une maison d’habitation sise 22, impasse Gustave Mot à Carcassonne, cadastrée section DI n°64, moyennant le prix de 140.000 euros, et ce, sous astreinte de 300€ par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et pour une durée de trois mois ;

CONDAMNE la SAS [Z]-DUPUY-THIEBAUT-[Z], notaires à Carcassonne aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SAS [Z]-DUPUY-THIEBAUT-[Z], notaires à Carcassonne, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS [Z]-DUPUY-THIEBAUT-[Z], notaires à Carcassonne à payer à Madame [U] [R] épouse [T] et Monsieur [X] [T] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, an et moi susdits et signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Copie M^e Stéphane CABEE, la SELASU ALBERTI