TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 25/01542 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UWR

6 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 04/08/2025

à la SELARL AVITY

la SELARL DGD AVOCATS

la SELARL JURICAB

COPIE délivrée

le 04/08/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le QUATRE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 28 Juillet 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière lors des débats et de Céline GABORIAU, Greffière lors du prononcé.

DEMANDERESSE

Madame [L] [C]

née le 27 Mai 1969 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Adrien SOURZAC de la SELARL AVITY, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La S.A. CDC HABITAT

société d’économie mixte à directoire dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 10]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

La S.A.S.U. FONCIA [Localité 11]

dont le siège social est :

[Adresse 9]

[Localité 8]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes du 18 juillet 2025, Madame [L] [C] a fait assigner la SA CDC HABITAT et la SASU FONCIA BORDEAUX devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [C] a maintenu ses demandes et sollicité le rejet de celles présentées par la société FONCIA [Localité 11].

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] expose avoir, selon acte du 05 décembre 2024, acquis de la société CDC HABITAT un appartement correspondant au lot n°39 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] ainsi qu’une place de stationnement afférente. Elle fait pourtant valoir être dans l’impossibilité totale d’y résider en raison de son état insalubre et les nombreux désordres l’affectant outre une odeur nauséabonde. Elle explique que malgré quelques interventions de la part du CDC HABITAT, les désordres persistent. Elle précise que les désordres ne pouvaient en tout état de cause être supprimés par de simples nettoyages dès lors que les causes des remontées d’eaux usées sont dues à un défaut de contrepente de la pipe de raccordement du sanitaire. Elle conclut être fondée à obtenir l’ordonnancement d’une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de son vendeur et de la société FONCIA en qualité de syndic de l’ensemble immobilier dans lequel se trouve le bien en litige. Elle s’oppose à la mise hors de cause de cette dernière, considérant que seule circonstance tenant à ce que FONCIA [Localité 11] ait entendu mandater la société TECHMO HYGIENE aux fins de procéder à une inspection télévisée des réseaux suffit à elle seule à maintenir cette dernière à la cause.

En réplique, la société FONCIA [Localité 11] a sollicité de :

A titre principal :

— constater l’absence de preuve de l’existence d’un intérêt légitime qui justifierait que les opérations d’expertise soient réalisées au contradictoire de la SAS FONCIA [Localité 11],

— ordonner la mise hors de cause de la SAS FONCIA [Localité 11],

— débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire :

— donner acte à la SAS FONCIA [Localité 11] de ses plus expresses protestations et réserves d’usage quant à l’organisation de la mesure d’expertise et aux responsabilités encourues.

En toute hypothèse :

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [C] à régler à la SAS FONCIA [Localité 11] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [C] aux entiers dépens.

Elle soutient dans un premier temps que Madame [C] a manifestement opéré une confusion entre le Syndicat des copropriétaires et son syndic puisqu’elle motive la mise en cause de la société FONCIA [Localité 11] en soutenant que pour « la réalisation d’une partie des travaux réparatoires, l’autorisation du syndic serait requise » alors que c’est uniquement le Syndicat des copropriétaires qui a qualité pour prendre des décisions par l’organe de l’assemblée générale. Dans un second temps, elle fait valoir que si les travaux projetés affectent les parties communes de l’immeuble, ce qui n’est pas démontré, l’autorisation devra être donnée non pas par le syndic mais uniquement par l’assemblée générale des copropriétaires. Enfin, elle relève que le syndic n’a pas à s’immiscer dans la gestion des parties privatives, ni dans un conflit opposant un acquéreur à son vendeur.

La société CDC HABITAT a sollicité de :

A titre principal :

— JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé en l’absence de litige plausible au fond, susceptible de justifier la mise en oeuvre de l’article 145 CPC.

