TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 24/02004 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQ36

8 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 02/06/2025

à la SELARL BARDET & ASSOCIES

M^e Christelle CAZENAVE

M^e Anaïs MALLET

M^e Sher MESSINGER

la SELARL SAINT-JEVIN

COPIE délivrée

le 02/06/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 14 avril 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

SARL SILAVI GROUP

Société à responsabilité limitée

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [H] [X]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représentée par Maître Sher MESSINGER, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [W] [G]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentée par Maître Sher MESSINGER, avocat au barreau de BORDEAUX

La société EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (EDEC)

SARL

Dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 9]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence du [Adresse 13]

sis [Adresse 13]

[Localité 10]

prise en la personne de son syndic en exercice la société ALTIMO, SARL

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [F] [H] [Y]

[Adresse 18]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Anaïs MALLET, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 24 septembre 2021, la société SILAVI GROUP s’est portée acquéreur d’un bien immobilier sis à [Adresse 16], dans le cadre de la réalisation d’une opération de marchands de biens immobiliers.

L’immeuble a ensuite été revendu en 7 lot distincts à 4 acquéreurs au cours de l’année 2022.

Par actes des 13, 16, 19 septembre 2024, la SARL SILAVI GROUP a fait assigner Madame [H] [X], Monsieur [W] [G], la société EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (EDEC) et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] DU [Adresse 13] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2025, au cours de laquelle la SARL SILAVI GROUP a maintenu sa demande et sollicité en outre de :

— DIRE n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation de la société SILAVI GROUP à procéder aux travaux réparatoires en l’état,

— DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

— CONDAMNER, à titre subsidiaire, et le cas échéant, les consorts [X] et [G] ainsi que la société EDEC à relever indemne la société SILAVI GROUP de toute condamnation prononcée à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, la SARL SILAVI GROUP expose qu’alors que tous les actes de vente établis font état d’un raccordement de l’immeuble au tout à l’égout, elle a constaté que l’immeuble n’y était en réalité pas raccordé, en contravention avec les dispositions règlementaires. Elle précise qu’en tant que vendeur des lots de copropriété du lotissement PUY-GALAND, sa responsabilité est susceptible d’être recherchée sur le fondement des vices cachés, à l’instar de celle de ses vendeurs, à savoir les consorts [Z]. Elle ajoute que la responsabilité de la société EDEC est également susceptible d’être recherchée sur le terrain de la faute contractuelle, en ayant procédé à un diagnostic erroné. Elle s’oppose à la demande de réalisation de travaux formée par le SDC en soutenant qu’en sa qualité de vendeur, elle n’a plus la propriété du bien et les droits qui y sont attachés et précise qu’elle ne pourra qu’éventuellement être tenue du paiement des travaux, et non de leur réalisation, lesquels incombent à la copropriété. Elle indique qu’en tout état de cause, cette demande est prématurée et relève de la compétence des juges du fond.

Madame [H] [X] et Monsieur [W] [G] ont sollicité le rejet de la demande d’expertise de la demanderesse au motif que celle-ci ne démontre aucun des éléments qu’elle allègue ainsi que sa condamnation à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

La SARL EDEC a sollicité de :

— DONNER ACTE à la SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (EDEC), de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire, sous les plus expresses protestations et réserves quant au principe et à l’étendue de sa responsabilité,

— DIRE ET JUGER que l’expert judiciaire aura pour mission :

D’examiner le diagnostic technique global réalisé par la société EDEC en date du 1er octobre 2021 au regard de la réglementation applicable à sa mission au jour du diagnostic, et de l’état apparent de l’immeuble à cette date, sans investigation destructive,

De dire si les copropriétaires subissent un préjudice qui soit distinct des travaux réparatoires et de mise en conformité.

Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

— DEBOUTER la société SILAVI GROUP de sa demande visant à se voir relever indemne par la société EDEC de toute condamnation,

— CONDAMNER la société SILAVI GROUP au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.

Elle expose au soutien de ses prétentions qu’il est impossible à ce stade, et avant même que l’expertise judiciaire n’ait commencé, de déterminer si elle a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité et justifier qu’elle relève indemne la société SILAVI GROUP.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence du [Adresse 13], a sollicité de :

— constater que les réseaux d’assainissement, d’eaux usées et d’eaux pluviales constituent des parties communes,

en conséquence,

— constater l’intérêt et la qualité à agir du SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 13] pour toute demande afférence à ces réseaux d’assainissement, d’eaux usées et d’eaux pluviales,

— donner acte au SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 13] de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire formulée par la SARL SILAVI GROUP,

— compléter la mission de l’expert des chefs de mission suivants :

déterminer si les travaux d’ores et déjà réalisés par la SARL SILAVI GROUP sont de nature à mettre fin à la non-conformité dénoncée par la régie de L’EAU [Localité 14] METROPOLE,

donner au tribunal tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer l’importance des préjudices subis par le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 13] et par les copropriétaires,

chiffrer les préudices subis par le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 13] et par les copropriétaires,

convoquer et entendre les parties pour la première fois dans les 15 jours suivant la consignation,

établir son rapport définitif au plus tard 4 mois après la consignation.

