TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01979 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZR7B

3 copies

GROSSE délivrée

le 28/04/2025

à la SELARL BIROT – RAVAUT ET ASSOCIES

la SAS MDO AVOCATS

Rendue le VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. CIGIMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT – RAVAUT ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AC2F, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Pierre DE OLIVEIRA de la SAS MDO AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 18 septembre 2024, la SAS CIGIMMO a fait assigner la SARL AQUITAINE CONSEIL FORMATION FRANCE (la société AC2F) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, afin de la voir condamner au paiement :

— d’une provision de 21 175,08 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2024 majoré du montant des pénalités de retard égales au taux de refinancement de la BCE majoré de 10 points à compter du 1er juillet 2024, date de l’échéance ;

— d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le demanderesse expose que, par acte sous seing privé du 17 avril 2013, elle a donné à bail à la société AC2F des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 6] ; que la défenderesse lui a donné congé le 29 mars 2024 pour le 30 septembre 2024 ; qu’elle n’est pas acquittée du loyer du 3ème trimestre 2024 ; que la créance comme les intérêts de retard sont certains et non contestables ; qu’il n’y a pas lieu à compensation avec le dépôt de garantie qui n’est pas une créance certaine dans la mesure où elle a constaté à la reprise des lieux des désordres résultant de manquement de la preneuse à son obligation d’entretien ; qu’elle lui a d’ailleurs adressé le 31 octobre 2024 une mise en demeure de régler la somme de 51 943,20 euros TTC correspondant au montant des réparations, après déduction du dépôt de garantie, qui est restée sans suite.

Appelée à l’audience du 16 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 24 mars 2025 où les parties ont développé oralement leurs observations.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 11 mars 2025, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes formées par la SARL AC2F et maintient ses demandes, tout en portant à 2 500 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la SARL AC2F, le 06 mars 2025, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite :

— à titre principal, la réduction de sa condamnation à la somme provisionnelle de 7 045,87 euros au titre du loyer du troisième trimestre 2024 ;

— à titre reconventionnel, la condamnation de la SAS CIGIMMO à lui payer la somme provisionnelle de 14 129,21 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la compensation entre les dettes respectives des parties ;

— en tout état de cause, le débouté de la SAS CIGIMMO :

— de sa demande aux fins de la voir condamner au paiement d’une provision de 21 175,08 euros ;

— de sa demande de majoration du montant des pénalités de retard égales au taux de refinancement de la BCE majoré de 10 points à compter du 1er juillet 2024 ;

— de sa demande aux fins de la voir condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— qu’il soit jugé que chaque partie conservera la charge des frais engagés dans la procédure.

Elle fait valoir que la demanderesse n’a pas restitué le dépôt de garantie dont le montant s’élève à 14 129,21 euros ; qu’il s’agit d’une créance fongible, certaine, liquide et exigible dont elle est fondée à demander la compensation avec sa dette locative ; que le bailleur ne peut s’y opposer motif pris de réparations lui incombant dès lors qu’elle conteste tant l’existence d’un manquement à son obligation d’entretien que le coût des réparations, questions qui relèvent du seul juge du fond ; que cette créance infondée ne peut faire obstacle à la mise en oeuvre de la compensation légale ; que compte tenu de la clause du bail fixant un taux d’intérêt fixe, la demanderesse ne peut réclamer des pénalités majorées ; que compte tenu de la mauvaise foi de la société CIGIMMO, qui a omis sciemment de déduire du dernier loyer le dépôt de garantie, il y a lieu de rejeter ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens;

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande principale :

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le preneur a quitté les lieux le 30 septembre 2024 sans s’acquitter du paiement du troisième trimestre 2024, soit la somme non contestée de 21 175,08 euros.

Pour s’opposer à la demande, la défenderesse soutient que par le jeu de la compensation légale, sa dette doit être ramenée à une somme de 7 045,87 euros après déduction du dépôt de garantie de 14 129,21 euros.

Selon l’article 1347-1 du code civil, la compensation (qui est définie par l’article 1347 comme étant l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes) n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

La demanderesse fait valoir en l’espèce que la créance de la défenderesse n’est pas certaine dans la mesure où le dépôt de garantie a pour objet de sécuriser la bonne exécution de ses obligations par le preneur, de sorte qu’il a pour vocation première de financer les réparations des désordres constatés lors de la reprise des lieux.

Même si la société AC2F conteste l’existence de désordres lui incombant et le coût des réparations, l’argumentation de la demanderesse, étayée par le constat du commissaire de justice et les devis qu’elle verse aux débats, caractérise une contestation sérieuse qui interdit de considérer comme certaine la créance dont se prévaut la défenderesse, de sorte qu’aucune compensation n’est en l’état possible entre la créance, certaine, du bailleur, et celle de la société AC2F.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de provision formée par la société CIGIMMO à hauteur de 21 175,08 euros.

Sa demande de majoration des intérêts de retard, au visa des stipulations contractuelles, sera en revanche rejetée comme étant fondée sur une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et se heurtant à des contestations qui peuvent être qualifiées de sérieuses.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Condamne la SARL AC2F AQUITAINE CONSEIL FORMATION FRANCE à payer à la SAS CIGIMMO la somme provisionnelle de 21 175,08 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 ;

Déboute les parties de lerus demandes plus amples et contraires

Condamne la SARL AC2F AQUITAINE CONSEIL FORMATION FRANCE à payer à la SAS CIGIMMO la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL AC2F AQUITAINE CONSEIL FORMATION FRANCE aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,