A titre subsidiaire :

— JUGER la demande d’expertise judiciaire de Madame [L] [C] inutile et disproportionnée ;

— En conséquence, REJETER la demande d’expertise judiciaire de Madame [L] [C] en tant qu’inutile et disproportionnée au motif qu’elle ne repose donc sur aucun motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire :

— AJOUTER à la mission de l’expert telle que formulée par Madame [L] [C] :

« […] – Entendre les parties et se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, et notamment les éléments relatifs aux travaux réalisés par Madame [C] concernant les WC, et déterminer si ces travaux ont contribué aux désordres ; […] »,

— DONNER ACTE à la société CDC HABITAT qu’elle forme toutes protestations et réserves d’usage à l’égard de la demande de désignation d’expert formée par Madame [L] [C],

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [L] [C] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A titre principal, elle soutient que la procédure en référé est infondée dès lors qu’il ressort expressément de l’acte de vente que la société CDC HABITAT, vendeuse, n’est tenue à aucune garantie au titre des articles fondant l’assignation de Madame [C] et sa demande en désignation d’un expert judiciaire. A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet de la demande d’expertise dès lors que celle ci est, d’une part inutile, la cause des désordres et les solutions réparatoires pour y remédier étant connues, et d’autre part, disproportionnée en ce qu’elle suppose des frais importants et une durée significative. A titre subsidiaire, elle sollicite un complément de mission.

Évoquée à l’audience du 28 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Madame [L] [C], et notamment le procès-verbal de constat dressé le 10 janvier 2025 par Maître [O] et le rapport d’inspection télévisée des réseaux d’assainissement du GROUPE TECHMO HYGIERE du 20 novembre 2024, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Étant précisé qu’il n’appartient pas au Juge des Référés, à ce stade de la procédure, de déterminer si le vendeur du bien litigieux est tenu à garantie en application de l’acte de vente liant les parties En l’état la requérante démontrant l’utilité et la proportionnalité de la mesure qu’elle sollicite, il convient de débouter la société CDC HABITAT de sa demande de mise hors de cause.

Il convient par ailleurs de relever qu’il ressort des motifs de l’assignation délivrée à la société FONCIA [Localité 11] ainsi que des dernières écritures de la requérante, que celle-ci a entendu l’assigner en sa qualité de syndic en exercice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 13] et qu’elle dispose d’un intérêt légitime à le voir participer aux opérations d’expertise dès lors que c’est le syndic qui a mandaté la société TECHMO HYGIENE afin de procéder à une inspection des réseaux du bien litigieux. En conséquence, la demande de mise hors de cause de la société FONCIA [Localité 11] ne peut prospérer.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Madame [L] [C], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [I] [S] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexé à l’acte de vente ; visiter les lieux et les décrire ;

– également, se faire remettre les éléments relatifs aux travaux réalisés par Madame [C] concernant les WC, et déterminer si ces travaux ont contribué aux désordres ;

– vérifier si les désordres allégués existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature ainsi que, si faire se peut, la date de leur apparition,

– préciser l’importance de ces désordres, en indiquant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– donner aux juges du fond tous éléments concernant la date de la construction et des éventuels travaux ayant pu être réalisés avant la vente par le vendeur ;

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré de la société CDC HABITAT au moment de la vente,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si, et pour quelles raisons, l’immeuble est ou non atteint de vices cachés non décelables par un profane,

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ,

– dans l’affirmative, dire si ces désordres sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– procéder, au besoin en recourant à l’avis d’un sapiteur, à l’estimation de l’éventuelle moins value résultant des vices affectant l’immeuble,

– dans les mêmes conditions, procéder, en tenant compte des désordres constatés, à l’estimation de l’immeuble acquis par Madame [C],

– de façon plus générale donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ainsi que les préjudices subis par Madame [C] en proposant une base d’évaluation,

– indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par chacun des demandeurs et proposer une base d’évaluation,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par Madame [L] [C], et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE Madame [L] [C] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire ;

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à Madame [L] [C] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5 000 € la provision que Madame [L] [C] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du Madame [L] [C] dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

DEBOUTE la SA CDC HABITAT et la SASU FONCIA [Localité 11] de leur demande de mise hors de cause,

REJETTE toutes autres demandes

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Madame [L] [C] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,