— condamner la SARL SILAVI GROUP à réaliser les travaux sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans les deux mois à compter du dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire,

en toute hypothèse,

— condamner la SARL SILAVI GROUP aux entiers dépens de la présente instance.

Il expose au soutien de ses prétentions qu’il n’est pas contesté ni contestable que la requérante a manqué à son obligation de délivrance conforme et que par conséquent, elle doit être condamnée à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte, dès lors que la méthodologie réparatoire aura été définie par l’expert judiciaire.

Madame [F] [Y] est intervenue volontairement à l’instance et a sollicité de :

— déclarer recevable et bien fondée Madame [Y] en son intervention volontaire,

— faire droit à la demande d’expertise formée par la société SILAVI,

— réserver les dépens.

Evoquée à l’audience du 14 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de faire droit à l’intervention volontaire de Madame [Y] qui y a intérêt en qualité de propriétaire de l’un des lots vendus par la société SILAVI GROUP.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par la SARL SILAVI GROUP, et notamment le mail du 13 juin 2024 du service assainissement de [Localité 14] Metropole et le rapport d’intervention de la société OCTOPLUS FACILITY du 30 mai 2023 que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence du [Adresse 13] sollicite à titre reconventionnel de condamner la SARL SILAVI GROUP à réaliser les travaux sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans les deux mois à compter du dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire.

Il convient cependant d’observer d’une part, que la SARL SILAVI GROUP n’est plus propriétaire des biens litigieux et ne peut être condamnée à y réaliser des travaux sous astreinte et d’autre part, que seule une juridiction du fond est à même de se prononcer sur l’éventuelle responsabilité de la requérante.

En conséquence, la demande du SDC, prématurée à ce stade, ne peut prospérer.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de la SARL SILAVI GROUP, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

FAIT DROIT à l’intervention volontaire de Madame [Y] ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence du [Adresse 13] de sa demande de travaux dirigée à l’encontre de la SARL SILAVI GROUP ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [E] [D]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 15]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– convoquer et entendre les parties pour la première fois dans les 15 jours suivant la consignation,

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexé à l’acte de vente ; visiter les lieux et les décrire ;

– vérifier si les désordres allégués existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature ainsi que, si faire se peut, la date de leur apparition,

– préciser l’importance de ces désordres, en indiquant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– donner aux juges du fond tous éléments concernant la date de la construction et des éventuels travaux ayant pu être réalisés avant la vente par la SARL SILAVI et les consorts [X]/[G] ;

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré de la SARL SILAVI ou des consorts [X]/[G] au moment de la vente,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si, et pour quelles raisons, l’immeuble est ou non atteint de vices cachés non décelables par un profane,

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination,

– dans l’affirmative, dire si ces désordres sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– examiner le diagnostic technique global réalisé par la société EDEC en date du 1er octobre 2021 au regard de la réglementation applicable à sa mission au jour du diagnostic, et de l’état apparent de l’immeuble à cette date, sans investigation destructive,

– déterminer si les travaux d’ores et déjà réalisés par la SARL SILAVI GROUP sont de nature à mettre fin à la non-conformité dénoncée par la régie de L’EAU [Localité 14] METROPOLE,

donner au tribunal tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer l’importance des préjudices subis par le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 13] et par les copropriétaires,

– procéder, au besoin en recourant à l’avis d’un sapiteur, à l’estimation de l’éventuelle moins value résultant des vices affectant l’immeuble,

– dans les mêmes conditions, procéder, en tenant compte des désordres constatés, à l’estimation de l’immeuble acquis par les acheteurs

– de façon plus générale donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ainsi que les préjudices subis par les acheteurs et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 13] en proposant une base d’évaluation,

– indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par les acheteurs et proposer une base d’évaluation,

– dire si les copropriétaires subissent un préjudice qui soit distinct des travaux réparatoires et de mise en conformité,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par la SARL SILAVI GROUP, et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à la SARL SILAVI GROUP les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que la SARL SILAVI GROUP devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 4 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du la SARL SILAVI GROUP dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la SARL SILAVI GROUP conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,