TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01354 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZERA

3 copies

GROSSE délivrée

le 16/06/2025

à la SELAS ELIGE [Localité 5]

M^e Baptiste MAIXANT

Rendue le SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Emmanuelle PERREUX, Présidente du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société UNIDELTA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A. PUMA FRANCE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

I -PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 29 mai 2024, la S.C.P.I. UNIDELTA a assigné la S.A.S. PUMA FRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 17 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, elle demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de la condamner au paiement à titre provisionnel des sommes de :

—  12.958,31 €uros,, correspondant aux sommes dues en exécution du bail commercial,

—  17.124 €uros TTC au titre des sommes avancées pour le compte de la société PUMA FRANCE pour déménager le mobilier, de débouter la société PUMA FRANCE de ses demandes reconventionnelles comme se heurtant à des contestations sérieuses, et de la condamner à lui payer la somme de 2.400 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Elle expose que par acte sous-seing-privé en date du 10 septembre 2014, avec prise d’effet au 1er janvier 2015, elle a donné à bail à la société PUMA FRANCE un local commercial à usage de bureaux d’une superficie d’environ 409 m² situé [Adresse 8] à [Localité 6], que l’offre de renouvellement faite en perspective du terme du bail commercial le 31 décembre 2023 a été refusée par la société locataire, et que celle-ci reste débitrice à l’issue du bail d’une somme de 12.958,31 €uros correspondant à des charges de l’année 2023.

Elle soutient que l’incendie qui s’est produit dans les lieux le 19 décembre 2022 n’a pas rendu le local commercial totalement inexploitable, qu’il convenait seulement de procéder à un nettoyage, et que si elle a accepté de dispenser la société PUMA FRANCE du paiement des loyers, cette dispense ne portait pas sur les charges.

Elle ajoute qu’elle a avancé les frais d’évacuation du mobilier de la société locataire le temps des travaux de nettoyage pour la somme de 17.124 €uros TTC et s’estime fondée à en obtenir le remboursement, le bail stipulant que le preneur doit faire son affaire des conséquences de l’éventuelle privation de jouissance et de toute perte immatérielle résultant de la destruction partielle des locaux loués et des travaux nécessaires.

Elle s’oppose aux demandes de la société PUMA FRANCE et fait valoir, en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie, qu’il y a lieu seulement à compensation avec les sommes dues par la société locataire, et, en ce qui concerne les frais de déménagement, que la preuve de leur règlement n’est pas rapportée.

Par conclusions du 5 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, la société PUMA FRANCE demande au juge des référés de dire que les demandes de la société UNIDELTA se heurtent à des contestations sérieuses et doivent être renvoyées au juge du fond.

Elle sollicite reconventionnellement la condamnation de la société UNIDELTA à lui payer les sommes de :

—  17.831,19 €uros au titre de l’avoir sur le loyer du quatrième trimestre 2022 et de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

—  17.124 €uros représentant son préjudice matériel et financier subi à la suite du sinistre incendie, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

—  5.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’à compter de l’incendie qui a ravagé le premier étage de l’immeuble le 19 décembre 2022, elle a été dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués en totalité, ce qui l’a amenée à solliciter la résiliation du bail conformément aux dispositions de l’article 1722 du Code civil et de l’article 21.1 du bail commercial, ce qui a été accepté par la société UNIDELTA qui l’a dispensée du paiement des loyers à compter du 19 décembre 2022.

Elle soutient qu’elle ne peut être tenue au paiement des charges, faute pour le bailleur d’avoir respecté son obligation de délivrance, alors qu’elle justifie avoir été dans l’impossibilité d’occuper les lieux loués au regard des désordres structurels qu’ils présentaient, ainsi qu’en atteste un rapport d’expertise du 4 avril 2023.

Elle en déduit que le dépôt de garantie de 15.519,91 €uros doit lui être restitué intégralement de même que l’avoir qui lui a été consenti sur le quatrième trimestre 2022 à hauteur de 2.311,28 €uros.

Elle affirme avoir réglé à la société UNIDELTA les factures qui lui ont été adressés en remboursement de l’intervention de la société SOVEA, chargée de l’évacuation de son mobilier des locaux sinistrés pour permettre la réalisation des travaux, pour un montant total de 17.124 €uros, et estime que cette somme constitue pour elle un préjudice matériel subi du fait de l’incendie qui doit être indemnisé par le bailleur.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision à valoir sur sa créance.

Par acte sous-seing-privé en date du 10 septembre 2014, avec prise d’effet au 1er janvier 2015, la société UNIDELTA a donné à bail à la société PUMA FRANCE un local commercial à usage de bureaux d’une superficie d’environ 409 m² situé à [Adresse 7], au 1er étage du bâtiment B.

Il est constant qu’un incendie s’est produit le 19 décembre 2022 endommageant les locaux loués.

Par courrier électronique en date du 3 février 2023, la société PUMA FRANCE a demandé à la société UNIDELTA, les locaux étant inexploitables, la résiliation du bail à la date du 19 décembre 2022, une remise intégrale des loyers et charges, et le remboursement des montants versés en avance depuis le 19 décembre 2022.

La société UNIDELTA n’a pas accepté cette demande, mais a indiqué, par courrier du 19 mai 2023, quelle dispensait la société locataire du paiement des loyers à compter du 19 décembre 2022, le trop-perçu allant être restitué.

L’accord ne porte pas sur les charges dues en exécution du bail.

Toutefois, il ressort des pièces produites par la société PUMA FRANCE que l’état des lieux loués ne permettait plus leur exploitation commerciale.

Un constat d’état des lieux d’huissier, dressé le 18 janvier 2023, fait apparaître l’importance des dégradations en raison de la présence de suies noires et de coulures sur les sols et murs, de portes et fenêtres cassées ou déformées…

Un rapport de diagnostic structurel réalisé à la demande de la société UNIDELTA à la suite de l’incendie par le cabinet d’analyses structures CINAPS daté du 4 avril 2023 conclut à l’existence de désordres structurels affectant l’immeuble.

La société PUMA FRANCE est par conséquent fondée à se prévaloir d’un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance.

Le bail a pris fin le 31 décembre 2023, la société locataire ayant opposé un refus à la proposition de renouvellement du bail commercial, mais il n’est pas établi que les locaux ont fait l’objet d’une remise en état permettant à la société PUMA FRANCE de reprendre son activité dans les lieux loués antérieurement, la société UNIDELTA n’ayant produit à ce titre aucune pièce justificative.

Il en résulte que l’obligation de la société PUMA FRANCE de régler les charges locatives de l’année 2023 est sérieusement contestable et que la demande de la société UNIDELTA doit être rejetée.

Pour les mêmes motifs, la société PUMA FRANCE peut prétendre au remboursement de l’avoir sur le loyer du quatrième trimestre 2022, à hauteur de 2.311,28 €uros, et du dépôt de garantie, soit la somme de 15.519,91 €uros, la nécessité de la remise en état des locaux relevant des conséquences de l’incendie et non de dégradations imputables au preneur.

Les parties sont contraires en fait sur le règlement de la somme de 17.124 €uros qui a été avancée par la société UNIDELTA pour l’évacuation du mobilier se trouvant dans les lieux loués afin de permettre la réalisation des travaux.

La société PUMA FRANCE affirme avoir procédé au règlement des factures que lui a adressées la société UNIDELTA, ce que cette dernière conteste.

La société PUMA FRANCE produit toutefois deux bordereaux de virement SEPA datés des 26 juillet et 16 août 2023 correspondant aux factures adressées par le bailleur et attestant du règlement de la somme de 17.124 €uros.

Il n’est pas soutenu que ces bordereaux sont des faux ou que le compte destinataire des virements n’est pas celui de la société UNIDELTA.

La preuve est par conséquent rapportée de ce que la société PUMA FRANCE a procédé au remboursement des frais de déménagement imposés pour la réalisation des travaux faisant suite à l’incendie.

Si le bail stipule que le preneur renonce à tout recours vis-à-vis du bailleur en ce qui concerne la privation de jouissance ou toutes pertes immatérielles résultat de la destruction partielle des locaux loués, cette clause ne peut s’appliquer lorsque la privation de jouissance porte sur l’intégralité des locaux, ce qui est le cas en l’espèce.

La société PUMA FRANCE peut par conséquent se prévaloir du préjudice résultant de l’incendie constitué par ces frais de déménagement.

L’obligation d’indemnisation est suffisamment caractérisée, et la demande de la société PUMA FRANCE peut être considérée comme non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 17.124 €uros.

Sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile apparaît justifiée à hauteur de 2.000 €uros.

III – DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Rejette les demandes de la société UNIDELTA.

Condamne la société UNIDELTA à payer à la société PUMA FRANCE les sommes de 17.831,19 €uros au titre de l’avoir sur le loyer du quatrième trimestre 2022 et de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, de 17.124 €uros représentant son préjudice matériel et financier subi à la suite du sinistre incendie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et la somme de 2.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la société UNIDELTA aux dépens.

La présente décision a été signée par Emmanuelle PERREUX, Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,