N° RG 19/07255 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TSME

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 19/07255 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TSME

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. RESIDENCE CHATEAU DE [Localité 11]

C/

S.C.I. [Localité 9]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Antoine ANASTASE

M^e Sophie PASTURAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHATEAU DE [Localité 11], représenté par son syndic SARL AGENCE OXO exerçant sous l’enseigne commerciale CENTURY 21 ACO

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La SCI [Localité 9]

Société civile immobilière dont le siége social est :

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Antoine ANASTASE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE OXO CONSEIL exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ACO, a obtenu la condamnation de la SCI [Localité 9], propriétaire des lots n°39 à 46 et 66 à 75, correspondant à un bâtiment et à des emplacements de parking, à lui régler des charges de copropriété outre des frais accessoires suivant ordonnance d’injonction de payer du 1er février 2017, signifiée le 10 février 2017. La SCI [Localité 9] ayant formé opposition par lettre du 13 mars 2017, le tribunal d’instance de BORDEAUX a été saisi du dossier et s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de BORDEAUX par jugement du 7 mai 2019, devant lequel l’instance s’est poursuivie.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 22 novembre 2023, le [Adresse 13] [Adresse 8] sollicite, sur le fondement des articles 10, 21 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 :

— la condamnation de la SCI [Localité 9] au paiement de la somme de 46.235,48 euros au titre des charges impayées au 9 novembre 2023,

— débouter la SCI [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions

— la condamnation de la SCI [Localité 9] au paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamnation de la SCI [Localité 9] au paiement d’une somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 février 2024, la SCI [Localité 9] sollicite, sur le fondement des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1335 du code civil de :

— débouter le [Adresse 14] [Adresse 10] de sa demande en paiement des charges de copropriété au titre des années 2010 à 2012

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du château de [Localité 9] [Adresse 8] de sa demande en paiement des charges relatives à l’assurance, les honoraires du syndic, les charges d’électricité, les charges d’eau courante, et les travaux afférents aux bâtiments A et B

— débouter le [Adresse 14] [Localité 11] de sa demande en paiement des charges de copropriété dues depuis le 1er janvier 2016 en raison de l’incertitude de sa créance

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du château de [Localité 11] de sa demande en paiement et la ramener à la somme de 1.181,73 euros

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— condamner la syndicat des copropriétaires à restituer la somme de 18.417, 08 euros versée par la SCI [Localité 9]

— débouter le [Adresse 12] Serre [Adresse 8] de sa demande de condamnation de la SCI [Localité 9] au titre de la résistance abusive

— débouter le [Adresse 14] [Adresse 10] de ses autres demandes

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du château de [Adresse 10] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais de justice irrépétibles prévues par l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le [Adresse 14] [Localité 11] aux entiers dépens de l’instance

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2024.

Par jugement du 2 mai 2024, le tribunal constatant que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires portant approbation des comptes de l’année 2016 n’était pas produit aux débats, a ordonné la réouverture des débats en invitant le syndicat des copropriétaires à verser cette pièce aux débats, ce qu’il a fait par la voie électronique le 14 mars 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024.

Sur quoi, le tribunal,

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965,

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL AGENCE OXO CONSEILS exerçant sous l’enseigne commerciale CENTURY 21 ACO, produit à l’appui de ses demandes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 2 août 2012 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 avril 2013 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 6 mai 2014 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 avril 2015 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 7 juin 2016 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mai 2017 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget provisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 juin 2018 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 12 septembre 2019 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 22 juin 2021 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice clos précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et actualisant le budget de l’exercice en cours,

— le contrat de syndic du 30 juin 2023 au 30 juin 2024,

— le décompte des charges de copropriété dues par la SCI [Localité 9] actualisé au 9 novembre 2023 faisant ressortir un solde débiteur de 46.235,48 euros,

— les appels de fonds pour 2013 à 2016, 2018, 2019 à 2023

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges.

La SCI [Localité 9] conteste la répartition des charges d’électricité, d’eau froide, d’assurance, pour travaux, et au titre des honoraires du syndic au regard des dispositions du modificatif apporté au règlement de copropriété.

La SCI [Localité 9] fait également valoir l’absence d’appel de fonds antérieurement à l’année 2013 et pour l’année 2017, et l’absence d’approbation des comptes pour l’année 2016.

Il résulte des pièces versées aux débats, que l’assemblée générale du 29 avril 2013 a approuvé les comptes des années 2010 2011 et 2012, et l’assemblée générale des 22 mai et 27 juin 2018, ceux de l’année 2017. S’agissant des comptes de 2016, le syndicat des copropriétaires a désormais fourni le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant.

Ces décisions n’ayant pas fait l’objet de recours, elles s’imposent à la SCI [Localité 9] comme à l’ensemble des copropriétaires et ont pour effet de rendre exigible les charges, les appels de fonds n’étant que le rappel de la date d’exigibilité telle que fixée par l’assemblée générale.

En l’état actuel des dispositions du règlement de copropriété, les différentes dépenses litigieuses entrent dans les charges communes générales (primes d’assurance, rémunération et frais afférents au fonctionnement du syndic), dans les charges relatives aux éléments d’équipement (eau froide) et dans les charges communes spéciales (électricité). Pour rappel, la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges critiquées par la défenderesse supposerait une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, ou bien une action en justice dont le tribunal n’est pas saisi, aucune prétention n’étant formulée à ce sujet. Ses demandes de ce chef seront donc rejetées.

Au vu de ces éléments, la demande en paiement est bien fondée. Il convient de condamner la SCI [Localité 9] au paiement de la somme de 46.235,48 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 9 novembre 2023, les sommes déjà réglées par la SCI [Localité 9] étant décomptées au terme du relevé de compte versé aux débats, de sorte qu’il n’y a pas lieu à compensation comme sollicité en défense.

Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part de charges de copropriété est essentiel afin que le Syndicat puisse disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires a subi en l’espèce, en raison de la persistance de la SCI [Localité 9] dans sa carence dans le paiement des charges de copropriété, un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement, susceptible en tant que tel de justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Une procédure devant le tribunal d’instance de BORDEAUX a en l’espèce déjà été nécessaire pour obtenir un règlement. En outre, les autres copropriétaires, sans forcément avoir la trésorerie suffisante, sont systématiquement obligés de faire à sa place l’avance des fonds nécessaires à l’entretien durable de l’immeuble et à la réalisation des travaux en cours. Il convient dès lors d’allouer au syndicat des copropriétaires de ce chef, une somme de 800 euros.

La SCI [Localité 9], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de condamner la SCI [Localité 9] au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE OXO CONSEIL exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ACO la somme de 46.235,48 euros,

Condamne la SCI [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE OXO CONSEIL exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ACO la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SCI [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE OXO CONSEIL exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ACO, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI [Localité 9] de toutes ses demandes fins et conclusions,

Condamne la SCI [Localité 9] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT