TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 mars 2026

à M^e DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 mars 2026

à M. [K]

à Mme [V]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06174 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DQK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [K]

né le 21 Mars 1994

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

comparant en personne

Madame [G] [V]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique du 9 août 2021 avec prise d’effet du 25 août 2021, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation avec un emplacement de stationnement à M. [N] [K] et Mme [G] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 707,30 euros, 41,39 euros au titre des annexes, outre 152,90 euros de provision ;

Par actes de commissaire de justice du 7 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 788,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [K] et Mme [G] [V] le 29 avril 2025.

Par assignations du 4 novembre 2025, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [K] et Mme [G] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et révisable selon les dispositions contractuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 039,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, la bailleresse sollicite le bénéfice de la clause irritante en cas d’octroi de délai de paiement aux requis.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 décembre 2025, la société CDC HABITAT actualise le montant de la dette à la somme de 2 297,60 euros, selon décompte en date du 14 décembre 2025. Elle déclare, par ailleurs, qu’un plan d’apurement a été accepté par les défendeurs. La société CDC HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [K] et Mme [G] [V] ne contestent pas le montant de la dette, reconnaissent avoir repris le paiement intégral du loyer courant et avoir effectué un virement d’un montant de 2 000 euros. Ils sollicitent la validation de l’accord conclu avec le bailleur, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 788,06 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juillet 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2025, M. [N] [K] et Mme [G] [V] lui devaient la somme de 2 008,28 euros, soustraction faite des frais de procédure (156,23 + 133,09 = 289,32 euros) et du virement d’un montant de 2 000 euros effectué par les requis à la veille de l’audience et non contesté par la partie demanderesse.

M. [N] [K] et Mme [G] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [K] et Mme [G] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement et d’acquisition de la clause résolutoire, et en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 981,15 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [K] et Mme [G] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 août 2021 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et M. [N] [K] et Mme [G] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 7 juillet 2025,

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [G] [V] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 2 008,28 euros (deux mille huit euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [N] [K] et Mme [G] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 380 euros (trois cent quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [K] et Mme [G] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 juillet 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [K] et Mme [G] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [N] [K] et Mme [G] [V] seront solidairement condamnés à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [G] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 mai 2025 et celui des assignations du 4 novembre 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge